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Thema: DHH als WEG

  1. #1

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    Frage DHH als WEG

    Hallo Profis,

    wir haben nun endgültig eine Bestands-DHH gefunden...die wir gerne sofort kaufen möchten.
    Ich bin gerade dabei...soweit mir möglich...alles zu überprüfen.

    Vom Baumat erhielt ich die Auskunft das Grundstück auf dem das DH steht ist nicht real geteilt sondern wurde nach WEG aufgeteilt.

    Welche Nachteile hab ich hier als Besitzer einer von beiden DHH dadurch? Es wird doch so alles gehändelt wie bei einer ETW?

    Ich habe zwar vom Verkäufer jede Menge an Unterlagen erhalten aber eine Teilungserklärung ist leider nicht dabei.

    Desweiteren war bei der Verkaufsanzeige von 385 qm die rede in Wirklichkeit sind es aber nur 289 qm...das mindert doch auch den VK?

    Im Bauantrag steht " Herstellungskosten bei Maßnahmen ohne Rauminhalt" je DHH 321.646,50 DM ( das Haus ist BJ 2001 )...was bedeutet das? Hinzuzurechnen waren doch sicherlich noch diverse Kosten wie u.a. die die für den Grundstückskauf ?

    Sodele das wars erstmal und bevors ihr jetzt motzt das Informationen fehlen seids doch so nett und teilt mir mit was ihr noch wissen möchtet!

    Grüsse vom Monk
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  2. DHH als WEG

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  3. #2
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    Es wird doch so alles gehändelt wie bei einer ETW?
    Ja und das ist der Nachteil. Man hat scheinbar ein eigenes Haus in Wirklichkeit aber nur eine " Reihenhaus-Eigentumswohnung " mit Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechten am Garten = kein vollwertiges Eigentum.

    Teilungserklärung muß es geben; also nachfordern! Außerdem anfordern die letzten Protokolle von WEG-Versammlungen, sofern es die denn überhaupt gab.

    Solche WEG-Konstruktionen werden deswegen gehandhabt, weil die Gemeinde der Teilung des Grundstücks nicht zugestimmt hat. Grund bei der Gemeinde in Erfahrung bringen.

    Meine Meinung: Konfliktträchtig, da man für Änderungen am Gemeinschaftseigentum die Zustimmung des Nachbar-Miteigentümers benötigt. Zu starke Verknüpfung mit dem Schicksal des Nachbarn ( Schäden an der Nachbar-DHH sind Schäden am eigenen Miteigentumsanteil, daher grundsätzlich auch gemeinschaftliche Kostentragung ). Von der Bausubstanz entsprechen derartige Doppelhaushälften häufig nicht den Anforderungen einer " echten " Doppelhaushälfte.

    Daher eher kein Kauf, wenn es nicht sein muß/soll.

    Gegenüber einer " echten " DHH erheblich weniger wert ( aber die Leute verstehens oft nicht und kaufen zum gleichen Preis )

    Desweiteren war bei der Verkaufsanzeige von 385 qm die rede in Wirklichkeit sind es aber nur 289 qm...das mindert doch auch den VK?
    Hierzu müßten Sie schon angeben, worauf sich die m²-Angabe bezog ( Grundfläche DHH + Sondernutzungsrecht Garten oder Gesamtgrundstück ). Im Prinzip ist die Aussage aber eh Käse, weil Sie kein Grundstück mit Haus, sondern nur einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück + Sondereigentum an einer Wohnung + Sondernutzungsrecht an einem Garten kaufen.
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  4. #3
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    baulich? wand zwischen den beiden "DHH" aus einschaligem mauerwerk?
    schallschutz getestet?
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  5. #4
    Bauexpertenforum
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    @mls: genau. Das sind dann die u.a. zu befürchtenden " Hämmer ". OLG München hat allerdings 2005 oder 2006 zu einem Neubau entschieden, daß auch ETW-DHH so zu behandeln sind wie " echte " DHH. Damit hat es den BT die rote Karte für ETW-DHH und -RH gezeigt. Die haben nämlich gedacht, daß sie wegen der ETW-Konstruktion auch geringere bauliche Anforderungen schulden.
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  6. #5

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    Noch was...

