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Fragen zum Ablauf der Baufinanzierung

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  1. #1
    Durion
    Gast

    Fragen zum Ablauf der Baufinanzierung

    Hallo,

    nachdem bei uns demnächst ein neues Areal zur Bebauung freigegeben wird, ergeben sich für mich ein paar Fragen zum Abaluf des Themas Baufianzierung.
    Gepalnt ist, das zum Jahreswechsel der Bebauungsplan feststeht. Die Bebauung soll circa 1 Jahr später Anfang 2012 starten.

    Derzeit schätze ich, das wir circa 180.000 Euro für das Grundstück benötigen und 220.000 fürs Haus. 10% davon haben wir als Eigenkapital.


    Die große Frage, die sich mir stellt, ist eigentlich der Ablauf des ganzen Prozedere.

    Bis jetzt las ich immer, das man sich ein Grundstück sucht, dann einen Häuslebauer. Danach plant man zusammen mit dem Häuslebauer das Haus und geht mit dessen Angebot und den Grundstückskosten zur Bank. die sagt dann Hop oder Top, überweist das Geld und man kauft und baut los. Ich hab's jetzt absichtlich so plakativ formuliert.

    Jetzt höre ich aber, das z.B. in unserem Nachbarort die Grundstücke nur für 4 Wochen reserviert werden. Innerhalb der Zeit wäre ja aber der Rest gar nicht machbar. Bzw. wie wäre das, wenn ich mit einem Archi würde bauen wollen, wo anfangs doch eine größere Unschärfe in dem Vorhaben ist?

    Bzw. welche Möglichkeiten habe ich, erst das Grundstück zu kaufen und ein Jahr später die restliche Finanzierung zu machen? Möglichst ohne dabei auf Gedeih und Verderb der finanziellen Kreativität dieser einen Bank ausgeliefert zu sein? Zumal man die derzeit sehr günstigen Zinsen natürlich auch mitnehmen möchte...

    Gruß

    Durion
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  2. Fragen zum Ablauf der Baufinanzierung

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  3. #2

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    Als Laie und Bald-Bauherr:

    Vermutlich ist das die Katze, die sich in den Schwanz beisst. Ich sehe zwei Optionen:

    1. Grundstücksfinanzierung auf lange Zeit festmachen wegen der Zinsen -> Du bist der Bank ausgeliefert.
    2. Grundstück variabel finanzieren und die Finanzierung erst fest machen, wenn das Haus anläuft -> Du kannst Glück oder Pech haben mit den Zinsen...


    Zum Glück konnten wir das Grundstück ohne Finanzierung kaufen... 180k€ sind ja mal ne Hausnummer

    Gruss
    Lönni
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  4. #3

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    Hi, Durion,

    wir haben dieses Dilemma gerade erst hinter uns und Gott sei Dank ganz gut überstanden.

    Für einige Wochen bzw. Monate war es ein ständiges Hin- und Herlaufen zwischen Bank, Häuslebauer und Gemeinde (Grundstück). Wir wollten das Grundstück erst kaufen, wenn wir ein akzeptables ungefähres Angebot für das Haus darauf vorliegen hatten, und wollten (bzw. mussten) die Finanzierung erst stehen haben, bevor wir für das Grundstück unterschrieben. Die Finanzierung benötigte aber ein unterschriebenes Angebot für den Hausbau, schließlich wollten die das Objekt ja bewerten. Obendrein machte die Gemeinde irgendwann Druck, weil es einen weiteren definitiven Interessenten gab

    Also, es war schwierig, aber es ging. Wir haben zuerst der Gemeinde fest zugesagt, das Grundstück zu kaufen, konnten aber den Notartermin noch etwas schieben, um erst die Finanzierung abzuschließen. Dann nahmen wir in das Angebot des Häuslebauers die Klausel "Unter Vorbehalt einer stehenden Finanzierung" oder so ähnlich auf. Wir unterschrieben also beim Häuslebauer, etwa zeitgleich bei der Bank und danach erst den Grundstückskauf. Die Gemeinde bzw. die dahinterstehende Landgesellschaft hätte uns ohne Finanzierungsnachweis auch gar nichts verkauft

    Die Detailplanung ging mit unserem Architekten auch nach der Angebotsunterzeichnung noch weiter. Es musste also nicht jede Einzelheit zu dem Zeitpunkt schon fertig sein (z.B. bzgl. mancher Fenster und Innenwände). Die Außenmaße, die Technik (Heizung) und alles, was für Baugenehmigung und KfW-Antrag wichtig war, stand natürlich fest und wurde auch nicht mehr geändert.

