Ermittlung Grundstückspreis

§5 Abs. 5 WertV.

Auf diese Antwort habe ich gewartet, auf eine andere Antwort habe ich aber auch nicht gehofft

So wird halt bei der Grundstücksbewertung gerechnet, auch nach §5 Abs. 5 WertV.
Hab ich mir ja nicht ausgedacht, sondern andere Herren!

Der Bodenrichtwert wird aus den Kaufverträgen ermittelt.

Tja, und wenn einer meint er kann verlangen was er will, dann würde ich gehen.
Spätestens bei einer Zwangsversteigerung heulen se dann rum. "Ja, aber ich habe doch viel mehr bezahlt..."

Interessiert keinen! Da kommt nämlich wieder die Grundstücksbewertung!

 

Es ging hier um den Preis, nicht um den Wert. Beides sollte man kennen und akzeptieren, bevor man zuschlägt.

 

Zwischen dem sicher korrekt ermittelten Verkehrswert nach WertV und dem Marktwert liegen oft Welten! Der Marktwert ist der, den jemand bereit ist zu bezahlen. Der kann erheblich über oder unter dem Verkehrswert liegen. wenn ich mir die Verkehrswerte bei Zwangsversteigerungen ansehe, sind die oft jenseits von gut und böse. Dann steht dort: "Im Termin am xx.2009 ist der Zuschlag versagt worden, weil das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte 5/10 des Grundstückswertes nicht erreicht hat." Für mich die Bestätigung, dass der Verkehrswert mehr als doppelt so hoch wie der Marktwert ist. Manche Immobilien gehen auch über dem Verkehrswert weg. Der Bodenrichtwert ist eben ein Richtwert und kein Marktwert. Bei Autobahn-Richtgeschwindigkeit 130 kann ich 80 oder 250 fahren.

Wenn jemand meint, ein Grundstück sei ihm nicht mehr als Betrag x wert, bezahlt er höchstens diesen Wert. Ist es einem anderen mehr wert, bekommt der es. Verlangt ein Verkäufer eine Fantasiesumme, wird das Grundstück gar nicht verkauft. Ganz einfache Marktwirtschaft.

 

Wieso will? Jeder kann das verlangen was er bekommen kann! Daß Du dann gehst ist ebenso legitim wie mehr zu verlangen -als Du bereit bist zu bezahlen- und auf einen zu warten (oder sogar schon zu haben) der deswegen noch nicht geht.

 

Der Fragesteller hat nach der Bewertung gefragt. Den Preis (110 €/m²) kennt er ja schon!

 

Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 8 WertV) sind aus der Kaufpreissammlung herzuleiten,

Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB:
Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder entgeltliche Grundstücksvertrag in einer Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.

Daraus wird der Bodenrichtwert abgeleitet. Also, der Marktwert fließt immer mit ein, aber Ausreißer fliegen raus!

 

Grundsätzlich richtig. Aber in kaufpreisarmen Lagen werden die Bodenrichtwerte lediglich fortgeschrieben. Entweder nach Gefühl oder entsprechend den Kaufpreisentwicklungen anderer Gebiete.

Das ein Verkäufer verlangen kann was er will, behauptet hier auch niemand. Auch dierser wird sich an irgendetwas orientieren müssen. Aber falls das Grundstück nicht viel zu groß und viel schlechter nutzbar ist, brauch man als Käufer mit Abschlag hier und Abschlag da wohl kaum kommen.

 

Das ist falsch.

Marktwert = Verkehrswert.

 

Unsinn! Warum sollte eine Immobilie für weniger als 50% vom Marktwert den Besitzer wechseln? Der Preis, der bezahlt wird, ist der Marktwert, und das auf den Cent genau.

 

Richtig! Meistens jedenfalls.

Bei der ganzen Diskussion geht es ja auch nicht um übliche Größen heutzutage von 400-600 m², sondern um 1500 m². Auch dort kann man die gesamten m² mit dem gleichen Preis pro m² ansetzen, das bestreite ich auch nicht. Meist wird es aber nicht gemacht.

Und der Fragesteller wollte ja auch nur wissen wie man ein Grundstück bewertet, das habe ich in kleinen Auszügen erklären wollen.

Das dies viel komplizierter ist, als ich es wiedergegeben habe ist klar.

Meine Meinung:
Jeder kann für einen Golf III mit 200.000 km auf der Uhr 15.000 € verlangen und auch einen Käufer finden, aber ist das die Regel?????

 

Wohl nicht.

Die Begrifflichkeiten sind per Gesetz und natürlich auch in der Praxis klar vorgegeben:
§ 194 BauGB "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Damit hätten wir dann auch Frage 2 beantwortet:

Weil eine Zwangsversteigerung ein "...ungewöhnliches oder persönliches Verhältnis..." darstellt und nicht dem "...gewöhnlichen Geschäftsverkehr..." entspricht.

Solche Umstände sind bei der Ermittlung vom Verkehrswert=Marktwert nicht zu berücksichtigen.

 

Ich ging immer davon aus, dass der Beitragsschreiber das Grundstück auch kaufen wollte. Und nicht nur an einer Wertermittlung interressiert ist. Das war dann wohl ein Irrtum.

Im Übrigen ist der Preis -bzw. die Preisvorstellung- noch nicht genannt worden also unbekannt. Lediglich die Angabe eines ungefähren Bodenrichtpreises wurde mit EUR 110,-/qm genannt.

Bis wir das erfahren und die Einstellung des BS dazu gehört haben macht es wohl wenig Sinn schon jetzt auf die offizielle Wertermittlung im Falle einer Zwangsversteigerung hinzuweisen.

