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  1. #1
    sanyN16
    Gast

    Haus im Aussenbereich, Bauamt und das hin und her

    Hallo Forum,
    da dies mein erster Beitrag ist, bitte, falls er im falschen Unterforum ist, entsprechend verschieben.

    Möchte mich kurz vorstellen,
    Mein Name ist Marco und komme aus der schönen Pfalz.
    Bin 29 Jahre alt und möchte mir zusammen mit meiner Partnerin den Traum vom Eigenheim erfüllen.

    Hierzu gibt es aber ein kleines Problem,
    Unser Traumhaus mit Scheune steht im Aussenbereich. Ein genaues Baujahr lässt sich nicht ermitteln. Allerdings gibt es einen Kaufvertrag aus den zwanziger Jahren, der besagt das dieses Anwesen von der Gemeinde „ Sparkasse“ zwangsversteigert wurde. Der damalige Gemeinderat stimmte dieser Versteigerung zu. Ersteigert wurde das Haus vom Vater der jetzigen Besitzer ( im Namen seiner Kinder ). Die Eigentümer sind mittlerweile im Altersheim und haben einen Vormund aus der Familie der sich um den Verkauf kümmert. Die Gemeinde wurde ca. 1975 bei der Stadt „Eingemeindet“

    Es gibt noch von 1976 einen genehmigten Bauantrag von der Unteren Baubehörde der Stadt für den Anbau eines Bads. Dieser wurde jedoch nie umgesetzt. Vermutlich wegen der Entwässerung. Diese geht in eine Abwassergrube. Mittlerweile liegt auf dem Grundstück eine Abwasserdruckleitung. Das wir uns an diese anschließen müssen, ist klar. Zum Bauantrag gibt es auch ein Aktenzeichen.

    Das Haus ist im Grundbuch mit Landwirtschaftlicher Nutzung und Wohnnutzung eingetragen. Im Flächenplan ist das Haus und die Scheune eingezeichnet. Ein Bebauungsplan für den Standort gibt es nicht.

    Vom Verkäufer wurde ein Gutachten erstellt in dem steht, dass eine Wohnnutzung auch für nicht Privilegierte möglich ist und das Haus Bestandsschutz genießt. Dies war die mündliche Aussage der Unteren Baubehörde der Stadt. Man solle aber vor dem Kauf diese Aussage nochmals schriftlich einholen.

    Daraufhin sprachen wir beim Bauamt vor. Die mündliche Aussage war dieselbe, allerdings wenn wir diese schriftlich haben möchten, müssten wir eine einfache Bauvoranfrage stellen. Inhalt sollte die Frage sein, ob eine Wohnnutzung wie bisher weiter genehmigungsfähig ist. Zu diesem Zeitpunkt war das Haus erst mal ohne eine zuzuweisende Nutzung. Für das Bauamt war das Haus erst mal nicht existent, also „Schwarzbau“. Problem ist auch das in dem Archiv des Amtes keinerlei Unterlagen zu dem Haus da sind. Selbst nicht von dem geplanten Anbau. Nach etlichen Terminen und Gesprächen mit dem Bauamt, Bürgermeister und Besitzer kamen wir nicht weiter.

    Es wurde ein Bekannter ( Bautechniker ) damit beauftragt sich der Sache mal anzunehmen. Der gute Mann ist aber auch schon im gehobenen Alter. Allerdings kennt er die Leute auf dem Amt. In mehreren Gesprächen zusammen mit dem Ortsbürgermeister, dem Amt und nochmaligem nachsehen im Archiv, blieb es beim alten Sachstand: „Schwarzbau“ ohne Eingetragene Nutzung obwohl diese im Grundbuch drin steht. Auch die Kopie des Kaufvertags von 1920 war für das Bauamt nicht von interesse.
    Es wurde dann bei den Stadtwerken, die für die Entwässerung zuständig sind, angefragt ob diese etwas im Archiv haben. Hier ist der Bauantrag für das Bad mit Plänen vom Haus aufgetaucht. Für das Bauamt war dann das „Schwarzbau“ vom Tisch!? Es wurde vereinbart dass vom Vormund ein Bauantrag auf Entprivilegierung „ freies Wohnen“ gestellt wird. Dieser liegt jetzt beim Amt zur Bearbeitung und wurde von einem Architekt gestellt.