    Also, für ein paar Wochen waren wir ganz schön am Schwitzen und konnten nicht richtig gut schlafen - vor allem auch, weil ich ständig Angst hatte, dass unser Grundstück plötzlich doch an jemand anderen verkauft werden könnte.

    Mittlerweile stehen wir am Beginn der nächsten Hochstressphase, denn kommende Woche geht's wohl los...

    Alles Gute,
    Christiane
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Azalee Beitrag anzeigen
    Die Gemeinde bzw. die dahinterstehende Landgesellschaft hätte uns ohne Finanzierungsnachweis auch gar nichts verkauft
    So eine Gemeinde gibts hier bei uns auch: Die wollten doch bei der Entscheidung für das Grundstück schon die Finanzierung für das Gesamt-Objekt schriftlich bestätigt haben. Welche Bank macht denn so was mit?
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  6. #5

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    Idee Der Preis ist heiss!

    Zitat Zitat von Durion Beitrag anzeigen

    Bis jetzt las ich immer, das man sich ein Grundstück sucht, dann einen Häuslebauer. Danach plant man zusammen mit dem Häuslebauer das Haus und geht mit dessen Angebot und den Grundstückskosten zur Bank. die sagt dann Hop oder Top, überweist das Geld und man kauft und baut los. Ich hab's jetzt absichtlich so plakativ formuliert.
    Gruß

    Durion
    Ganz einfach, Reihenfolge ändern. Macht generell Sinn.
    Ihr habt ja noch genügend Zeit. Finanzen klären, "Was können/wollen wir uns überhaupt leisten". Da fällt schon EINIGES durch's Raster.
    Und dann schauen, was gibt's (Grundstück+Haus) für z.B. 450 k€

    btw: Geschätzter Hauspreis passt nicht wirklich zum geschätzen Grundstückspreis!
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  7. #6

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    Zitat Zitat von loennermo Beitrag anzeigen
    So eine Gemeinde gibts hier bei uns auch: Die wollten doch bei der Entscheidung für das Grundstück schon die Finanzierung für das Gesamt-Objekt schriftlich bestätigt haben. Welche Bank macht denn so was mit?
    Unser Notar fand das nicht ungewöhnlich. Unsere finanzierende Bank ist die IngDiBa. Die haben das dann alles unter sich geklärt, also Landgesellschaft und Bank via Notar.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Azalee Beitrag anzeigen
    Unser Notar fand das nicht ungewöhnlich. Unsere finanzierende Bank ist die IngDiBa. Die haben das dann alles unter sich geklärt, also Landgesellschaft und Bank via Notar.
    Also ich finde das sehr ungewöhnlich. In dem Moment, in dem ich mich verbindlich für ein Grundstück vormerken lasse soll ich die Finanzierung des Gesamtprojektes schon nachweisen? Zu dem Zeitpunkt weiss ich doch noch gar nicht, wie das Haus genau wird und was das später kosten wird (Es sei denn ich baue ein Fertighaus aus dem Katalog).

    Was machen denn Bauherren wie wir, die das Grundstück barzahlen? Wieso soll ich zu dem Zeitpunkt schon zur Bank?
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  9. #8

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    Ich habe mich vielleicht falsch ausgedrückt. Unsere Gemeinde interessierte natürlich(?) nicht, wie wir unser Haus finanzieren, sondern ihnen war wichtig, dass wir nachweisen können, dass wir das Grundstück bezahlen können. Bei uns kam ein Vorabkaufen nicht in Frage. Weil zweimal finanzieren ungünstig ist, hieß das bei uns (als nicht Barzahler des Grundstücks), dass zwangsläufig die gesamte Finanzierung vorliegen musste.

