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  1. #1

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    Annuitätendarlehen + Bausparvertrag

    Hallo!

    In diesem Frühjahr wollen wir ein Einfamilienhaus bauen. Insgesamt brauchen wir - unter Berücksichtigung unseres Eigenkapitals - noch 250.000,- €.
    Wie wird diese Finanzierungsmöglichkeit gesehen:

    94.000,- € wollen wir über ein KfW-Darlehen, 156.000,- € über ein Annuitätendarlehen der IngDiba, jeweils mit 15jähriger Zinsbindung, finanzieren. Parallel, aber unabhängig davon, wollen wir mit 220,- € monatlich einen Bausparvertrag bedienen, der nach 15 Jahren zuteilungsreif sein soll. Die noch offene Restsumme aus den Darlehen wollen wir dann mit dem Bauspardarlehen bezahlen, das Bauspardarlehen dann die nächsten Jahre (je nach zuvor geleisteten Sondertilgungen, längstens 10 1/2 Jahre) abzahlen. Dann müssten wir nach Berechnung unseres Finanzberaters alle Verbindlichkeiten getilgt haben. Vorteil: Bis zum Schluss steht die Zinshöhe - über die 15 Jahre hinaus durch den Abschluss des Bausparvertrages - fest. Wir wissen bereits jetzt, in welcher Höhe wir monatlich zahlen müssen.

    Gibt es gegen diese Art der Finanzierung Bedenken?

    Schon jetzt vielen Dank für die Hilfe,

    Primadora
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  2. Annuitätendarlehen + Bausparvertrag

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  3. #2

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    Hallo,
    rechnet mal, wie die Finanzierung mit aussieht, wenn Ihr die 220€ gleich in die Tilgung steckt, also ohne BSV.
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  4. #3

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    Da fehlen noch ein paar Eckdaten wie:
    anfängliche Tilgung Bankdarlehen / Guthabenzins BSK / Darlehenszins BSK / Sollzins Bankdarlehen / Laufzeit KfW Darlehen und Programmname (bei KfW 124 ist keine SoTi möglich) Gesamtbetrag von Zins-und Tilgung ohne SoTi pro Monat.
    Man sollte rechnen, ob nicht die Bausparrate gleich in die Tilgung (ca. 1,7%) gesteckt wird.

    Schönen Gruß
    Stefan Gaese
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  5. #4
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    Wenn wir die 220,- € monatlich und die beabsichtigten 1500,- € Sonderzahlung jährlich nicht in den BSV stecken würden, würden wir zwar das Annuitätendarlehen um 62.100,- € plus Zinsersparnis zurückführen. Dennoch sind dann ca. 60.000,- € Annuitätendarlehen und ca. 70.000,- € KfW-Darlehen offen. Das Annuitätendarlehen können wir zwar nach dem heutigen Stand auf Null innerhalb von 15 Jahren zurückführen, aber wir wissen ja nicht, wie sich der Arbeitsmarkt für uns entwickelt. Deshalb wollen wir die sicherste Variante nehmen, auch wenn sie sicher nicht die günstigste ist. Diese können wir aber in jedem Fall finanzieren.
    Offen bleibt aber auch bei der Zahlung weiterer Sondertilgungen (auf das Annuitätendarlehen) das KfW-Darlehen. Mit dem BSV haben wir hier die Finanzierung der Restschuld sicher. Mit sicherem Zinssatz ...
    Überzeugt?
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  6. #5

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    Nö,
    gerade wenn Ihr Sorgen wegen des Arbeitsmarktes habt, tilgen was geht, so hat man eventuell mehr Spielraum, um Fall der Fälle mit der Bank zu verhandeln. Meine Meinung. Der Zinsatz des BSV dürfte so bei 1% liegen?!
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  7. #6

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    Bisher noch nicht überzeugt. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung liegt bei ca. 35.000 EUR für das Bankdarlehen. (4,50% / 2,70% Tilgung / SoTi 1.500 EUR p.a.)

    Warum denn dann nicht gleich eine 30 jährige oder 25 jährige Zinsbindung mit SoTi Option ?

