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Frage Baufinanzierung mit 2. Immobilie

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  1. #1

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    Cool Frage Baufinanzierung mit 2. Immobilie

    Hallo zusammen,

    ich habe vor 5 Jahren über meine Eltern eine Eigentumswohnung gekauft - meine Eltern als Vermieter. Es war immer klar, dass sie mal auf mich überschreiben wird. Die Wohnung hat insgesamt 200.000 Euro gekostet.
    Die aktuelle Finanzierung läuft noch über ca. 120.000 Euro, so dass hier ein Gewinn zu erwarten ist.

    Gern möchte ich jetzt mit meiner Frau ein Haus bauen für ca. 350.000 Euro und die Wohnung verkaufen.

    Wie gehen wir jetzt die Sache mit der Wohnung an? Lassen wir uns die Wohnung von meinen Eltern überschreiben und sprechen dann mit der gleichen Bank über eine Neufinanzierung des Hauses?

    Oder verkaufen meine Eltern die Wohnung, zahlen die Entschädigung an die Bank und geben mir dann den restlichen Gewinn?

    Vielen Dank für Eure Hilfe
    Gruß
    baulii
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  2. Frage Baufinanzierung mit 2. Immobilie

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  3. #2

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    Was ist denn an Eigenkapital vorhanden? Vorfälligkeitsentschädigung für 5 Jahre
    ist ganz schön happig! Wie ist die Finanzierung der Wohnung aufgebaut, Tilgungsrate
    etc. ? Ggf. KfW Anteile, die (wider Erwarten) ohne Entschädigung getilgt werden könnten?
    Die Rechner im Netz für Vorfälligkeit können nicht exakt sein, aber so auf +/- 20%
    kann man es damit zumindest mal abschätzen.

    Wenn Ihr die Wohnung tatsächlich mit Gewinn verkaufen könnt (d.h. mehr als 200 000
    Euro bekommt, ob nach Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung weiß ich nicht), hält
    übrigens auch das Finanzamt die Hand auf. Die Differenz zwischen 200 000 und 120 000
    ist natürlich kein Gewinn ...

    Ideal wäre natürlich ein Mieter, der in 5 Jahren wieder auszieht oder selber die
    Wohnung kauft ...
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  4. #3
    Themenstarter

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    Ich meinte natürlich nicht Gewinn, es bleibt Geld übrig beim Verkauf zum aktuellen Darlehenswert (Verkaufswert Wohnung ca. 175.000).

    Fiananzierung über 15 Jahre, 2% Tilgung ohne KFW. Ich komme auf ca. 10.000 Entschädigung.

    Also wird es wohl am Besten sein ich übernehme die Wohnung von meinen Eltern und verkaufe sie dann selber. Kann ich dann hoffen, dass der Baufinanzierer ohne Vorfälligkeitsentschädigung in eine höhere Finanzierung umschuldet? Ich bin dann natürlich an den Finanzierer gebunden.

    Gern möchte ich auch erst aus meiner Wohnung ausziehen, wenn das Haus bezugsfertig ist. Wie verrechne ich die ca. 50.000 "Gewinn" bei der Finanzierung des Hauses? Beim Baufinanzierer verrechnen oder z.B. als 6-monatigem Kredit von einer Bank leihen?
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  5. #4

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    Ich würde es aus einer anderen Sicht sehen. Benötigst Du den Gewinn aus dem Verkauf der ersten Immobilie für die neue Immobilie, oder nicht.
    Denn, in den wenigsten Fällen erhält der Verkäufer die Immobilie seinem gedachten Zeitraum auch verkauft. Ich würde auch gar nicht planen, wie man einen Gewinn verrechnet, sondern erstmal prüfen ob für den von Dir gedachten Kaufpreis ein Käufer da ist.