    Übrigens war der Zeitpunkt nicht das Vormerken lassen, wie du schreibst, sondern (s.o.) beim Notartermin. Den konnten wir wie gesagt noch etwas schieben, nachdem wir aus der Option eine definitive Zusage gemacht hatten. Unsere Gemeinde hatte Verständnis dafür, dass wir danach noch ein paar Wochen benötigten, um die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen.
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  10. #9
    Durion
    Gast
    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Ganz einfach, Reihenfolge ändern. Macht generell Sinn.
    Ihr habt ja noch genügend Zeit. Finanzen klären, "Was können/wollen wir uns überhaupt leisten". Da fällt schon EINIGES durch's Raster.
    Und dann schauen, was gibt's (Grundstück+Haus) für z.B. 450 k€

    btw: Geschätzter Hauspreis passt nicht wirklich zum geschätzen Grundstückspreis!
    Naja, die Frage, was wir uns leisten können / wollen, haben wir schon geklärt.

    Die Preisschätzung für das Grundstück dürfte passen. Der Preis wurde mit 450 Euro/ m² festgelegt. Wenn wir jetzt circa 400 m² kaufen dürfte das passen.
    Was denn Hauspreis angeht, muß man halt mal schauen...
    Zusammen kaufen möchte ich vermeiden, da ich ansonsten jenseits von Gut und Böse lande, wenn ich mir grad anschaue, was hier so angeboten wird...
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  11. #10

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    Hallo,
    schau Dir vorher mal ein Grundstück mit nur 400m² und Haus drauf an, Du wirst erstaunt sein, wie wenig Fläche überbleibt.
    450€/m² ist ein Wort, wenn ich hier an unsere Preise denke und das ist immerhin Großstadt...
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  12. #11

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    Wo liegt denn Mühltal, daß es da so teuer ist? Da würde ich mal an die 450€/m2 ein Fragezeichen machen, wenn es nicht im GR Stuttgart oder München oder adäquates Preisniveau ist.

    Generell würde ich die Grundstücksfinanzierung unabhängig vom Haus und nur kurzfristig machen, so daß es dann wenn der Bau dazukommt in eine Finanzierung übergehen kann. Wenn der Finanzierungspartner schon dabei nicht mitmachen will, ist es eh der falsche für Dich (nur meine Meinung). Auf so ne Knebelung gleich am Anfang brauchst Du nicht eingehen. Ggf. könnte manchem die 10% EK bei diesen Gesamtkosten etwas zu wenig sein. Dennoch, wenn Du dann keine andere Bank findest, dann solltest Du überlegen, ob es denn sein soll.

    ABER: Den Grundstückskauf und damit die -finanzierung würde ich erst angehen, wenn sicher geklärt ist, wieviel "Haus" und welches Du dort bauen kannst und Du auch sicher finanzieren kannst, ohne das auf Kante zu nähen. Sonst verkaufst Du irgendwann das Grundstück wieder und wohl mit Verlusten.

    Generell stimme ich meinem Vorredner zu: Geh mal spazieren in voll bebauten! Neubaugebieten und schau mal wie groß die Grundstücke sind. 400qm sind bei uns schon sehr groß, aber die Abstände sind für mein Empfinden einfach sehr eng. Deshalb haben wir auf ein Neubaugebiet verzichtet und haben ein altes Haus abgerissen.

    Andrerseits sind die genannten 220k€ für das Haus fast bei jeder Größe anzuzweifeln, mindestens wenn ein Keller und eine Garage dabei sind. Also frag doch mal bei Baufirmen an, die schlüsselfertig bauen, schau deren Objekte und Musterhäuser an, laß Dich beraten ....

    Daß Du mit Architekten nie ein scharfes Kostenbild bekommst, ist ein anderes Problem. Da mußt Du mind. 10% oder mehr Gesamtkostenzuschlag einrechnen, dabei auch die öffentlichen Gebühren nicht vergessen.

    Gruß
    Seev
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  13. #12
    Durion
    Gast
    Hi,

    erstmal danke für euer Feedback.