    Schönen Gruß
    Stefan

    P.S.: Die von Dir gepostete Bank macht allerdings nur max 15 Jahre Sollzinsbindung
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  8. #7

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    Da hab ich mal ein Szenario berechnet:
    Vorgaben:
    Bank: 156.000 EUR / 15 Jahre fest / 4,50% Sollzins / 2,7% anf.Tilgung / SoTi: 1.500 EUR p.a./ Rate: 936 EUR
    KfW: 94.000 EUR / 15 Jahre fest / 4,20% Sollzins / 2,43% anf. Tilgung bei 1 Freijahr / Rate: 519,33 EUR
    Gesamtrate also über 15 Jahre: 1.453 EUR pro Monat
    Restschuld bei am Ende der Zinsbindung bei Bankdarlehen: 34.602 EUR
    Restschuld bei am Ende der Zinsbindung beim KfW Darlehen: 50.704 EUR
    Gesamtrestschulden somit: 85.306 EUR.

    Diese 85.306 EUR kannst Du also mit der Rate von 1.453 EUR bedienen. Hier ist die Restschuld bei 0 EUR nach 10 Jahren. Der Sollzins für 10 Jahre müsste dann 16,45% p.a. betragen. (85.306 EUR x 16,45% + 3,99% Tilgung = 1.453 EUR Monatsrate).

    Da muss man schon ein Pessimist sein !!!

    Schönen Gruß
    Stefan
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Primadora Beitrag anzeigen
    Deshalb wollen wir die sicherste Variante nehmen, auch wenn sie sicher nicht die günstigste ist.
    Dann mach eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. Ist problemlos bis zu 40 Jahre möglich, der Zinsaufschlag ist minimal. Und Du brauchst diesen Bauspar-Schrott nicht.
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  10. #9

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    Lieber Primadora,

    wenn Du das Szenario Dir anschaust:
    Zitat Zitat von cc24 Beitrag anzeigen
    Da hab ich mal ein Szenario berechnet:
    Vorgaben:
    Bank: 156.000 EUR / 15 Jahre fest / 4,50% Sollzins / 2,7% anf.Tilgung / SoTi: 1.500 EUR p.a./ Rate: 936 EUR
    KfW: 94.000 EUR / 15 Jahre fest / 4,20% Sollzins / 2,43% anf. Tilgung bei 1 Freijahr / Rate: 519,33 EUR
    Gesamtrate also über 15 Jahre: 1.453 EUR pro Monat
    Restschuld bei am Ende der Zinsbindung bei Bankdarlehen: 34.602 EUR
    Restschuld bei am Ende der Zinsbindung beim KfW Darlehen: 50.704 EUR
    Gesamtrestschulden somit: 85.306 EUR.

    Diese 85.306 EUR kannst Du also mit der Rate von 1.453 EUR bedienen. Hier ist die Restschuld bei 0 EUR nach 10 Jahren. Der Sollzins für 10 Jahre müsste dann 16,45% p.a. betragen. (85.306 EUR x 16,45% + 3,99% Tilgung = 1.453 EUR Monatsrate).

    Da muss man schon ein Pessimist sein !!!

    Schönen Gruß
    Stefan
    und dann noch hinzu berechnest dass ein Bausparvertrag mit weiteren Nebenkosten* verbunden ist müsstest Du schnell sehen, dass Dein Finanzberater Dir einen BSV verkaufen will (und Provision dafür kassieren) ohne dass ernsthaft eine Notwendigkeit dafür besteht. Es ist wie als wenn Du eine Vollkaskoautoversicherung ohne Selbstbehalt möchtest... Geht, kostet halt.

    Überlege Dir folgende Szenarien:

    1. Zinsen steigen: Du hast zu niedrig verzinstes Kapital im BSV gebunden und finanzierst Dein eigenes Geld mit dem Annuitätendarlehen zwischen. Erst in 15 Jahren wendet sich dann das Blatt zu Deinen Gunsten... Sollten die Zinsen "explodieren" wird sich aber auch Dein Gehalt binnen der Jahre prächtig entwickeln und die Schulden somit "entwertet". (5% Gehaltssteigerung je Jahr auf 15 Jahre gerechnet ist fast eine Gehaltsverdoppelung)

    2. Zinsen bleiben niedrig: Du hättest Dir alle BSV-Gebühren sparen können. Die Verlängerung Deines Darlehens zu ähnlichen Konditionen sollte kein Problem sein.

