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Wert Haus mit Grundstücksanteil? Probleme beim Kauf?

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  1. #1

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    Wert Haus mit Grundstücksanteil? Probleme beim Kauf?

    Hallo,
    es geht um das Haus meiner Schwiegereltern. Dieses wollen sie an ihre Tochter (also meine Schwägerin) verkaufen, die auch mit im Haus wohnt. An diese wollen sie dann Miete zahlen. Das soll dann irgendwie Steuern sparen.
    Es ist ein altes Haus (100 Jahre, ungedämmt, alte Fenster, 180 qm, aber gedämmtes DG und neuer Kessel - also ein Mischmasch was den Sanierungszustand betrifft), und steht auf einem Grundstück zusammen mit dem Haus des Nachbarn. Dessen Haus ist auch an einer Seite an das Haus der Schwiegereltern "angebaut" aber ob man das als DH bezeichnen kann weiß ich nicht. Es ist eine Straße in der Innenstadt, wo halt Haus an Haus steht. Es gibt einen gemeinsam genutzten Hof und einen gemeinsam genutzten Garten, beides vorwiegend vom Nachbarn in Beschlag genommen. Dieser hat auch die Mehrheitsanteile, dh. das Grundstück ist wohl dann nach WEG geteilt (insgesamt 700 qm). Jetzt habe ich gelesen, daß es dann gar kein Eigentum am Haus gibt, sondern nur ein Sondernutzungsrecht?
    Gehört meinen Schwiegereltern dann also ein Haus oder nur ein Grundstücksanteil?
    Wie würde die Bank dann den Wert berechnen (Da das Haus alt ist und nicht im besten Zustand nehm ich mal an der Restwert ist eher gering, obwohl begehrte Lage). Das Grundstück hätte wohl einen recht hohen Bodenwert für diese Gegend (240 Euro/qm laut Richtwertkarte) aber was nutzt das wenn einem nur ein Minderheitsanteil gehört?
    Das Haus ist noch nicht abgezahlt (Restkreditbetrag weiß ich allerdings nicht genau).
    Wir überlegen auch das Haus eventuell zu übernehmen, die Frage ist nun wie sich die ganze oben geschilderte Konstruktion nun auf den Wert auswirken würde. Unser eigener Hauskauf ist noch nicht so lange her und von den Bankgutachtern haben wir erfahren, daß bei alten Häusern obwohl mal teuer gekauft wohl nur noch das Grundstück einen Wert habe und das wäre hier ja nichtmal ein komplettes Grundstück. Ich befürchte, daß die Bank einen Wert ansetzen könnte, der noch nichtmal dem Restkreditbetrag entspricht. Schwiegervater ist überzeugt, das ganze wäre 2-3 hunderttausend wert, wegen der Lage. Ich vermute eher deutlich unter 100k (Grundstückswert 84k rechnerisch, aber das wäre für ein komplettes Grundstück, Hauswert - das ist die Frage. Wenn er nur ein Sondernutzungsrecht hat, kann man den Hauswert ja nicht einrechnen? Wenn er nicht ohnehin nahe Null liegt).
    Auch wenn ich an diesen Steuersparkram nicht so recht glaube, irgendwann mittelfristig stellt sich dann ohnehin die Frage nach einem Verkauf.
    Also ich würde mich über ein paar Hinweise freuen, was man da bezüglich des Wertes ungefähr ansetzen kann (nicht in Absolutzahlen sondern eher im Vergleich zu einem ähnlichen Haus, aber mit ungeteiltem Grundstück - prozentuale Abzüge o.ä.).
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  2. Wert Haus mit Grundstücksanteil? Probleme beim Kauf?

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  3. #2

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    Was steht dazu im Grundbuch?
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  4. #3

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    Julius sagt es: Wer ist Eigentümer und von was?

    Es klingt nach einer WEG, bei der jeder WEG-Teil die ihm zugesschriebenen Rechte (siehe Grundbuch, Notarvertrag). Es gibt dann Teilegentum, Sondereigentum und damit verbundene Nutzungsrechte. Auch hier wieder siehe Klammer.