    Frage zu diesem Fall:
    Ist mit diesem Antrag das Haus legalisiert? Oder müssen wir uns Gedanken machen, wenn das Amt einen neuen Leiter bekommt, wir Probleme bis hin zum Abriss bekommen könnten? Ist von eurer Seite noch auf irgendetwas in Bezug auf Genehmigungen zu achten? Die Pläne und der Antrag beziehen sich jetzt nur auf das Wohnhaus. Die Scheune ist für das Amt nicht von Interesse. Man bräuchte bei ihr nichts machen.
    Könnte jemand kurz erklären wie der Zusammenhang zwischen Bauamt, Grundbuchamt bzw. dem Flächenplan ist. Ist für das Bauamt wirklich egal was im Grundbuch steht? Ist es ebenso uninteressant das das Haus und die Scheune im Flächenplan eingemessen sind?
    Irgendwie haben wir noch etwas Bauchweh ob das alles so seine Richtigkeit hat.

    Oder anders herum gefragt, wenn der Antrag durch geht, dass Bauamt kann doch eigentlich keiner Nutzungsänderung bei einem Schwarzbau zustimmen, oder?

    Mit dem Verkäufer pflegen wir ein gutes Verhältnis. Allerdings zieht sich die Angelegenheit schon seit Februar. Beide Parteien wollen jetzt so langsam in die Gänge kommen.

    Frage am Rande:
    Das Anwesen wird mit einer Öl Zentralheizung geheizt. Wer ist für eine Genehmigung einer Heizung zuständig? Die Heizung ist von 1996. Allerdings waren die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt auch schon älter. Nicht das am Schluss die Heizung hätte genehmigt werden müssen und dieses versäumt wurde. Der Vormund kann dazu auch nichts genaues sagen, was auch glaubhaft ist. Die Heizung wurde aber vom Schornsteinfeger anstandslos abgenommen. Wir wollen jetzt erst mal keine Schlafenden Hunde wecken, aber gerne wissen wie hier der Sachverhalt ist. Lagertanks stehen in einer ab gemauerten Auffangtasse.

    Entschuldigung für den langen Text, hab versucht es kurz zu machen. Auch hoffen wir, dass wir mit unsere Anfrage nicht in die Rechtsberatung rutschen.
    Über Hilfreiche Antworten und anregungen, Denkanstöße freuen wir uns.

    Gruß Marco
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  2. Haus im Aussenbereich, Bauamt und das hin und her

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    sanyN16
    Gast
    Hallo Leute,

    keiner der was dazu sagen kann?

    Gruß
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  4. #3

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    Dein Text ist zu lang, sorry.
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  5. #4

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    Was ich als Laie dazu sagen kann:

    1) die Heizung wird kein Problem darstellen

    2) für den Rest solltet Ihr (bzw. der Verkäufer) einen Architekten engagieren (bei unprofessionellem Vorgehen steht zuviel auf dem Spiel)!
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  6. #5
    sanyN16
    Gast
    Zitat Zitat von lastdrop Beitrag anzeigen
    Dein Text ist zu lang, sorry.


    Ok Dann nochmals die Kurzfassung:

    Wir möchten ein Haus im Außenbereich kaufen welches schon seit mindestens 1920 steht. Im Grundbuch ist es als Wohnhaus mit Landwirtschaftlicher Nutzung eingetragen. Einen Bebauungsplan gibt es nicht. Im Flächenplan ist das Haus mit der Scheune zusammen eingemessen.

    Das Anwesen wurde ca. 1920 damals von der Gemeinde „ Sparkasse“ zwangsversteigert

    1976 wurde vom Bauamt der Stadt ( der Ort wurde bei der Stadt Eingemeindet ) ein Anbau für ein Bad genehmigt, welcher nicht umgesetzt wurde. Aktenzeichen gibt es auch zu diesem Vorgang.

    Beim Bauamt existieren keinerlei Unterlagen zum Haus ( wirklich gar nichts ). Formell ist das Anwesen zu diesem Zeitpunkt ein Schwarzbau.

