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  1. #1

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    Z-15 Darlehen...viele Fragen...

    Liebe Experten und Erfahrene,

    im Rahmen des Programms "Preiswertes Wohneigentum" (Stuttgart) sind in den Einkommensgruppen I und II vorrangig Förderdarlehen in Anspruch zu nehmen. Nun hätte ich einige Fragen, auf die ich leider nirgends eine plausible Antwort finde. Hatte wegen einer spezifischen Frage auch schon einen L-Bank-Berater am Telefon, der mir komische und im Nachhinein sehr fadenscheinige Erklärungen machte.

    Vielleicht habe ich hier Glück und die ein oder andere Frage kann beantwortet werden bevor man planlos dem Berater/Verkäufer gegenüber sitzt!

    Zum Z-15-Darlehen:

    1. Warum weicht der Effektivzins vom Sollzins um 0,9%-Punkte ab? Bei allen anderen Förder-Darlehen (oder Kapitalmarkt-Darlehen) sind es ca. 0,1 %? Die laufenden Kosten p.a. von 0,5 % sind ja laut Konditionenblatt bereits im Sollzinssatz enthalten.

    2. Wenn es sich bei dem Auszahlungsabschlag von 2% um KEIN den Sollzinssatz reduzierendes Disagio handelt, um was dann??? Gerade in Anbetracht des doch sehr abweichenden Effekivzinses, in dem ja dann einiges an Kosten enthalten sein sollte? So wie ich das verstehe wird der Abschlag erst gar nicht ausgezahlt, kann also auch nicht im Effektivzins stecken.

    3. Warum wird bei allen Finanzierzungsbeispielen der Förder-Darlehen, die so im Netz rumschwirren, unter anderem auch bei dem veraltetem LAKRA(Z-15)-Rechner immer der Nominalzinssatz zur Berechnung der monatlichen Belastung bzw. Rate genutzt. Ist doch völlig irreführend (mal wieder vor dem Hintergrund des doch hohen Effektivzinses), oder stehe ich da irgendwie auf dem Schlauch?

    4. Wenn eine höhere Tilgung als 1% gewählt wird, gibts Erfahrungwerte inwiefern sich der Sollzinssatz hier im Speziellen ändert?

    5. Verstehe ich richtig, dass die L-Bank erst bei einer EK Quote von 25% in den 2. Rang geht? Wenn ja, würde bei uns klappen, nur dachte ich gelesen zu haben, dass sich Förder-Darlehensgeber (KFW) sich generell mit einem 2. Rang einverstanden zeigen. Die Programme der L-Bank sind ja nix anderes als eine nochmalige Verbilligung der KFW-Darlehen, oder?



    Noch speziell zum Programm Preiswertes Wohneigentum, falls jemand damit Erfahrung hat.

    1. Da ja bei den Einkommensgruppen I und II vorrangig Darlehen des Landeswohnraumförderungsprogramm in Anspruch zu nehmen sind, reicht dann das Z-15 -Darlehen oder muss man alle die möglich sind in Anspruch nehmen?

    2. Die Stadt vergibt ja die Grundtücke verbilligt an förderfähige Familien. Wieso sind dann 3,5% Grundwerwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis (Haus und Grundstück) zu zahlen?

    (Der Grundstückspreis hängt doch ganz offensichtlich von der finanziellen Situation der Familie ab und hat doch gar nichts mit dem Bauträger zu tun. Die Häuser werden ja verkauft, wenn noch kein Spatenstich vollzogen ist)

    Vielen Dank fürs Lesen und die hoffentlich erleuchtenden Antworten!

    Juliane
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  2. Z-15 Darlehen...viele Fragen...

