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Baufi, Umwandlung in WEG, Tipps...

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  1. #1

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    Baufi, Umwandlung in WEG, Tipps...

    Hallo,

    nachdem ich hier schon sehr viel gelesen und gelernt habe, bitte ich um Einschätzung und Rat im folgenden Fall.

    Der Mutter meiner Partnerin gehört ein Haus mit zwei Wohneinheiten (Haupthaus wurde 1960 gebaut, Anbau 1980) Im Haupthaus wohnt meine Partnerin mit mir, im Anbau Ihre Eltern. Ihre Mutter ist alleinige Eigentümerin. Auf dem Haus ist noch eine Grundschuld von 140.000€, der Verkehrswert 350.000€ und der Kredit läuft über Bauspardarlehen noch ca. 28 Jahre mit einer Summe von 135.000€.

    Nun möchten meine Partnerin und ich das Haupthaus sanieren, Baugenehmigung ist vorhanden (laut Architekt werden wir KFW-55 für das Haupthaus erreichen), Kosten ca. 250.000€. Der Anbau soll nicht angefasst werden, denn das wollen Ihre Eltern nicht. Nur die Heizungsanlage wird erneuert, die auch den Anbau mit versorgt.

    Bei dieser ganzen Konstellation gibt es leider ein paar Einschränkungen:
    • Ich soll nicht mit ins Grundbuch (das ist okay, wird privatrechtlich geregelt).
    • Ich stehe im ungekündigten Arbeitsverhältnis. Freundin war bis 31.12.11 beschäftigt, zur Zeit arbeitslos und ab 01.04.12 neuen Job.
    • Ich habe monatlich 1400€ zur Verfügung, meine Partnerin ab 04/12 dann 2200€

    Wir haben schon hin- und herüberlegt, was das Beste wäre.
    Variante 1: Ihre Mutter nimmt weiteren Kredit auf und vermietet an uns.
    Variante 2: Ihre Mutter nimmt weiteren Kredit auf und vermietet an uns. Später Umwandlung in zwei Eigentumswohnungen.
    Variante 3: Tochter erhält 2/3 Miteigentumsanteil durch Schenkung. Darlehen nehmen Tochter und ich auf.
    Variante 4: Umwandlung in zwei Eigentumswohnungen des Haupthauses und des Anbaues und gleichzeitige Schenkung des Haupthauses an Tochter. Darlehen nehmen Tochter und ich auf.
    Variante 4: ???

    Bei all den Varianten machen wir uns u.a. Gedanken zu
    • KFW-Förderungen
    • Gebundenheit an den Kredit der Mutter (wir möchten gerne unabhängig von Ihrem Bausparvertrag einen Kredit mit 15-jähriger Laufzeit aufnehmen, gerne bei anderer Bank)
    • Finanzierungsmöglichkeiten
    • niedrigen Zinssatz mitnehmen
    • wie kann die Bonität meiner Freundin jetzt schon mit angerechnet werden
    • sowie viele weitere Gedanken

    Wie oben schon erwähnt, welche Tipps, Ratschläge, Empfehlungen habt Ihr?

    Vielen Dank und viele Grüße

    Peter
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  2. Baufi, Umwandlung in WEG, Tipps...

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  3. #2

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    Wie sieht´s mit Eigenkapital aus?

    Auf die vorhandene Grundschuld noch einmal 250T€ draufsatteln, da wird die Bank ohne zusätzliche Sicherheiten wohl kaum mitspielen.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
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    tschuldige, habe ich vergessen.

    KFW-Förderung wird entweder 75.000€ als Kredit sein oder 15.000€ Zuschuss. Dazu noch 5000€ Zuschuss von der WK in Hamburg.
    EK ist vorhanden mit ca. 12T€, dieses soll aber für Küche, Garten usw. investiert werden.

    Bei Umwandlung in WEG würde das Haupthaus dann Grundschuldfrei, die 140.000€ gehen auf den Anbau.

    Grundstück ist 1100m² groß, Haupthaus 60m², durch Sanierung und Aufstockung dann 160m², Anbau ist und bleibt bei 100m²
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Peter013 Beitrag anzeigen
    EK ist vorhanden mit ca. 12T€, dieses soll aber für Küche, Garten usw. investiert werden.

    Also praktisch kein EK.


    Zitat Zitat von Peter013 Beitrag anzeigen
    Freundin war bis 31.12.11 beschäftigt, zur Zeit arbeitslos und ab 01.04.12 neuen Job.

