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  1. #1

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    Vermesser vertan, unsinniger Bebaungsplan NRW

    Hallo zusammen,

    wir bauen z.Zt neu im Bergischen Land.
    Wie der Name schon vermuten lässt, sind viele Grundstücke im Bergischen Land nicht eben!
    So halt auch unser Grundstück.
    Es ist von 3 Seiten von einer Ringstrasse umgeben und weist von der höchsten Stelle an der Strassen-Frontseite des Hauses bis zur tiefsten Stelle an der hinteren Strasse 2,3m Höhenunterschied auf, bei einer Distanz von ca. 24m zwischen diesen Punkten.

    Geplant war bzw. ist eine Garage auf der Grunstücksgrenze zum Nachbarn(4.Seite). Die Garage, 3m breit, steht mit der einen Seite direkt am Haus mit der anderen Seite auf der Grundstücksgrenze.Hier kommt nun das Problem.
    Dem Vermesser ist beim Einzeichnen der Abstandflächen des Hauses bzw. Garage nicht aufgefallen:
    1. Das die Garage zu hoch ist. Es heisst ja...darf 3m im Mittel über natürl. Geländeoberfläche nicht überschreiten.
    2. Das die Aufschüttung für die Terrasse über 1m hoch ist.

    Wegen letzterem war ich eigentlich bei Bauamt, da wir mit der Auffschüttung bedrohlich nah an die Strasse heran kamen.
    Hier hatte der Mann vom Amt aber keine Bauchschmerzen, da die Aufschüttung zwar eine Abstandfläche erzeugt, aber auf eine öffentliche Strasse.

    Bei der Gelegenheit war ihm aber aufgefallen, das da noch eine Aufschüttung war, nämlich für die Garage.
    Dies Aufschüttung ist an ihrer höchsten Stelle zwar "nur" 98cm hoch.
    Doch ist die Oberkante der Garage an ihrer höchsten Stelle 3,57m über der natürlichen Geländeoberfläche und im Mittel 3,27m, also 27cm zu hoch.
    Ist das noch Toleranz?
    Das war weder dem Vermesser, dem Architekten, dem Unternehmer noch dem Mann, der die Freistellung im Amt genehmigt hatte, aufgefallen.
    Und nun?
    Wer haftet?
    Wie kommt man da zu einem vernünftigen Konsenz?
    Im Nachhinein ärger ich mich, das ich überhaupt beim Bauamt war....

    Die Problematik dabei ist, das an Einfahrt zur Garage auch die Haustüre ist.
    Falls wir also 27cm tiefer gehen müssten, um in der Freistellung zu bleiben, braucht man zwei Treppenstufen um ins Haus zu kommen, diese wiederrum würden die Einfahrt um 50-60cm verschmälern.
    Dazu kommt noch, das wir ohne Keller bauen, da heisst, das zusaätzlich die Bodenplatte zur Garagenseite mit einem zusätzlichen Fundament abgestützt werden müsste.

    Die andere Variante wäre, die Garage aus der Freistellung heraus nehmen, einen Bauantrag stellen, eine Nachbarliche Vereinbarung über die Abstandflächen treffen und hoffen, daß das Baumt positiv entscheidet.
    Aber wie Wahrscheinlich ist, daß das Bauamt positiv entscheidet?

    Sollte ich jetzt tätig werden und das selbst in die Hand nehmen, oder darauf hoffen das die Herren Vermesser und Co. ein Lösung finden?
    Wer hat hier die Bringschuld?
    Gibts vielleicht andere Ideen?

    Bebauungsplan:

    Aber ich war noch wegen etwas anderem beim Bauamt.
    Wegen der festgeschrieben Einfriedung im Bebauungsplan, dort heisst es...zur Einfriedung sind nur Hecken und Zäune bis 1m höhe zulässig.
    Es handelt sich um ein Neubaugebiet, das insgesamt, wie oben schon mal beschrieben, topographisch nicht ganz einfach ist, teilweise bis 17% Gefälle in den Grundstücken.