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Zu 1. und 2.: Wenn ein Disagio - so heißt das, wenn das Darlehen nicht zu 100% ausgezahlt wird - berechnet wird, fließt das sehr wohl in den Effektivzins ein. Das sind relevanten Kosten, die dem Kunden gegenüber klar auszuweisen und im Eff.zins zu berücksichtigen sind. Demgegenüber werden die Verwaltungskosten pro Jahr von 0,5% separat berechnet.
    Wenn ein Disagio berechnet wird, kann das auch durchaus die Bearbeitungsgebühr ersetzen. Wie die Bank das nennt, spielt keine Geige!
    Zu 3. Der Nominalzins wird immer zur Berechnung der monatlichen Raten herangezogen, da sich ausschließlich daraus und der Tilgungsrate die Monatsrate ergibt. Der Eff.zins bezeichnet den Gesamtpreis des Darlehens.
    Zu 4. Der Sollzins ändert sich durch höhere Tilgung überhaupt nicht, da der ja von der Bank festgelegt wird. Lediglich der Eff.zins kann sich marginal verringern, wenn eine höhere Tilgung vereinbart wird.
    Zu 5. Die Modalitäten der L-Bank kenne ich nicht.Es ist aber richtig, dass die landeseigenen Förderprogramme mit der nachrangigen Besicherung zufrieden sind. Für die KfW gilt das nicht in jedem Fall, da hier die Hausbank für die Besicherung und auch für die Sicherstellung gegenüber der KfW verantwortlich ist. Daher wird die Hausbank die Besicherung nach der Gesamtsituation bewerten und einfordern.

    Zum Programm preiswertes Wohneigentum:
    Zu 1. Bei der L-Bank nachfragen. Vielleicht weiß aber auch hier jemand Bescheid.
    Zu 2. Das kommt auf die Konstellation an. Wenn ihr zuerst das Grundstück kauft und dann erst einen Bauträger mit der Baumaßnahme betraut, zahlt ihr ausschließlich auf den Grundstückskaufpreis die Grunderwerbssteuer.
    Wenn ihr das Grundstück vom Bauträger kauft, das heißt also, Grundstück und Hausbau in einem Paket, dann zahlt ihr auch für das gesamte Paket die Grunderwerbssteuer.
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  4. #3
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    Hallo Ecobauer,

    vielen lieben Dank für die Antwort. Es gibt schon reichlich mehr Licht hier im Dunkeln.

    War doch echt auf dem Holzweg. Dachte bis jetzt, dass der Effektivzins alle Kosten nach der Preisangabenverordnung beinhaltet und dass deswegen aus diesem auch die monatliche Rate (Zins und Tilgung) berechnet werden muss. Dann ist das auch mit dem Disagio klar und dass dieser im Effektivzins steckt.

    Weißt du auch wie sich die Kosten in den Zahlungen widerspiegeln, bzw. wenn noch weitere (hohe) Nebenkosten (bspw. Bereitstellungszinsen) auftreten. Bleibt die Rate dann gleich und die Tilgungsdauer verlängert sich. Hoffe ich tappe nicht wieder total im Dunkeln.

    Kurz zu 4. Im Konditionenblatt steht: "Es ist auch eine Anfangstilgung von 2% oder 3% wählbar, wobei sich dann ein anderer Sollzinssatz ergeben kann" Deswegen die Frage...ist aber auch nicht wirklich wichtig.

    Viele Grüße, Juliane
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  5. #4

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    Die Bereitstellungszinsen werden auf den Kreditbetrag berechnet, der nach Ablauf einer im Vertrag benannten Zeit auf die dann noch nicht ausgezahlte Kreditsumme berechnet wird. Da diese Kosten nicht generell anfallen, sondern nur, wenn der Kredit in Teilbeträgen - z.B. nach Baufortschritt - ausgezahlt wird, finden die sich nicht im Eff.zinssatz. Es könnte ja auch durchaus sein, dass der Kredit zur Zahlung eines Kaufpreises auf einen Schlag ausgezahlt wird. Dann fallen Bereitstellungszinsen erst garnicht an.
    Die Bereitstellungszinsen werden monatlich gesondert eingefordert und haben keinen Einfluss auf die Tilgung(srate) oder die Laufzeit.
    Wie ich oben schon erwähnt habe, kann es bei der Wahl einer höheren Tilgung sein, dass sich der Eff.zins geringfügig verringert. Das hängt hauptsächlich mit dem Nominalzins zusammen. Je geringer der ist - wie derzeit - desto geringer die Differenz.
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