Baukosten vom Maurermeister realistisch???

Die aufgemachte Rechnung

ist Schwachfug, weil:
gem. UstG §4 unterliegen Geschäfte die Grunderwebssteuerbelastet sind nicht noch zus. der Mehrwertsteuer. So weit richtig.

Aber: Deswegen spart der Käufer doch nicht wie im Beispiel vorgerechnet die komplette Mehrwertsteuer. Begründung:
Auf eingekauftes Material zahlt der BT MwSt. Gibt er diese nicht weiter, kann er sie nicht als Vorsteuer abziehen, also muss er sie kalkulatorisch im Preis berücksichtigen.
Dasselbe gilt für alle Subunternehmerleistungen wie Elektro-/Heizung/Sanitär/Dachdecker etc.

Im Beispiel wird aber vorgerechnet, man können auf diesem Wege die komplette MwSt sparen.

Zusammengefasst: MwSt Ersparnis nur auf Arbeitsleistung des BT ! Dafür aber Grunderwerbsteuer auf Grundstück+Haus anstelle nur auf Grundstück.

@ Matzi: So wie es auch der Steuerberater sagt.

 

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Hallo Herr Baufuchs,

es tut mir auch in diesem Fall selbstverständlich auch ( wie im Fall mit der Treppe die es mit den Fliesen zu belegen galt auch ) wieder mal leid, dass sie als angeblich schlauer Baufuchs mal wieder an Ihre persönlichen Grenzen stoßen.


Haben Sie doch Mut zur Lücke und fragen Sie nach. Meine Adresse finden Sie unten am Ende meines Beitrags.

Das der Kunde die komplette Mehrwertsteuer spart, habe ich Ihnen nur unter dem Aspekt vorgerechnet, dass der Bauträger selbst Hand anlegt, und alles selbst macht. Dann kann der Kunde, die komplette Mehrwertsteuer einsparen. Natürlich nur auf die Arbeitsleistung, nicht auf das eingekaufte Material. Und dies auch nur, wenn der Bauträger bereit ist, die Mehrwertsteuer auch an den Kunden weiter zu geben.

Nehmen wir doch einmal an die Rechnung die ich Ihnen aufgemacht habe, stammt von einem Bauträger der alles selbst macht, dann müsste ein anderer Bauträger der die Gleiche Leistung erbringt, aber nicht alles selbst macht, doch auf den Preis die Mehrwertsteuer drauf rechnen. Und dann, haben wir das Beispiel welches ich zuvor dargestellt habe.

In der dargelegten Rechnung sind die Einkäufe doch berücksichtigt. Ist doch klar, wenn Sie Material, z. B. Zement kaufen, für sagen wir mal € 2,00 je 25 kg Sack, dass dort die Mehrwertsteuer enthalten ist.

Sie sollten richtig lesen, alles überdenken, und wenn der Groschen dann immer noch nicht gefallen ist, einfach mal nachfragen. Mal ehrlich, dass Sie sich in der Gesetzgebung auskennen kann Ihnen doch nun keiner mehr glauben.

Ein Bauträger der auf seinem eigenen Grundstück baut, und die Mehrwertsteuer ausweist, müsste doch dumm sein, oder sonstige Beweggründe dafür haben. Jedenfalls billiger / günstiger bauen und verkaufen kann er, wenn er m. E. die Mehrwertsteuer nicht auswiest.

Gruß an den Baufuchs,


Markus Reinartz



53894 Mechernich





E. - Mail: ReinartzMarkus@t-online.de



PS. Meine Beiträge im Forum stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung übernommen werden.

 

Freier Sachverständiger für Bauwesen

Hallo Matzi,

toll, dass Sie als Experte im Forum den Ton wahren und den Mut zur Lücke haben. Klasse, dass ist ein gutes Beispiel wie man sich verhalten kann. Man kann halt nicht alles wissen. Jeder Bauträger, sollte dies natürlich wissen, oder einen Steuerbevollmächtigten haben, der über dieses Wissen verfügt.

Nachfragen ist jedenfalls besser, als unwissend von "Schwachfug", oder "Steuerhinterziehung" zu reden, was nachweislich nicht der Fall ist.


Mit freundlichen Grüßen

Markus Reinartz



PS. Meine Beiträge im Forum stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung übernommen werden.

 

Freier Sachverständiger für Bauwesen

Hab ich doch noch einen übersehen!


Hallo Bruno,

Sie als Architekt sollten dies aber doch wissen. Als hier ungerechtfertigte Behauptungen aufzustellen. Fragen Sie doch mal Ihren Steuerbevollmächtigten.