    Variante 5: Erstmal warten bis deine Freundin arbeitet, und ihre Probezeit um hat.

    Warum soll jetzt sofort gehandelt werden?
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Huisje Beitrag anzeigen
    Warum soll jetzt sofort gehandelt werden?
    Weil nach 3/4 Jahr Planungsphase endlich gestartet werden soll, weil KFW-Zinsen gerade niedrig sind, weil Bauzinsen gerade niedrig sind, weil Gebäude sanierungsbefürftig ist, weil die Bau- und Materialpreise nächstes Jahr sicherlich höher sind...
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Peter013 Beitrag anzeigen
    Weil nach 3/4 Jahr Planungsphase endlich gestartet werden soll, weil KFW-Zinsen gerade niedrig sind, weil Bauzinsen gerade niedrig sind, weil Gebäude sanierungsbefürftig ist, weil die Bau- und Materialpreise nächstes Jahr sicherlich höher sind...
    Dem entgegen steht:

    - kein nennenswertes EK
    - Besitzverhältnisse noch nicht geklärt
    - Einkommen noch ungeklärt
    - Finanzierung ungeklärt

    Welche Argumente wiegen schwerer?

    Gruß
    Ralf
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  8. #7
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Dem entgegen steht:

    - kein nennenswertes EK
    - Besitzverhältnisse noch nicht geklärt
    - Einkommen noch ungeklärt
    - Finanzierung ungeklärt

    Welche Argumente wiegen schwerer?

    Gruß
    Ralf
    klar, überwiegend persönliche und emotionale Argumente, die eine Bank ziemlich wenig interessieren.

    Eine weitere Befürchtung ist, das bei Baubeginn im nächsten Jahr erhöhte Anforderungen durch die neue ENEV 2012 den Finanzierungsbedarf erhöht und das angesparte EK in der Summe ausgleicht.

    Wie sieht es denn mit Variante 2 aus? Wichtig ist uns einfach, dass "unser" Darlehen (gerne auch erst in einigen Jahren) nicht mit dem Bauspardarlehen der Mutter verbunden ist, um später davon unabhängig bei einer anderen Bank die weitere Finanzierung nach 10+x Jahren abzuschliessen. Sprich: jetzt notfalls auch über die Hausbank und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist mit den 250.000€ Darlehen zu jeder Bank gehen.
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  9. #8

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    @Peter 013
    - Prüfe erst einmal ob die Bausparkasse einer Pfandfreigabe überhaupt zustimmen würde. Sonst lohnen sich die Überlegungen hinsichtlich Teilung WEG nicht.
    - Probezeit des Jobs ab April 2012 muss abgelaufen sein, nur dann macht es Sinn.

    Positiv:
    Ein Bauspardarlehen kann man jederzeit ablösen. Hier kommt es auf den Bauspardarlehenszins an. Der kann mitunter auch höher liegen als der aktuelle Zins.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Peter013 Beitrag anzeigen
    klar, überwiegend persönliche und emotionale Argumente, die eine Bank ziemlich wenig interessieren.
    Genau so ist es.

    Zitat Zitat von Peter013 Beitrag anzeigen
    Eine weitere Befürchtung ist, das bei Baubeginn im nächsten Jahr erhöhte Anforderungen durch die neue ENEV 2012 den Finanzierungsbedarf erhöht und das angesparte EK in der Summe ausgleicht.
    In 1 Jahr kannst Du gar nicht so viel ansparen wie Dir für eine solide Finanzierung fehlen.

    Zitat Zitat von Peter013 Beitrag anzeigen
    Wie sieht es denn mit Variante 2 aus? Wichtig ist uns einfach, dass "unser" Darlehen (gerne auch erst in einigen Jahren) nicht mit dem Bauspardarlehen der Mutter verbunden ist, um später davon unabhängig bei einer anderen Bank die weitere Finanzierung nach 10+x Jahren abzuschliessen. Sprich: jetzt notfalls auch über die Hausbank und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist mit den 250.000€ Darlehen zu jeder Bank gehen.
    Machbar ist fast alles, man muss halt darüber reden. Ob die Variante 2 überhaupt möglich ist, hängt auch von den Einkommens- und Vermögenverhältnissen der Mutter ab. Sollte sie nicht über ein sehr gutes Einkommen verfügen, dann wird die Bank so einfach sowieso nicht mitspielen. Also werdet Ihr zwangsweise wohl mit eingebunden.