    Daraufhin wurde bei den Stadtwerken ( Entwässerung ) der Bauantrag für das Bad gefunden. Allerdings ist hier nur das Wohnhaus gezeichnet. Von der Scheune gibt es weiter keine Unterlagen.

    Bauamt erklärt mündlich, damit ist der Sachverhalt „Schwarzbau“ vom Tisch und es muss ein Bauantrag „Nutzungsänderung Entprivilegierung bzw. freies Wohnen“ gestellt werden. Für die Scheune müsste man nichts weiter machen.
    Diese Nutzungsänderung wurde von einem Architekten ausgearbeitet und liegt beim Bauamt zur bearbeitung.

    Frage hierzu, müsste man jetzt noch etwas beachten oder ist das Wohnhaus mit einer genehmigten Nutzungsänderung beim Bauamt „legalisiert“?
    Muss man wegen der Scheune wirklich nichts weiter machen? Wir würden diese weiter als Scheune Nutzen.
    Hat das alles Hand und Fuß?
    Es geht uns darum Meinungen und Denkanstöße zu bekommen.

    Danke Gruß Marco
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  7. #6

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    Ich würde mit dem Notar reden, den Ihr beauftragt, um die angestrebte Nutzung als zugesicherte Eigenschaft in den Kaufvertrag aufzunehmen. Dann könnt Ihr den Kaufvertrag rückabwickeln, wenn es schief geht bzw. Schadenersatz einfordern. Zielsetzung klar und schriftlich an den Notar kommunizieren, damit der haftet, falls der Vertrag nicht passt.
    Ansonsten: Immer wenn es solche Spezialthemen gibt, von einem Anwalt beraten lassen, der sich mit der Materie auskennt. Die Haken und Ösen mit denen die öffentliche Hand manchmal um die Ecke kommt können haarsträubend sein und ohne Rechtsbeistand kann man schnell in missliche Situationen kommen.
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  8. #7

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    Da brauct es keinen Anwalt - da brauchts eine vernünftige Klärung der zulässigen Nutzung.

    Also z.B. einen Antrag auf Nutzungsänderung zu Wohnzwecken ohne landwirtschaftlichen Betrieb. Wird der genehmigt, ist alles gut, wird der abgelehnt (was wahrscheinlich ist) - Finger weg.

    Gebäude im Aussenbereich sind äusserst selten für nicht landwirtschaftliche Nutzung zulässig. Selbst Tierhaltung als Hobby (2 Hottehühs) reicht meist nicht als Zulaasungsgrund nicht aus!
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  9. #8

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    Die Frage ist, ob man einen ablehnenden Bescheid einfach hinnehmen will, oder dagegen vorgehen kann/will/muss. Aussichten, Risiken, Kosten/Nutzen - da sollte dann doch vielleicht jemand draufschauen, der sich mit öffentlichem Recht etwas auskennt.

    Es sei denn, man drückt diese Probleme an die Verkäufer ab und sagt, dass man erst kauft, wenn das geklärt ist. Das wiederum ist eine Frage der Verhandlung und anständiger Verträge.
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  10. #9

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    Was willst Du denn gegen einen ablehnenden Bescheid bei §35 und reiner Wohnnutzung unternehmen??
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  11. #10

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    Angesichts der Vorhistorie müsste ein entsprechender RA beurteilen ob der Bescheid rechtswidrig ist und ein entsprechend begründeter Einspruch Aussichten auf Erfolg hätte. Ich selbst bin kein RA und kann das nicht beurteilen.
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  12. #11

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    Welcher Vorgeschichte??? Es gibt den Grundbucheintrag Landwirtschaft und Wohnen und keine Bauamts- oder Eigentümerunterlagen.
    Also wird das Amt IMMER von einer im Aussenbereich zulässigen Nutzung in der Vergangenheit ausgehen.