Mit freundlichen Grüßen

Markus Reinartz

 

Zum mitschreiben H. Reinartz

In Ihrem Beispiel vom 22.10 rechnen Sie vor, dass ein Bauherr die komplette MwSt sparen kann, wenn...

Im letzten Beitrag wiederholen Sie diese Behauptung:

Das klappt nach wie vor nicht, weil:

Leistung netto (Ihr Beispiel) 112.000.- € (+16% 17.920 MwSt)

zur Vereinfachung nehmen wir an in den 112.000.- stecken 50% Materialkosten und 50% Lohnkosten

Material netto 56.000.- € (+16% 8.960.- €)
Lohn BT 56.000.- € kein Aufschlag

Die MwSt auf Material muss der BT weitergeben.

MwSt Ersparnis für den Bauherren 8.960.- € also 50% von 17.920.- €

Setzen Sie den Materialanteil auf 40%, dann spart er eben 60% der MwSt.

In keinem Fall aber die vollen 100% MwSt so wie Sie es vorrechnen.

 

Freier Sachverständiger für Bauwesen

Hallo Herr Baufuchs,

fragen Sie doch bitte Ihren Steuerberater. Sie berechnen, wenn Sie meinem Beispiel nicht folgen, oder aus bestimmten Gründen nicht folgen können, teilweise die Mehrwertsteuer auf die Mehrwertsteuer.



Nehmen wir an, wir bauen eine Betonmauer.

Sie benötigen, z. B.:

1.000,00 Sack Zement ( a € 2,00 / je 25 kg Sack, einschl Mwst )
1.000,00 to Kies ( a € 10,00 / je to, einschl. Mwst )

Die Mehrwertsteuer müssen Sie ja bezahlen wenn Sie Material kaufen

2.000,00 Arbeitsstunden ( a € 40,00 / je h, ohne Mehrwertsteuer )



Dann kostet die Mauer bei Ihnen:

1.000,00 x € 2,00 = € 2.000,00
1.000,00 x € 10,00 = € 10.000,00
2.000,00 x € 40,00 = € 80.000,00

Macht netto = € 92.000,00
zzgl. 16% Mwst = € 14.720,00
______________________________

Macht Brutto = € 106.720,00 ( bei Ihnen )

Somit zahlt Ihr Kunde auf die von Ihnen eingekauften Materialien die Mehrwertsteuer zwei mal.




Bei mir, wenn ich als Bauträger fungieren würde, und aif eigenem Grundstück bauen würde, würde die Wand folgendes kosten:

1.000,00 x € 2,00 = € 2.000,00
1.000,00 x € 10,00 = € 10.000,00
2.000,00 x € 40,00 = € 80.000,00

Zwischensumme = € 92.000,00

Zzgl. ca. 5,5% = € 5.060,00 ( Notar und Grunderwerb )

Summe = € 97.060,00 ( bei mir )

Mein Kunde würde gegenüber Ihrem Preis € 9.660,00 ( 14.720,00 - € 5.060,00 ) einsparen


Nehmen Sie es mir bitte nicht übel, wenn ich keine weiteren Ausführungen zu meinen Darlegungen mache. Dies wäre verschenkte Zeit, da ich weis, dass meine Berechnung stimmt. Sie sollten sich diese ausdrucken uns Ihren Steuerberater - insofern Sie einen haben - fragen, wenn Sie annehmen, dass meine Berechnung nicht stimmt.


Markus Reinartz


PS. Meine Beiträge stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung übernommen werden.

 

Kalkulation

sieht so aus:

Alle zu einer Position gehörenden Posten z.B.

- Materialkosten
- Verwaltungskosten
- Lohnkosten
- Wagnis+Gewinn

werden zunächst netto gerechnet und dann mit der MwSt beaufschlagt.

MwSt auf MwSt gibt`s da nicht.

Und halten Sie die Leser nicht für dumm:

12.000.- Materialeinsatz dagegen 80.000.- € Lohnkosten = Unsinn, dient zusätzlich zur Schönrechnerei.

Die Realität:

GU
1.000 x 1,72 € (netto) = 1.720.- €
1.000 x 8,62 € (netto) = 8.620.- €
Lohn 10.000.- €
---------------------------------
Summe 20.340.- €
+16% MwSt 3.254,40
----------------------------------
VK Preis GU 23.594,40

BT
1.000 x 2 € = 2.000.- €
1.000 x10 € = 10.000 €
Lohn =10.000 €
----------------------------------
Summe = 22.000 €
+ 5,5% Notar/Steuer = 1.210 €
--------------------------------
VK = 23.210.- €

Ersparnis 384,40 € also nicht mal die volle MwSt aus Lohn BU (1.600.- €)

Schlusssatz :
H. Reinartz, die von Ihnen propagierte "komplette Einsparung der MwSt" ist illusorisch

 

Freier Sachverständiger für Bauwesen

War doch nur ein Beispiel mit den Summen.