    Mit EUR 100.000,00 EK und EUR 320.000,00 Gesamtkosten Neubau würde ich mindestens 15 Jahre nehmen, eher noch länger. 30 Jahre auch möglich. Gibts gerade bis 80% unter 4%!
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  6. #5
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    Ich benötige den Verkauf der Wohnung. Ob dabei nun 30.000 oder 50.000 rauskommt ist erstmal egal. Der Verkauf wird dann auch funktionieren.
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  7. #6
    Avatar von GeorgPuetz
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    Die Eigentumsübertragung macht keinen Sinn. Die Eltern können die ETW verkaufen, den Überschuss von 80.000 an den Sohn verschenken. Für diesen Betrag wird eine voraussichtlich eine Zwischenfinanzierung benötigt - je nach dem, wie schnell der Verkauf über die Bühne geht. Sollte der Verkaufserlös geringer ausfallen, wird aus der Zwischenfinanzierung eine Nachfinanzierung. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird happig sein, muss natürlich auch mit einkalkuliert werden.
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  8. #7
    Themenstarter

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    Eine Übertragung kostet aber "nur" ca. 2.500 Euro für Notar/Grundbuch und Überschreibung des Darlehensnehmer.
    Die Vorfälligkeitsentscädigung beträgt sicherlich 10.000 Euro.

    Warum macht es keinen Sinn die ETW zu überschreiben?
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  9. #8

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    Zitat Zitat von baulii Beitrag anzeigen
    Eine Übertragung kostet aber "nur" ca. 2.500 Euro für Notar/Grundbuch und Überschreibung des Darlehensnehmer.
    Die Vorfälligkeitsentscädigung beträgt sicherlich 10.000 Euro.
    Und was passiert mit dem Darlehensvertrag für die "alte" Wohnung? Nur weil die Wohnung dann überschrieben ist, wird dieser Vertrag ja nicht ungültig. Deine Hoffnung, dass die Bank dann das Darlehen einfach so auf ein anderes Objekt überträgt, sehe ich kritisch. Was steht zum Thema "Kündigung" im Darlehensvertrag?

    Im schlimmsten Fall zahlst Du dann nicht nur die Kosten für Notar, Grundbuch, usw., sondern zusätzlich noch eine Vorfälligkeitsentschädigung wenn Du die Wohnung verkaufen möchtest, oder nicht in den bestehenden Darlehensvertrag einsteigen kannst.

    Erschwerend kommt hinzu, dass der erzielbare Verkaufspreis noch unbekannt ist. Du gehst zwar von 175T€ aus, aber ist das auch realistisch? Gibt es ein Wertgutachten?
    Was machst Du wenn die Wohnung nur 150T€ oder gar noch weniger erzielt? Dann gilt ganz schnell, außer Spesen nichts gewesen.

    Ich würde zuerst einmal den Vertrag zwischen Deinen Eltern und der Bank genauer unter die Lupe nehmen. Dann sollte man noch prüfen, ob und in wieweit hier steuerliche Aspekte beim Verkauf zu beachten sind.
    Danach eine Strategie ausarbeiten und mit der zur Bank gehen, und mal schauen was die dazu sagt.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen

    Erschwerend kommt hinzu, dass der erzielbare Verkaufspreis noch unbekannt ist. Du gehst zwar von 175T€ aus, aber ist das auch realistisch? Gibt es ein Wertgutachten?
    Was machst Du wenn die Wohnung nur 150T€ oder gar noch weniger erzielt? Dann gilt ganz schnell, außer Spesen nichts gewesen.
    Da würde ich auch ganz genau hingucken. Habt ihr den Verkehrswert (Der besteht aus <a href="http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bauplaner/baulexikon/verkehrswertgutachten.jsp">verschiedenen</a>Faktoren) von der Wohnung von jemandem schon feststellen lassen?
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  12. #10

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    Der Link hab ich falsch gepostet, sorry! Also, nochmal hier!
    Da kriegst du mindestens eine Idee, was nötig ist, um den Wert deiner Wohnung (oder, die Wohnung deiner Eltern) korrekt zu schätzen. Dann musst du aber natürlich jemanden finden, der so was für dich macht, falls du nicht selber willst bzw. kannst.
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  13. #11
    Themenstarter

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    Mir geht es nicht darum für wieviel man sie verkaufen kann, sondern wie man es am Besten abwickelt. Ob man sie für 150.000 oder für 180.000 Euro verkauft ist zweitrangig.

    Lohnt sich das Umschreiben von meinen Eltern überhaupt? Oder sollten diese gleich die Vorfälligkeitsentädigung zahlen?

    Sollten wir sie umschreiben und ich versuche dann mit dem Baufinanzierer eine Lösung zu finden bzw. zu verhandeln?
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