    Nur, wenn sich eine genehmigte reine Wohnnutzung nachweisen liesse, bestünden Chancen.
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  13. #12

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    Es gibt keine Bauamtsunterlagen, lt. TE aber Eigentümerunterlagen. Inwieweit diese geeignet sind, die angestrebte Nutzung durchzusetzen weiß ich nicht. Bin ich auch nicht der Experte dafür. Klar ist auch: erst wenn man einen Bescheid hat kann man Rechtsmittel einlegen, von daher ist dein Ansatz bis dahin nicht zu beanstanden. Nur muss man nicht immer gleich die Flinte ins Korn werfen, wenn das Amt nein sagt. Wenn Behörden immer fehlerfrei arbeiten würden oder Recht hätten wäre ich arbeitslos.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Der Bauamateur Beitrag anzeigen
    Es gibt keine Bauamtsunterlagen, lt. TE aber Eigentümerunterlagen. ............

    ................. muss man nicht immer gleich die Flinte ins Korn werfen, wenn das Amt nein sagt. Wenn Behörden immer fehlerfrei arbeiten würden oder Recht hätten wäre ich arbeitslos.

    Da ein Anschluß an Kläranlage gegeben ist und schon mal genehmigt wurde, bestehen durchaus Chancen.

    In RP gibt es massenhaft Gebäude älterer Baujahre, die im Aussenbereich liegen und nicht an Kanalisation anschließbar sind, nie Vollerwerbslandwirten als Behausung dienten, trotzdem legal bewohnt werden dürfen.

    Will sagen: Ist dort üblich, wenn auch im BBauG nicht vorgesehen.
    Man hat in RP Anfang der 70er alte `Mauerreste´ in die Planbestände übernehmen wollen.
    ( Aufnahme Ist - Zustand )

    Da wurden in relativ kurzer Zeit Ruinen ( z. B. Wassermühlen ) in einen bewohnbaren Zustand versetzt.
    In diesem Zustand wurden diese dann für immer legalisiert. Ist also nach dem Selbstverständnis der Eifelaner oder der Bewohner des Hunsrück landestypisch.

    Diese Maßnahme hat sich im Nachhinein als geniale Maßnahme erwiesen, da Touristen dieses Ambiente schätzen......
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    So wie ich mich zu komplexen Steuerrechtsfragen nicht äussern werde, so sollten Sie das hier zu Baurechtsfragen halten, denn die Antworten, die in diesem Forum gegeben werden, sollten nicht geraten, sondern richtig sein!
    Ihre entsprechen der hier leider immer öfter anzutreffenden Tendenz der laienhaften Halbwissensantworten, welche den Fragestellern nicht helfen!

    Hätte der TE eine Baugenehmigung für reine Wohnnutzung, hätte er diesen Strang nicht starten müssen.
    Da er die nicht hat und das Amt (vorgeblich oder wirklich) auch nichts hat, kann er nicht beweisen, dass dort schon einmal eine reine Wohnnutzung zulässig war.
    Selbstverständlich ist ein Wohnnuntzung im Zusammenhang mit landwirtschaftlicher Nutzung zulässig.

    Einfach mal den § 35 lesen:
    http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html

    Wie er da mit einer Klage Erfolg haben soll, mögen Sie bitte sehr detailiert erklären! Ich halte nichts davon, Menschen bei Aussichtslosigkeit Hoffnungsschimer vorzugaukeln!
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  17. #15

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    Werter Herr Dühlmeyer,

    ich habe weder gesagt geht, noch gesagt geht nicht. Ich habe weder behauptet eine definitive Antwort zu geben, noch dass ich diese weiß. Schon gar nicht habe dahingehend geäußert, ob eine Klage Erfolg hat oder nicht. In dem Sinne bitte genau lesen und nicht raten was da einer schreibt.

    Die Quintessenz meiner Aussage: "Aussichten, Risiken, Kosten/Nutzen - da sollte dann doch vielleicht jemand draufschauen, der sich mit öffentlichem Recht etwas auskennt", später präzisiert als RA mit entsprechender Erfahrung. Sie sagen einfach nur Geht nicht, Pech gehabt; Ich sage, wenn der TE unbedingt dort leben will und auch bereit ist, Geld und Mühe in einen eventuellen Rechtsstreit zu investieren, dann sollte er sich qualifizierten juristischen Rat holen. Und den gibt nun mal ein Anwalt. Weder ein Steuerberater noch ein Architekt.
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