    WEG Entscheidungen fallen in der Regel mehrheitlich.
    bei einer WEG mit nur zwei Einheiten gibts also nur 2 Möglichkeiten.
    Beide haben gleich viele Anteile - im Streitfall bedeutet das Pat = nix geht.
    Einer hat 1 - X/1000 mehr - im Streitfall sagt der, wo´s langgeht = Diktatur
    Denn für die Mehrheit zählen die Miteigentumsanteile .
    MfG
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  7. #6
    Avatar von VolkerKugel (†)
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    Das ...

    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Denn für die Mehrheit zählen die Miteigentumsanteile
    ... stimmt nicht ganz. Das wird in der Teilungserklärung festgelegt.
    Dort kann es auch heißen: "Jede Einheit hat eine Stimme" .
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  8. #7
    Themenstarter

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    Erstmal ein Dankeschön für die ausgezeichneten Antworten

    @ eric
    Wenn ich richtig interpretiere wird es jetzt so wie bei einer DHH gehändelt...jedoch...da OLG München...wohl nicht bundesweit geltend oder?

    Solche WEG-Konstruktionen werden deswegen gehandhabt, weil die Gemeinde der Teilung des Grundstücks nicht zugestimmt hat. Grund bei der Gemeinde in Erfahrung bringen.
    Die Gemeinde wollte dadurch verhindern das die Grundstücke nochmals geteilt werden und so "kleinere Häuser" enstehen. In diesem Baugebiet stehen nur "grosse Häuser" auch wurde die "3 Meter Regelung" auf 10 Meter erweitert!

    baulich? wand zwischen den beiden "DHH" aus einschaligem mauerwerk? schallschutz getestet?
    Soweit von uns möglich wurde getestet und man konnte die Nachbarn nicht hören! Das Andere u.m hoffe ich morgen von der Architektin...die am Hausbau beteiligt war...zu erfahren.
    Aus dem Bauantrag ist zu ersehen das es zwei Mauern sind mit einer Dehnungsfuge von 2cm

    Grüsse vom Monk
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  9. #8
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von Monk Beitrag anzeigen
    .. Aus dem Bauantrag ist zu ersehen das es zwei Mauern sind mit einer Dehnungsfuge von 2cm
    klingt ned schlecht.
    wurde die treppe (schallgenerator) intensiv begangen?

    anderes kapitel: keller? durchgehende aussenwände - oder getrennt? wasser?

    welchen sinn kann so eine konstellation (WEG) haben?
    da muss sich doch jemand was von versprechen?
    früher war das schallschutzreduktion/flächengewinn/abdichtungsvereinfachung. und heute?
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  10. #9
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    @ eric
    Wenn ich richtig interpretiere wird es jetzt so wie bei einer DHH gehändelt...jedoch...da OLG München...wohl nicht bundesweit geltend oder?
    Die Entscheidung des OLG M können Sie in Ihrem Fall vergessen. Die Entscheidung ist ergangen im Verhältnis des Erwerbers und dem BT. Ihr Haus ist BJ 2001. Sie kaufen also vom Ersterwerber und haben damit keine Ansprüche ggen den BT. Abtretung von etwaigen Gewährleistungsansprüchen brächte auch nichts, weil die Gewährleistungsansprüche des Esterwerbers gegen den BT verjährt sein dürften ( 5 Jahre nach Abnahme ).

    Teilung wurde von der Gemeinde nicht genehmigt, weil nach deren Vorstellung dann zu kleine Grundstücke ( nicht: Häuser ) entstanden wären.