    3. Zinsen "normalisieren" sich: Das Risiko hält sich bei der relativ geringen Restschuld in Grenzen. Du hast immer noch die Möglichkeit in einer Niedrigzinsphase mit einem Forwarddarlehen die Sicherheit zu erkaufen.


    Aber abgesehen davon: Spiele unbedingt mal eine 30 Jährige Zinsbindung für ein "normales" Annuitätendarlehen mit Volltilgung durch. Da bei 250.000€ Kreditaufnahme der Objektwert ja bei so ca. 350.000€ liegen dürfte hättest Du hier momentan folgende Konditionen:

    Zinssatz: 4,41% / 4,50%
    Nettodarlehensbetrag: 250.000,00 Euro
    Monatsrate: 1.254,17 Euro (1.61% Tilgung)
    Restschuld: 0,00 Euro nach den 30 Jahren Laufzeit

    Auch nicht schlecht oder? 100% kalkulierbar und ohne böse Überraschungen (BSV nicht rechtzeitig "zuteilungsreif" usw...)

    Beste Grüße




    * Nebenkosten beim BSV:
    - Abschlussgebühr (i.d.R. 1%)
    - Kontogebühren
    - Kundenmagazin (bei einem Freund monatlich á 6€ + Porto für "tolle" Einrichtungstipps und Bankeigene Immobilienanzeigen)
    - Darlehensgebühr und weitere Kontoführungsgebühr nach der Auszahlung
    - Kreditversicherung
    - 2. Objektwertschätzung durch eigenen SV bei Darlehensauszahlung
    - sehr kreativ: Portogebühr für das Übersenden von "Mitteilungen"
    - evtl. nochmals Notar- und Grundbuchkosten für neue Sicherungseintragung
    - Worst Case: BSV ist nicht exakt dann zuteilungsreif wenn Du es brauchst => eigenes Geld teuer zwischenfinanzieren.
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  11. #10
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    Ein herzliches Dankeschön an alle Antwortenden!

    Am Besten gefällt uns der Vorschlag von Lynx1984 mit einer 30jährigen Zinsbindung. Wir wollen zwar nicht 30 Jahre lang zahlen, aber mit Sondertilgungen, die wir ja ohnehin leisten wollen und bei einer um 100,- € niedrigeren monatlichen Belastung in noch höherer Summe leisten können, sind wir dann eh früher fertig.
    Das Risiko des Zuteilungszeitpunktes wurde uns mitgeteilt und sollte wohl nicht unterschätzt werden.
    Auch Stefans Vorschlag ist nicht zu verachten. Sollten die Zinsen auf 16,45% steigen, müssten wir zwar ca. 13.000,- € mehr zahlen als nach unserem aktuell vorliegenden Angebot. Aber 16,45 % scheinen auch uns Laien unrealistisch.

    Wir werden uns nun neue Angebote einholen und sagen noch einmal: Vielen Dank!

    Primadora
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  12. #11

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    wie ich schon geschrieben hab: Eine 30 oder 25 jährige Zinsbindung könnte man in Erwägung ziehen.
    Muss man aber nicht, wenn man nicht gerade ein Pessimist vor dem Herrn ist.
    Ich bin von einer gleichbleibenden Belastung ausgegangen und habe berechnet, wie hoch das Zinsniveau liegen kann. Da das KfW Darlehen 94.000 EUR beträgt, bin ich davon ausgegangen, dass die GESAMTKOSTEN (und nicht der Beleihungswert) der Immobilie bei 313.000 EUR liegt. ( KfW: 30% der Gesamtkosten, max. 100.000 EUR). Deshalb nur ANNAHMEN. Wie gesagt, es fehlen Hintergrundinformationen.

    Schönen Gruß
    Stefan
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  13. #12

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    Zitat Zitat von Lynx1984 Beitrag anzeigen
    * Nebenkosten beim BSV:
    - Abschlussgebühr (i.d.R. 1%)
    - Kontogebühren
    - Kundenmagazin (bei einem Freund monatlich á 6€ + Porto für "tolle" Einrichtungstipps und Bankeigene Immobilienanzeigen)
    - Darlehensgebühr und weitere Kontoführungsgebühr nach der Auszahlung
    - Kreditversicherung
    - 2. Objektwertschätzung durch eigenen SV bei Darlehensauszahlung
    - sehr kreativ: Portogebühr für das Übersenden von "Mitteilungen"
    - evtl. nochmals Notar- und Grundbuchkosten für neue Sicherungseintragung
    - Worst Case: BSV ist nicht exakt dann zuteilungsreif wenn Du es brauchst => eigenes Geld teuer zwischenfinanzieren.
    hallo,

    es spricht überhaupt nichts gegen eine Finanzierung ohne Bausparvertrag. Gerade zur Zeit! Andererseits gibt es kaum flexibelere Finanzierungsmodelle. 'Anpassungen' sind immer möglich.