Es könnte doch genau so gut ein Teil einer Bauleistung, so z. B. einer Unterfangung sein, die kostenintensiv ist, wo auch nich Erdarbeiten im Preis enthalten sind.

Also eventuell doch absolut realistisch.


Natürlich muss der Lohnanteil möglichst hoch sein, um möglichst viel einsparen zu können. Dies habe ich jedoch auch in meinen Beiträgen dargelegt.


Denken Sie nach.


Markus Reinartz

Freier Sachverständiger für Bauwesen



PS. Meine Beiträge im Forum stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung übernommen werden.

 

Freier Sachverständiger für Bauwesen

Achso eins noch.

Ich kenne Bauunternehmer die alle Gewerke ausführen können.

Ich kenne auch Bauunternehmer die sich lediglich den Elektroinstallateur dazu nehmen müssen.

Somit muss nur noch die in diesem Werklohn angefallene Mehrwertsteuer berücksichtigt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Markus Reinartz

Freier Sachverständiger für Bauwesen


PS. Meine Beiträge im Forum stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung übernommen werden.



Gerne gebe ich Adressen an die Forumsteilnehmer weiter. Im Zuge der auszuführenden Bauleistungen bezieht sich dies jedoch auf den Raum Köln, Bonn, Aachen, Düren, Leverkusen, Dortmund, Mayen, Remagen.

 

@ H. Reinartz

Es ging um die Baukosten beim Bau eines ganz normalen Wohnhauses und da ist das Verhältnis Materialkosten/Lohnkosten nun mal im Bereich von 40/60 o. 50/50.

Ein Verhältnis 10/90 wird sich da nicht finden lassen.

 

Auch hier noch mal die Anmerkung, dass keiner beleidigt werden sollte.


Mit freundlichen Grüßen

Markus Reinartz

 

Hallo Baufuchs,

dann schätzen Sie doch mal, wie viel den wirklich eingespart werden kann. Ich selbst hab´s bis in den letzten cent noch nie ausgerechnet.

Werd´s mal ausrechnen und antworten. Weis nur nich nicht wann ich dazu komme.


Markus Reinartz

 

Habe kein Problem

mit dem Berechnen:

BU
100.000 Material + 16% MwSt 116.000.-
100.000 Lohn + 16% MwSt 116.000.-
120.000 Grundstück 120.000.-
5,5% Notar Grundwerb auf GS 6.600.-
---------------
Bauherr zahlt 358.600.-

BT
100.000 Material + 16% 116.000.-
70.000 Lohn eigen 70.000.-
30.000 Lohn fremd +16% 34.800.-
120.000 Grundstück 120.000.-
--------------------------------------------
Zwischensumme 340.800.-
5,5% Notar Grunderwerbst. 18.744.-
----------------------
Bauherr zahlt 359.544.-

Einsparung beim Bau mit BT - 944.- €

 

Sehr geehrte Herren,

Bauträger kann auch der sein ( zumindest in der steuerlichen Veranlagung ), der eine Bauunternehmung hat, und mit dieser Baunternehmung - aus Gründen der witterungsbedingten Beschäftigung - Grundstücke kauft, diese bebaut und wieder verkauft.

Obwohl er kein Bauträger ist, wird er so behandelt.


Die Berechnung von Bauluchs halte ich nicht für korrekt.

1. ist in dem Fall nach meiner Auffassung der Materialanteil zu hoch ( nach meinen Recherchen, eigener Vorhaben )

2. ist der Anteil der Fremdleistungen zu hoch

3. muss man bedenken, das es Dächer schon fertig bestellt werden, und selbst montiert werden können ( so z. B. www.unidek.de / ich glaube aus Bremen )

4. ist zu bedenken, dass man dann nur noch den Elektriker ( € 5.000,00 brutto / es kommt natürlich auf die Ausstattung an, bevor man mir hier wieder versucht das Wort im Mund zu verdrehen ) und den Installateur, sowie den Heizungsbauer ( zusammen € 14.000,00 brutto / auch je nach Ausstattung ). Den Rest kann der bauunternehmende Bauträger - in Besitz der entsprechenden Meisterbriefe und / oder im Besitz der entsprechenden Ausnahmebewilligungen, selbst ausführen.