    Wir haben im Mittel ca. 6% Gefälle nach Süden und ca. 10% Gefälle nach Osten, jeweils begrenzt durch die Ringstrasse.
    Da wir für die Gründung des Hauses Material Aufschütten mussten, hat sie "Hanglage" noch etwas verschärft.
    Aber wie soll ich nun den Hang abfangen? Mit Hecken oder was?
    Ich würde gerne ein Stützmauer errichten 1m hoch. Auf einer Länge von ca. 14 Metern.
    Der Kollege vom Amt hält sich momentan gegenüber meiner Anfrage noch bedeckt.
    Ich glaube ich bin der Erste, der mit der Problematik im Amt aufgekeuzt ist, bin erst der 3.der dort schon baut von ca. 20 die dort Bauen wollen.
    Ich muss ja irgendwie dafür sorgen, das mein Boden mein Grundstück nicht verlässt.
    Oder muss ich die Mauer hinter die Hecke setzen?

    Kann man mir diese Stützmauer als Einfriedung verwehren?

    Ich glaube einfach, das der jenige, der den Bebauungsplan erstellt hat, sich nicht unbedingt mit dem Thema "Hangabstützen" beschäftigt hat.

    So, jetzt habe ich hier einen Roman geschrieben, aber dafür gehts mir jetzt besser!

    Grüße
    Turbokalle
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  2. Vermesser vertan, unsinniger Bebaungsplan NRW

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  3. #2
    Baufuchs
    Gast
    Toleranz bei Abweichung von der mittl. Garagenhöhe von 3m gibt es nicht.
    Soll das genehmigt werden, braucht es eine Baulastübernahme durch den Nachbarn.

    Wer haftet? Was meinst Du mit Haftung? Die Planung des Architekten ist -da in bisheriger Form nicht genehmigungsfähig- mangelhaft.
    Also muss er nachbessern.

    Nachtrag:
    Das Bauamt hat bei Verfahren "Freistellung" gar nichts genehmigt, lediglich die Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen geprüft.
    Dafür, dass das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht, haftet bei Freistellungsverfahren der Architekt.

    Merke:
    Wer eine Baugenehmigung will, muss Bauantrag stellen und darf nicht das Freistellungsverfahren wählen.
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  4. #3

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    Warum wurd dann überhaupt alles so weit aufgeschüttet, bis jede Menge Probleme entstehen...?

    Wie wäre es damit, Garage UND Haus samt Terrasse 30cm tiefer zu setzen?
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  5. #4
    wasweissich
    Gast
    julius

    Zitat Zitat von Turbokalle Beitrag anzeigen
    wir bauen z.Zt neu im Bergischen Land.
    Wie der Name schon vermuten lässt, sind viele Grundstücke im Bergischen Land nicht eben!
    dort haben die garagenauffahrten auch sehr oft (viel) mehr als 15% .....

    und die autos dort wissen nicht , dass mehr als 10% nicht geht
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  6. #5

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    Zitat von Turbokalle
    wir bauen z.Zt neu im Bergischen Land.
    Wie der Name schon vermuten lässt, sind viele Grundstücke im Bergischen Land nicht eben!
    Vertan .. Bergisches (nicht Bergiges) Land heiß so nach den Grafen (?) von Berg und nicht wegen der drei Hügel.

    Klugscheißmodus aus
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  7. #6

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    Gibt es denn vom Amt schon was schriftliches wegen der Garage ?

    Und wer legt bei Berg hoch, Berg runter das Gelände-Null fest ?

    Gibt es einen Höhenpunkt irgend wo in unmittelbarer Nähe, dem man das entnehmen kann ?
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  8. #7
    Baufuchs
    Gast
    Da muss niemand ein "Null" festlegen.

    Der natürliche Geländeverlauf zählt. Hat das Gelände Gefälle =

    (Höhe Garage am höchsten Punkt + Höhe Garage am niedrigste Punkt):2 = mittlere Wandhöhe.

    Und die darf nicht höher sein als 3,00m.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Turbokalle Beitrag anzeigen
    Wie kommt man da zu einem vernünftigen Konsenz?
    Überleg mal in eine andere Richtung, nicht unbedingt den Garagenbodenabsenken, wohl aber das Dach singulär an der Grenzseite absenken und über ein Pultdach (wenn nach B-Plan zulässlig) mit geringem Gefälle nachdenken. Je nachdem wie Eure Ausrichtung ist, leidet weder das Garagentor noch der Hauseingang sehr drunter.