    Wollte aber nur kurz zu den oben genannten Kosten etwas schreiben (Ausnahmen bestätigen die Regel):
    - mit der Abschlussgebühr, Normalerweise 1% der Bausparsumme, sind ALLE Kosten abgedeckt. Auch ein Kundenmagazin wird maximal freiwillig bestellt und wäre jederzeit kündbar.
    Darlehensgebühren, Portogebühren etc sind Nonsens. Ebenso ist keine neue/andere Grundbucheintragung erforderlich. Gerade dann nicht, wenn von Anfang an der Bausparvertrag zur Tilgung des 'Vorausdarlehens' vorgesehen ist. Alle Gebühren, die tatsächlich anfallen, stehen beim Abschluss fest, genauso wie der Darlehenszinssatz und die monatliche Zins- und Tilgungsrate. Zusätzliche Kosten fallen nur an, wenn zusätzliche Leistungen abgefragt werden (Ersatzbeschaffungen von Belegen, Kontoauszügen etc => zu vernachlässigen, liegt in der Hand des Kunden.)

    Das zudem seit rund 30 Jahren die Zuteilungsvorhersagen stimmen und sich nicht zum Nachteil des Kunden geändert haben, sei nur am Rande bemerkt. Eine Änderung (Verschlechterung) ist auch in weiter Ferne nicht in Sicht, wobei dies natürlich niemand zu 100% sagen kann (darf). Genausowenig steht es zu 100% fest, wie die Zinslage in z.B. 10 Jahren ist.


    Selbstverständlich sollte jede Finanzierung individuell 'passen'. Eine 0815-Lösung oder mit dem großen Kamm drüber, gibt es nicht. Grundsätzlich tendiere ich immer zu einer Mischfinanzierung mit unterschiedlichen Finanzierungsbausteinen, also auch mit Einsatz eines Bausparvertrages. Umgekehrt gilt es im Anlagebereich ebenfalls nicht alles auf eine Karte setzen.
    Eine kleine Anmerkung zu den immer wieder angefragten und lesenden 'Sondertilgungsmöglichkeiten' einer Tilgungshypothek oder Annuitätendarlehens.

    ... schöner Vorsatz, in der Praxis wird anschließend kaum davon Gebrauch gemacht. Der Anteil der Kunden, die tatsächlich (später) Sondertilgungen leisten, ist verschwindend gering. Ein Grund, weshalb sich die meisten Banken nicht schwer damit tun, den Kunden dieses Recht einzuräumen.



    Ich würde mich freuen, wenn hier betreffend der angeblich anfallenden Kosten für Bausparverträge die entsprechenden AGBs oder/und Gebührenordnung (Pflicht!) veröffentlicht würden.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von korkie Beitrag anzeigen

    Das zudem seit rund 30 Jahren die Zuteilungsvorhersagen stimmen und sich nicht zum Nachteil des Kunden geändert haben, sei nur am Rande bemerkt.
    Das halte ich mal für ein Gerücht. Bausparkassen arbeiten nach dem Prinzip ZEIT x GELD. Will heißen, wer schnell und viel einzahlt, kommt schnell in den Genuss der Zuteilung. Vor einiger Zeit hatte eine Bausparkasse ( die, die gern mit Beamten arbeitet) das Problem, dass viele Bausparer schnell Darlehen abrufen wollten und da war es vorbei mit schnellen Auszahlungen. Zuteilungsreif heisst nicht ausbezahlt.

    Im Übrigen ist mit der "Gebühr" nicht alles bezahlt. Nicht umsonst kritisieren einige Expterten, dass ein Effektivzins bei Bauspardarlehen nicht berechnet wird.

    Ist wie immer nur meine Meinung !!!

    Schönen Gruß
    Stefan
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    @Stefan; das was du schreibst hat überhaupt nichts mit den Zuteilungsvorausberechnungen zu tun.