Außerdem stimme ich Thomas Traut in der Definition zum Marktwert vollumfänglich zu.

 

Die ist aber allgemein, im Liegenschaftsrecht ist es halt nach §194 BauGB genau definiert!

 

***zustimm***

 

Also - das möchte ich mal genau erklärt haben, wo in dem § Deine Rechnung erklärt ist oder drin steckt.

Da steht nur drin, dass die Bebaubarkeit einen Einfluß hat.
Sicher kann ich ein Grundstück von 20.000 m², auf dem es ein Baufenster von 500 m² gibt, nicht komplett zum Baulandpreis berechnen.
Aber bei 1.000 zu 500 m² dann das genauso rechnen zu wollen, ist absoluter Unfug.

Verkehrswert: Er sollte den Marktwert wiederspiegeln - und zwar ohne persönliche Einflüsse.
Wenn also einer wie hier wg der Nachbarschaft zu den Eltern mehr zaht oder weil er dringends Geld braucht, weniger fordert, hat ds nicht mit dem (Markt)wert zu tun.
So ist auch eine Zwangsversteigerung zu sehen. Dort wissen alle, dass Schuldner und (idR) Bank schnellstmöglich Erlöse erzielen wollen und haben somit Oberwasser.

Das ist so wie mit Kindern. Normalerweise räumen Kinder nur sehr ungern und langsam auf.
Heisst es aber - es gibt Eis, wenn ihr aufgeräumt habt - ist in 0,nix picobello aufgeräumt. Deswegen ist das kein Normalzustand (ausser man mästet die Kinder mit Eis), sondern eine "seelische Zwangslage".

 

Also wenn man zwei nebeneinanderliegende Grundstücke hat, eines mit 500 m² und eines mit 1.000 m². Beide sind aber aufgrund Zuschnitt, Topographie, B-Plan etc. "nur" gleich bebaubar/nutzbar, wäre es theoretisch schwer, jemanden zu finden, der für das große Grundstück den doppelten Preis des kleinen Grundstücks bezahlt.

Geht aber auch andersherum, wenn ortsüblich die 1.000 m², kann es für das kleine Grundstück auch Zuschläge geben.

Klappt erfahrungsgemäß auch mit Süßigkeiten, Fernsehen, Playstation aber nicht so gut mit Buch lesen, spazieren gehen, ... komisch

 

Was die Gleichsetzung von Marktwert und Verkehrswert angeht, muss ich mich teilweise korrigieren, wenn ich folgende Definition lese:
http://www.zinsentwicklung.de/lexikon/baufinanzierungslexikon/v/verkehrswert.html

Zwangsversteigerungen nehme ich von dieser Einschätzung ausdrücklich aus.

Zu den Fallstricken bei der Wertermittlung habe ich auch folgendes gefunden:
http://books.google.de/books?id=6ka3AGepCyMC&pg=PA31&lpg=PA31&dq=marktpreis+marktwert&source=bl&ots=WzkSb-vlAo&sig=S80nPwatYZ8RKWl_NIjhX9W3Wvc&hl=de&ei=1NgDS8XWD9qH_Abm5szhDQ&sa=X&oi=book_result&ct=result&resnum=2&ved=0CA0Q6AEwAQ#v=onepage&q=marktpreis%20marktwert&f=false

 

@ Rückseil: Warum sollte es denn die wichtigste Voraussetzung für die Preisermittlung eines Grundstücks sein in wie weit ich es bebauen darf, wenn ich aber grundsätzlich sowieso darauf bauen darf? (Beispiel 500qm vs 1000qm bei gleicher Bebauunungsmöglichkeit)

Die unbebaubare Fläche ist zwar übrig, aber doch nicht überflüssig. Ganz im Gegenteil, alleine Ihre Existenz trägt zur Werterhaltung/-steigerung des Gesamtobjektes bei, da sie ja grundsätzlich gesehen auch andere Möglichkeiten eröffnet, die das Leben auf DIESEM Grundstück einfach schöner macht als auf einem kleineren.

Von daher sehe ich keine zwingende Befolgung irgend eines Paragraphen, der einem Verkäufer vorschreibt, in wie fern er sein Grundstück zu bewerten oder zu veräusserrn hat.

@ Siebu: Gut dass du die Hintegründe mal erklärt hast. An deiner Stelle würde ich beide Varianten (Umbau und Neubau) mal durchplanen. Auch um ein Gefühl für das eine oder das andere zu bekommen.
Im Idealfall istb es Dir hinterher gleich was Ihr macht und es kommt dir nur noch auf den Grundstückspreis an.
Diese Lage der Dinge sollte der Grundstücksverkäufer wissen und schon fällt der Preis..... es sei denn er hat einen anderen am Start. Und dann ists auch egal, da Du eine für dich gleichwertige Option hast.

 

Hab ich nicht gesagt.

Hab ich auch nicht gesagt. Sie ist halt nur nicht so viel wert die ersten 500 m².

Dem Verkäufer wird per Paragraph erstmal gar nichts vorgeschrieben. Aber verlangt er zuviel bleibt er drauf sitzen, velangt er zu wenig, verschenkt er etwas. Das möchte der durchschnittliche Verkäufer wohl beides nicht und orientiert sich deshalb auch am Markt (Kaufpreissammlung, BRW, Nachbar,...

Wahrscheinlich interpretiert er die Marktzahlen tendenziell positiv. Der Käufer hingegen wohl eher etwas negativ.