    Die Bewertung der Bank erfolgt dann in der Regel so, wie bei einer Eigentumswohnung üblich. Manchmal vielleicht auch eine Mischform, da kommt es auf die Bank, deren Taxator und vielleicht auf die Laune an. In der Regel wird es aber immer der geringere Wert sein. Dazu kommt, dass es ja vermietet werden soll, da ist die Art des Hauses vielleicht gar nicht entscheidend, weil dann statt des Sachwertes auf den Ertragswert gegangen wird.
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  5. #4
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    Im Grundbuch steht wohl wie gesagt eine Teilung nach WEG wobei mein Schwiegervater 45% Anteil hat. Des weiteren gibts kein Sondernutzungsrecht für Hof und Garten für den Schwiegervater. Dafür hat der Nachbar ein Sondernutzungsrecht am Hof, denn sein Hauseingang befindet sich auf der Hofseite und er käme sonst nicht ins Haus. Der Garten befindet sich hinterm Haus des Nachbarn.
    Genauer weiß ichs leider nicht, da müßte ich nachfragen.
    Aber das Ganze scheint wohl wie ich gelesen habe auch so ziemlich riskant zu sein. Wenn der Nachbar in Zahlungsschwierigkeiten gerät, dann kann anscheinend der Gerichtsvollzieher eine Teilungsversteigerung anordnen, wobei dann auch mein Schwiegervater sein Haus verlieren könnte . Sofern er nicht in der Lage ist mitzubieten.
    Je mehr ich darüber lese umso mehr frage ich mich wie um alles in der Welt man so ein Haus freiwillig kaufen kann.
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  6. #5

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    Da hast Du falsch gelesen bzw. interpretiert.
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  7. #6

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    Was immer du dort interpretierst, das ist falsch.

    Es kann nur der Teil versteigert werden, der im Eigentum des Schuldners steht.

    Aber eine WEG haftet gegenüber der Stadt z.B. gegenüber gesamtschuldnerisch. Wenn die WEG also keine Grundsteuern zahlt, dann kann sie sich an den liquiden Teileigentümer halten. Dieser wiederum kann sich u.U. durch Eintragung einer Sicherungsgrundschuld u.U. schadlos halten. Vorausgesetzt da stehen nicht noch weitere Gläubiger an.

    Unter der Prämisse ist jede WEG zu einem Teil risikobehaftet.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Shanau Beitrag anzeigen
    ...Ich befürchte, daß die Bank einen Wert ansetzen könnte, der noch nichtmal dem Restkreditbetrag entspricht. Schwiegervater ist überzeugt, das ganze wäre 2-3 hunderttausend wert, wegen der Lage. Ich vermute eher deutlich unter 100k (Grundstückswert 84k rechnerisch, aber das wäre für ein komplettes Grundstück, Hauswert - das ist die Frage. Wenn er nur ein Sondernutzungsrecht hat, kann man den Hauswert ja nicht einrechnen? Wenn er nicht ohnehin nahe Null liegt).
    Wieso so viele Vermutungen? Warum lässt man nicht einfach ein neutrales Wertgutachten erstellen? Der Gutachter wird sich dann das Grundbuch schon anschauen und weiß auch wie das einzuschätzen ist. Danach habt Ihr zumindest eine Größenordnung, denn letztendlich entscheidet auch hier Angebot und Nachfrage. Es hilft nichts wenn der Bodenrichtwert bei 240,- €/m2 liegt und kein Mensch will das Grundstück bzw. Haus kaufen. Bebauung und solche Feinheiten im Grundbuch können den Wert ganz erheblich mindern.
    Es spielt auch keine Rolle was wer irgendwann einmal dafür bezahlt hat, denn die Zeiten ändern sich, und damit auch die Wünsche und Anforderungen potenzieller Käufer.

    Das Steuersparmodell durchschaue ich noch nicht, da sollte man aber vorher sowieso einen Steuerberater kontaktieren. Der wird für seine Einschätzung aber auch den Objektwert benötigen, denn ohne den echten Wert zu kennen, könnte er die falsche Strategie empfehlen, was sich dann im Nachhinein als sehr unangenehm herausstellen könnte.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8
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    Na dann muß wohl tatsächlich mal ein richtiges Wertgutachten her, alles andere scheint Spekulation.
    Das mit der Teilungsversteigerung habe ich im Zusammenhang mit Ehegatten-Grundstücksgemeinschaften gelesen, wo sich die Partner bei Scheidung nicht einigen können. Das müßte ja auf diese Konstellation übertragbar sein, es sind zwar Nachbarn und keine Ehegatten aber das Prinzip Grundstücksgemeinschaft ist ja dasselbe. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist eben die Auflösung der Gemeinschaft.
    Ich danke euch für eure Antworten!
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  10. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  11. #9

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    Ich glaube nicht, dass das mit Deinem Fall vergleichbar ist.

    Aber wir wissen ja auch nicht was wirklich im Grundbuch steht.
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  12. #10

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    Nein, ist nicht übertragbar, weil die Ehegatten da in aller Regel kein Sondereigentum besitzen (sondern nur einen - hälftigen - Anteil am gemeinsamen Eigentum). Es handelt sich somit um eine andere Art der Gemeinschaft, die rechtlich auch anders behandelt wird.
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