    Werden die Einzahlungen nicht wie vorgeplant/vereinbart eingezahlt, sondern ...in anderen Einzelbeträgen, ...zur anderen Terminen..., kann die Vorausberechnung natürlich nicht mehr stimmen. Wenn so eingezahlt wird wie vereinbart stimmt die (unverbindliche) Zuteilungsberechnung. Die sogenannte Zielbewertungszahl, errechnet sich aus Zeit x Geld, ist bei allen 'bekannten' Bausparkassen seit nahezu 30 Jahren unverändert gleich geblieben und damit die Berechnungen zuverlassig.



    Der 'Crash' vom BHW war 1979-1981 und lag überwiegend in der damals falschen Tarifpolitik. Das dies so enden mußte, war vorauszusehen, aber das ist ein anderes Thema.



    Weiterhin ist bei jedem Bauspardarlehen selbstverständlich der Effektivzins angegeben, ohne ist gar nicht zulässig. Klicke nur bei irgendeiner Bausparkasse auf die Homepage und vergewissere dich.


    Deine 'Meinung' stimmt leider nicht und basiert maximal auf Halbwissen und (falschem) Hörensagen.
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  17. #15
    Themenstarter

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    Wir haben noch einmal alle uns vorliegenden Angebote angeschaut und verglichen. Das bislang uns am besten erscheinende Angebot mit Bausparvertrag ist wie folgt:
    KfW-Darlehen über 100.000,- €, 1 Jahr tilgungsfrei, Zinsfestschreibung 15 Jahre, monatliche Rate (ab 2. Jahr) 451,76 €,
    Annuitätendarlehen über 150.000,- €, Zinsfestschreibung 15 Jahre, monatliche Rate 675,- €.
    Parallel dazu wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, der bislang noch "Wohnriester" enthält. Davon (von "Wohnriester") wollen wir keinen Gebrauch machen, daher ist das Bausparangebot nicht für uns aktuell. Wir würden nach diesem Angebot 2 Bausparverträge mit einer monatlichen Belastung von gesamt 235,- € abschließen (1 Vertrag mit Wohnriester, 1 ohne). Dies hätte zur Folge, dass wir nach den 15 Jahren (s. Darlehensverträge) noch die offene Restschuld mit einer Lücke von 22.000,- € tilgen könnten. Diese Lücke besteht nicht, wenn wir Sondertilungen leisten werden (und wir werden sie leisten) oder die Bausparsumme höher ansetzen (nach diesem Angebot würden wir monatlich insgesamt 1360,- € zahlen statt 1450,- € - diese Differenz könnten wir also unproblematisch für einen höheren Bausparer verwenden).
    Nachteil an dem Bausparvertrag auf dem ersten Blick: ca. 13.000,- Kosten.
    Das in die Bausparverträge gezahlte Geld (ca. 70.000,- € inkl. der Kosten) könnte in das Annuitätendarlehen gesteckt werden, mit der Folge einer höheren Tilgung und niedrigeren Zinsen.
    Aber: Dennoch bleibt nach 15 Jahren Zinsfestschreibung eine Restschuld offen. Wenn wir diese mit dem Bausparvertrag (künftig wohl nur 1 Bausparvertrag ohne Wohnriester) sichern, sichern wir uns zugleich niedrige Zinsen (unter 3%). In dieser niedrigen Höhe werden die Zinsen wohl nicht mehr in 15 Jahren sein. Und nach ca. 22 Jahren wären wir auch schuldenfrei.
    Diese Rechnung berücksichtigt nicht Sondertilgungen auf das Annuitätendarlehen mit der Folge, dass wir nur ein geringeres Bauspardarlehen bräuchten (ist es möglich, das Bauspardarlehen nicht in voller Höhe in Anspruch zu nehmen, sondern eben niedriger, weil wir keine offene Restschuld in der ohne Sondertilgungen kalkulierten Höhe haben). Außerdem ist für uns noch interessant, ob wir auch auf das Bauspardarlehen (nach Zuteilung - eben auf das Darlehen - Sondertilgungen leisten können).

    Vielleicht könnt Ihr uns hier auch weiterhelfen und Eure Meinungen äußern.

    Jetzt schon einmal vielen Dank und viele Grüße

    Primadora
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