    welchen sinn kann so eine konstellation (WEG) haben?
    Ganz einfach: Über den Umweg WEG bekommt man ein DH auf das für eine Teilung " zu kleine " Grundstück, wobei optisch und nach der Verkehrsanschauung der Eindruck entsteht, als stünden beide Hälften auf jeweils eigenen Grundstücken. Durch die WEG-Konstruktion wird also das Teilungsverbot ( ein Haus pro Grundstück ) praktisch umgangen.
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  11. #10
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von mls
    klingt ned schlecht.
    wurde die treppe (schallgenerator) intensiv begangen?
    anderes kapitel: keller? durchgehende aussenwände - oder getrennt? wasser?
    welchen sinn kann so eine konstellation (WEG) haben?
    da muss sich doch jemand was von versprechen?
    früher war das schallschutzreduktion/flächengewinn/abdichtungsvereinfachung. und heute?
    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Die Entscheidung des OLG M können Sie in Ihrem Fall vergessen. Die Entscheidung ist ergangen im Verhältnis des Erwerbers und dem BT. Ihr Haus ist BJ 2001. Sie kaufen also vom Ersterwerber und haben damit keine Ansprüche ggen den BT. Abtretung von etwaigen Gewährleistungsansprüchen brächte auch nichts, weil die Gewährleistungsansprüche des Esterwerbers gegen den BT verjährt sein dürften ( 5 Jahre nach Abnahme ).

    Teilung wurde von der Gemeinde nicht genehmigt, weil nach deren Vorstellung dann zu kleine Grundstücke ( nicht: Häuser ) entstanden wären.

    Ganz einfach: Über den Umweg WEG bekommt man ein DH auf das für eine Teilung " zu kleine " Grundstück, wobei optisch und nach der Verkehrsanschauung der Eindruck entsteht, als stünden beide Hälften auf jeweils eigenen Grundstücken. Durch die WEG-Konstruktion wird also das Teilungsverbot ( ein Haus pro Grundstück ) praktisch umgangen.
    Sodele, ich war heut früh bei der Architektin die damals an dem Bau beteilligt war. Ich habe versucht mir alles zu behalten was nicht einfach ist weil wir über hunderte von Themen gesprochen haben Obwohl sie meinte für Auskünfte e.c.t. eigentlich ein Honorar berechnen zu müssen waren meine 1 1/2 Stunden kostenlos!
    Zum Thema: Die beiden DHH wurden mit "Bimssteinen" gebaut mit "36 Steinen" und getrennt wird die DHH durch zwei Mauern mit zusätzlichen Schallschutz und 2 cm Dehnungsfuge. Sie hat noch irgendetwas mit Norm 57 Schallschutz gesagt der tatsächlich aber höher bei 67 liege Das Haus die Statik wurde zusätzlich von einem Statiker abgenommen. Das Haus wurde von einer "Baufamilie" gebaut ( bei uns sehr bekannt da sie viel bauen, guter Ruf ) wo vieles in Eigenleistung erstellt wurde da sie es auch selbst bewohnt hatten. Die Innenwände sind keine Gipsplatten sondern ein Mauerwerk.
    Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt nicht vor da es Probleme wegen der Stellplätze gab aber diese kann man ohne Probleme noch einreichen!
    Ansonsten erklärte sie wäre alles durch Privatvertrag geregelt.
    So mehr fällt mir erstmal nicht ein.

    @ mls
    Ja die Treppe wurde begangen auch hat der Nachbar ordentlich "Krach" gemacht, es war nichts zu hören. Auch der Keller ist durch zwei Mauern getrennt. Von Wasser keine Spur. Der Keller wurde zu einer 75 m ELW mit zusätzlicher Küche und Bad ausgebaut.

    @ Eric
    Ich kaufe vom Zweiterwerber.
    Warum geteilt wurde habe ich ja schon beschrieben, und du bestätigst es ja auch.

    Werten Dank für eure Antworten ...wenn ihr und Weitere sich dazu äußern bzw. noch etwas wissen möchtet...gerne nur her mit den Fragen.

    P.S. Würde es euch etwas nützen wenn ich den Link reinstelle wo man das Haus und mehr sehen kann?

    Es grüsst Monk
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  12. #11

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    Aaaarrrrrgggghhhhh...

    Zitat Zitat von Monk Beitrag anzeigen
    Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt nicht vor da es Probleme wegen der Stellplätze gab aber diese kann man ohne Probleme noch einreichen!

    Liebe Leute korrigiert mich, wenn ich falsch liege, aber ohne Abgeschlossenheitserklärung kann es doch eigentlich keine Teilungsgenehmigung und damit keine Teilungserklärung geben.
    Und damit kein ECHTES Teileigentum - bestenfalls irgendwas hingebasteltes.
    MfG
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  13. #12
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    Das hat irgendwie was vom Mehrfamilienhaus, mit mehreren Eigentümern.