    Zitat Zitat von Turbokalle Beitrag anzeigen
    Im Nachhinein ärger ich mich, das ich überhaupt beim Bauamt war....:
    Sei froh das Du da warst, es hätte Dich später dicker eingeholt. Und das Bauamt im RBK (wenn es dieser Teil des Bergischen Landes ist) ist sehr lösungsorientiert und hilfreich, so meine Erfahrungen.
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  11. #9

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    Besser als gewisse Deppen in anderen bergischen Gefilden...

    Zum Glück ist da auch mal ausgeputzt worden, es gibt Menschen da bin ich froh das sie eine gute Pension beziehen und mich nicht mehr nerven können...
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  12. #10
    Themenstarter

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    Wer haftet? Was meinst Du mit Haftung? Die Planung des Architekten ist -da in bisheriger Form nicht genehmigungsfähig- mangelhaft.
    Also muss er nachbessern.
    Mit haften meine ich zum einen wer hat die Bringschuld, also wer muss Nachbessern und einen Bauantrag stellen, bzw, wer zahlt diesen bzw. wer Zahlt die Kosten ,falls die Garage doch um 27cm runtergesetzt werden muss? Tiefbau, Abstützung Bodenplatte etc.
    Das kann ja schlecht mir angerechnet werden, oder?

    Ich will und wollte keinen Bauantrag stellen.Sondern haben den Feistellungsantrag gewählt.
    Wenn der Architekt misst gebaut hat, muss er bzw. sie das richten. In diesem Fall werde ich wohl aber den Hauptpart übernehmen müssen und einen Einigung mit dem Nachbarn treffen......

    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Warum wurd dann überhaupt alles so weit aufgeschüttet, bis jede Menge Probleme entstehen...?

    Wie wäre es damit, Garage UND Haus samt Terrasse 30cm tiefer zu setzen?
    Wir sind schon 20cm unter Oberkante Strasse gegangen, da wir den Drempel erhöht hatten, und die Traufhöhe einhalten mussten.
    Ich habe zu meiner Frau noch am Tag des 1. Spatenstich gesagt: "lass und noch 30 cm tiefer gehen, dann brauchen wir weniger aufschütten"

    Der Bauleiter bekam das mit, und meinte das wäre nicht gut wegen dem Wasser, das von Oberhalb der Strasse runter kommt.
    Da war das Thema für mich erstmal erledigt.

    Wir sind schon zu weit,um Tiefbaumäßig noch was zu ändern, denn heute ist die Decke vom Erdgeschoss gegossen worden.

    Vertan .. Bergisches (nicht Bergiges) Land heiß so nach den Grafen (?) von Berg und nicht wegen der drei Hügel.
    ...er hieß Graf vom Berg und "wohnte" hier um die Ecke! Aber ich wusste, das dass kommt ;-)

    Sei froh das Du da warst, es hätte Dich später dicker eingeholt. Und das Bauamt im RBK (wenn es dieser Teil des Bergischen Landes ist) ist sehr lösungsorientiert und hilfreich, so meine Erfahrungen.
    Es ist der Teil des Bergischen Landes, habe das auch so in der Verganheit kennengelernt. Nur sitzen da jetzt neue/ andere Leute für unseren Kreis Im Rübezahlwald. Kann diese noch nicht Richtig einordnen.

    Das Pultdach wäre evtl eine Lösung oder halt ein Carport.Geplant ist eine Standard Fertiggarage 3x6m und halt 2,57m hoch(UK-OK)

    Jetzt steht erstmal für die nächsten 7-8 Wochen das Gerüst, d.h. wir haben noch etwas Zeit für eine Lösung.

    Die Reaktion der Architektin war heute grandios:
    Ach nee, das ist aber ärgerlich, das uns das nicht aufgefallen ist, weder mir noch dem Vermesser!

    Allerdings dämmerte Ihr das erst, als ich von der fast 1m hohen Auschüttung erzählte, dann fiel der Groschen......

    Ja, besonders ärgerlich für uns..... bin mal gespannt was die sich einfallen lässt.....
    Wir stehen jedenfalls mit den Nachbarn in Kontakt und sind gespannt was deren Architekin zu einer möglichen Baulast sagt.....

    Weiss jemand was zu Thema Einfriedung zu sagen?
    Ist eine Stützmauer eine Einfriedung im Sinne des Bebauungsplans?

    Grüße
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