    Mühltal liegt vor den Toren Darmstadts. Ich hab 10 Minuten bis Darmstadt Stadtmitte und mit dem Zug bin ich innerhalb einer halben Stunde am Frankfurter Hauptbahnhof. Gleichzeitig liegen wir am vorderen Odenwald.
    Eine sehr schöne Gegend und gleichzeitig Einzugsgebiet von Frankfurt.
    Auf dem freien Markt werden die Grundstücke bei uns eher mit 500 Euro als mit 400 gehandelt. Bodenrichtwert der umliegenden Straßenzüge liegt bei 460 Euro.
    Ein altes Haus abreissen ist hier genauso unbezahlbar denn glaub nicht, das solche "Grundstücke" billiger sind. Die Kosten genausoviel pro Quadratmeter + Haus.
    Was die 220 TEuro angeht, hab ich mir natürlich schon mal einige "Schlüsselfertigbauer" angeschaut und mir so grob nen halben Kubikmeter Material schicken lassen. Da klang das bislang halbwegs realistisch. Nicht Spartanisch, nicht goldene Wasserhähne, irgendwas dazwischen.
    Und irgendwo hier im Forum hab ich auch mal gelesen, das man zwischen 1200 und 1500 Euro pro qm Wohnfläche rechnen muß. Nach oben natürlich offen, je nach Ausstattungswunsch...
    1400Eurp /qm * 140qm = 196.000 Euro
    So war erst mal meine Rechnung.

    Das war bislang natürlich alles nur Theorie. Die Realität wird jetzt kommen...

    Das Einzige was feststeht ist, das wir das Projekt nicht auf Kante nähen werden.
    Weder meine Frau noch ich haben Lust dazu, zukünftig nur noch für das Haus zu leben. Vorher erklären wir das Projekt für gescheitert...
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  14. #13

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    Hallo,

    Ratschlag: bei der Kostenschätzung die Nebenkosten (Hausanschlüsse, Notarkosten für Grunderwerb und Darlehen, Grunderwerbssteuer, Vermessung etc.) vorher genau recherchieren, da kommt doch so einiges zusammen. Was auch gerne vergessen wird sind Dinge wie Regenwasserversickerung, Abwasseranschluss, Einfahrt...
    400 qm sind auch recht klein für ein 140 qm Haus (in 1,5 geschossiger Bauweise?!). Da macht es schon Sinn vor dem Kauf zum Architekten zu gehen und sich beraten zu lassen, ob das "Wunschhaus" da überhaupt draufpasst.

    Gruß
    Cartman
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Durion Beitrag anzeigen
    Das Einzige was feststeht ist, das wir das Projekt nicht auf Kante nähen werden.
    Sorry, aber genau das hast Du doch vor mit Deinen 10% EK. Ich würde an Deiner Stelle lieber noch ein paar Jahre warten, bis deutlich mehr Eigenkapital da ist. Die 10% könnten - dafür muss es noch nicht mal schlecht laufen - nicht einmal zur Deckung von Kostensteigerungen reichen (abgesehen davon, dass Du ja noch nicht einmal an die 10% herankommen würdest). Ist jetzt vielleicht nicht das, was Du hören möchtest ... aber ich glaube nicht, dass Du Dir mit Deinem Projekt so wie geplant einen Gefallen tust.

    Andere Gesichtspunkte, die dagegen sprechen (z.B. Verhältnis Grundstücks-/Hauspreis) wurden ja schon erwähnt ...
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  17. #15
    Igel
    Gast
    Sehe ich genauso.

    Zitat Zitat von Durion Beitrag anzeigen
    Das Einzige was feststeht ist, das wir das Projekt nicht auf Kante nähen werden.
    400.000 Euro nur für Grundstück und Haus. Zusätzlich Nebenkosten für Papierarbeit. Dann soll im Haus noch was halbwegs vernünftiges an Möbeln stehen und nicht der Ramsch aus der Vorgänger-Klitsche. Dann wollt ihr noch halbwegs vernünftig leben.
    Ich kenne natürlich eure Einkommensverhältnisse nicht, aber die 10% EK sind schnell futsch und ich denke 400.000 Euro sind nochmal zu finanzieren. Auch bei Niedrigstzinsen sollte von eurer Seite jeden Monat ordentlich was zur Abtragung zur Verfügung stehen, sonst würde ich dieses Vorhaben gleich begraben.
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