    Also da sollte doch das Grundbuch mal eingesehen werden!
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Ja und das ist der Nachteil. Man hat scheinbar ein eigenes Haus in Wirklichkeit aber nur eine " Reihenhaus-Eigentumswohnung " mit Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechten am Garten = kein vollwertiges Eigentum.
    Eric, dann sich Besitzer einer Eigentumswohnung auch keine vollwertigen Eigentümer.

    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Solche WEG-Konstruktionen werden deswegen gehandhabt, weil die Gemeinde der Teilung des Grundstücks nicht zugestimmt hat. Grund bei der Gemeinde in Erfahrung bringen.
    Solche Konstruktionen werden sehr oft verwendet um die Zufahrten zu regeln oder auch um die Kosten der realen Teilung zu umgehen. Ich werde die WEG Teilung noch ein wenig näher erklären, damit der Fragensteller fundiert entscheiden kann.

    Richtig wurde gesagt, dass in der Teilungserklärung aber auch im Grundbuchamt ein Plan des Grundstückes vorliegt. In diesem Plan ist genau geregelt, wer welchen Anteil des Grundstückes allein nutzen (Sondernutzungsrecht) oder welche Teile des Grundstückes gemeinsam (Gemeinschaftseigentum) genutzt werden. Meistens ist die Gartenfläche Sondernutzungseigentum und die Zufahrt Gemeinschaftseigentum.

    In der Teilungserklärung ist auch die Gemeinschaftsordnung enthalten, die jeder Besitzer anzuerkennen hat. Bei einem Doppelhaus sind meisten sehr allgemeine Gemeinschaftsordnungen üblich.

    Weiterhin ist die meistens die gesamte Gegebäudehülle gemeinschaftliches Eigentum. (Ich habe aber schon Teilungserklärungen erlebt, wo dies nicht der Fall ist.) Sanierungen der Gebäudehülle müssen somit von beiden Besitzern im gegenseitigen Einvernehmen geregelt werden. Dies hat mitunter auch Vorteile. Ich kenne DHH die unterschiedlich saniert sind. Dies ist ein unüblicher Anblick und führt manchmal zur Unverkäuflichkeit.

    Die Häfte vom Grundstück wird erworben, ob auch die Hälfte vom Grundstück genutzt werden kann ist eine andere Frage.

    Monk, sehe die Teilungserklärung ein und aus meiner Sicht hat die WEG Teilung keine Nachteile.

    Einen Tipp möchte ich noch geben. Es wäre bei einer DHH ratsam eine eigene Abrechnung zu haben und keine Unterzählung.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Melchior34 Beitrag anzeigen
    Eric, dann sich Besitzer einer Eigentumswohnung auch keine vollwertigen Eigentümer.
    Richtig!!!!!
    Mein Eigentum kann ich behandeln, wie ich will. Geht aber bei WEG nicht. Da reden mir immer andere rein.
    WEG erinnert mich immer an Leasing - da darf ich auch nicht alles (ausser brav zahlen)

    Weiterhin ist die meistens die gesamte Gegebäudehülle gemeinschaftliches Eigentum. (Ich habe aber schon Teilungserklärungen erlebt, wo dies nicht der Fall ist.) Sanierungen der Gebäudehülle müssen somit von beiden Besitzern im gegenseitigen Einvernehmen geregelt werden
    .
    Das mit dem Einvernehmen streichen wir mal wieder. Wäre zwar sinnvoll, aber funzt in der Realität oft nicht - Und dann bei zwei Eigentümern. Entweder hat einer die Mehrheit = ER entscheidet
    Oder beide gleich und nix geht.

    Monk, sehe die Teilungserklärung ein und aus meiner Sicht hat die WEG Teilung keine Nachteile.
    Ich sehe jede Menge.
    WEG braucht einen Verwalter = Kosten
    WEG braucht Unterhaltungsrücklagen = Kosten
    WEG haftet gesamtschuldnerisch = ich hafte für meinen Nachbarn
    Ich sehe hier die Nachteile einer WEG ohne ihre Vorteile.

    MfG
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  17. #15

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    ich hatte mal so etwas. Bin froh, dass ich jemanden gefunden habe, der es mir abnimmt.

    Finger weg!!!!!!!
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