    Dein Zeitplan erscheint mir somit unrealistisch. In Deinem Fall sieht es so aus, dass Du bereits losfahren willst, dabei fehlt in Deinem Auto noch der Motor und die Reifen sind auch noch nicht dran.

    Ich würde sagen, in diesem Jahr wird das sowieso nichts, im kommenden Jahr klappt´s vielleicht, in ein paar Jahren könnte es besser aussehen.

    Gruß
    Ralf
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  12. #10
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    Vielen Dank für eure Bewertungen. Echt klasse hier.

    Ich habe noch eine weitere Variante:
    Ihre Mutter wandelt jetz schon die Hausteile in zwei Eigentumswohnungen um. Sie ist dann Bauherrin der zu sanierenden Wohnung, nimmt den Kredit und wir bezahlen Miete an die Mutter. Dadurch hat sie höhere Einkünfte. Nach einigen Monaten erfolgt dann die Schenkung an die Tochter.

    Dabei ist nur die Frage, ob der Kreditvertrag der Bank auch auf die Tochter überschrieben werden kann, die Tochter also Darlehensnehmerin ist?
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  13. #11

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    Ich muss Dich leider noch einmal ausbremsen.

    Oben schreibst Du, "Baugenehmigung vorhanden". Da frage ich mich, wie kann man die Sache so weit anschieben, ohne die Grundlagen (hier Finanzierung) zu klären?

    Rede mit Deiner Bank bzw. der Bank Deiner zukünftigen Schwiegermutter. Es würde mich nicht wundern, wenn die zu keiner Deiner Varianten eine positive Einstellung hätte. Dann war die ganze bisherige Arbeit umsonst.

    Ihr dürft die Sache nicht über´s Knie brechen. Zuerst die Grundlagen schaffen, dann sieht man weiter. Sonst besteht die Gefahr, dass Ihr alle in absehbarer Zeit eine Mietwohnung suchen müsst.

    Bevor man über einen Hausbau, -anbau, -kauf nachdenkt, sollten 2 wichtige Punkte geklärt sein.

    a.) Eigenkapital
    b.) Kapitaldienstfähigkeit

    zu a.)

    Eigenkapital ist bei Euch nicht vorhanden, zumindest nicht in nennenswertem Umfang. Von Vorteil ist jedoch, dass eine Immobilie vorhanden ist,.... auf der jedoch noch ein Kredit lastet. Deswegen wäre zu prüfen, in wieweit hier noch Reserve besteht. (Du schreibst "Wert" 350T€, doch wer hat das ermittelt?)

    zu b.)

    Hier geht es maßgeblich um die dauerhaft erzielbaren Einkünfte. Dein Einkommen reicht bei weitem nicht aus um so ein Projekt zu stemmen. Das dauerhafte Einkommen Deiner Freundin ist aktuell bei 0,- € (bzw. ALG I), doch es besteht die Option auf einen Job in 2-3 Monaten. Hier gibt es vermutlich eine Probezeit, so dass noch nicht von einem dauerhaft erzielbaren Einkommen gesprochen werden kann.
    Über das Einkommen der Mutter bzw. deren Vermögensverhältnisse liegen keine Infos vor. Auch ihr Alter wäre evtl. ein Thema das gegen eine Kreditvergabe spricht. Das sind alle Dinge die man prüfen muss.

    Also ehrlich gesagt sehe ich im Moment nur Minuspunkte für ein Bankgespräch.

    Überlegen wir mal. Die 250T€ Kredit kosten Euch grob 1.200,- €/Monat. Für die Lebenshaltungskosten von 2 Personen musst Du noch einmal in etwa den gleichen Betrag rechnen. d.h. ohne dauerhaft erzielbare Nettoeinkünfte in der 2.500,- € Klasse wird das nichts. Je nach Region können die Lebenshaltungskosten auch höher oder niedriger liegen.

    Dann könnte irgendwann einmal der Fall eintreten, dass Nachwuchs angesagt ist. Was dann? Elterngeld gibt´s schon, doch was kommt danach? Teilzeit? Vollzeit? Wie entwickeln sich dann die Lebenshaltungskosten?

    Das sind alles Dinge die man berücksichtigen sollte wenn ein tragfähiges Konzept erstellt werden soll.

    Gruß
    Ralf
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