5. es gibt zum Beispiel firmen wie xxxxxx, die schon für € 90.000,00 schlüsselfertig bauen. Das ist möglich.

Natürlich ohne Garage, Maler- und Tapeziererarbeiten, und Bodenbeläge, sowie Pflasterung, etc.



Schaut mal rein .xxxxxx.de
[der Link dient ( zumindest soll er dies nicht ) nicht zur Werbung sondern auch um den Vorwurf der Nichtanmeldung und Annonymität gerecht zu werden]

Ich habe im übrigen in meinen Beiträge meinen Wohnort und Namen angegeben, so dass ich auch übers Telefonbuch leicht zu finden bin. Es geht auch bei google. Das nur am Rande zu dem Vorwurf der Handynummer. Unter der bin ich halt immer zu erreichen. Wobei Kunden sich unter der Büronummer mit dem Anrufbeantworter unterhalten müssen.



Mit freundlichen Grüßen


Markus Reinartz


Ps. Meine Forumsbeiträge stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung übernommen werden.

 

Der bauunternehmende Bauträger rechnet so ( immer zugrunde gelegt, das er bereit ist die Mehrwertsteuer weiter zu geben ):

BU
100.000 Material + 16% MwSt 116.000.-
100.000 Lohn + 16% MwSt 116.000.-
120.000 Grundstück 120.000.-
5,5% Notar Grundwerb auf GS 6.600.-
---------------
Bauherr zahlt 358.600.-

BT
100.000 ( Material und eingekaufte Leistung wie Heizung Sanitär und Elektro / macht zusammen 18.000,00 einschl. Mehrwertsteuer / enthalten in den 100.000,00 )
100.000 Lohn ( die Summe bleibt ja gleich, egal wer die Arbeiten ausführt )
120.000 Grundstück
--------------------------------------------
Zwischensumme 320.000.-
5,5% Notar Grunderwerbst. 17.600.-
----------------------
Bauherr zahlt 337.600.-

Einsparung beim Bau mit BT - 21.000.- €

Klar, je höher die Summen, und je höher der Eigenanteil der ausgeführten Arbeiten, desto höher die Ersparnis. Natürlich auch nur bei dem privaten Häuslebauer. Beim gewerblichen, sieht die Berechnung wieder anders aus.


PS. Meine Beiträge im Forum stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keine Haftung übernommen werden. Klärung können nur die Steuerbevollmächtigten bringen.

 

Herr Reinartz, ich möchte Sie doch gerne bitten, Ihr Wort auch an die hier lesenden Damen zu richten.

Bauträger ist kein steuerlicher Begriff. Es ist der Sachverhalt, der bestimmte steuerliche Folgen auslöst.

Sie unterliegen einem Denkfehler. Der Wert der eingekauften Leistung (hier Material) ist immer 100 %. Die Mehrwertsteuer ist keine Leistung. Der Vorleistende hat als Unternehmer auf diese Leistung USt zu berechnen und stellt diese dem BU wie dem BT mit 16 % zusätzlich in Rechnung. Da der BU im Zusammenhang mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen Vorsteuer abziehen kann, geht die eingekaufte Leistung mit 100 % in die Kalkulation ein. Der BT muss, da er im Zusammenhang mit umsatzsteuerfreien Umsätzen keine Vorsteuer abziehen kann, 116 % in seine Kalkulation aufnehmen. Indirekt wird damit die Mehrwertsteuer auf den Endverbraucher durchgereicht, aber nicht in Form von Steuer sondern höheren Preisen.

Der BT bekommt vom Vorlieferanten die Leistung/das Material nicht billiger, nur weil er nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Viele Grüße
Marion

 

Wie ich oben schon geschrieben habe, ist es der Sachverhalt, der bestimmte steuerliche Folgen auslöst.

Im Zusammenhang mit steuerfreien und steuerpflichtigen Umsätzen muss der Unternehmer Vorsteuer aufteilen, wenn diese teilweise dem Vorsteuerabzugsverbot unterliegen. Die ist in § 15 Abs. 4 UStG geregelt:

"Verwendet der Unternehmer einen für sein Unternehmen gelieferten, eingeführten oder innergemeinschaftlich erworbenen Gegenstand oder eine von ihm in Anspruch genommene sonstige Leistung nur zum Teil zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so ist der Teil der jeweiligen Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist. Der Unternehmer kann die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Eine Ermittlung des nicht abziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Umsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, ist nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist."

Viele Grüße
Marion