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Zwischenfinanzierung

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  1. #1

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    Zwischenfinanzierung

    Guten Morgen,
    ich besitzen momentan eine ETW, die ca. 170TSD wert ist und abbezahlt ist.
    Nun möchte ich ein RMH bauen, das auf ca. 250TSD kommt.
    Ich möchte die Wohnung verkaufen, aber das Haus wird erst gebaut.
    Der Bau wird ca. 1-2 Jahr dauern.
    Wie läuft den so was ab, machen da die Bank mit und wird das sehr hoch mit Extra Zinsen etc.
    Danke
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  2. Zwischenfinanzierung

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  3. #2

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    Und wo willst Du wohnen bis das Haus fertig ist?

    Hintergrund, bei einem Verkauf während oder nach der Bauzeit ist halt der Ertragserlös nicht kalkulierbar.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo,
    ich will noch in der Wohnung bleiben,ca. 6 monate, dann umziehen und die Wohnung dann verkaufen oder vielleicht schon ein wenig vorher..
    ja, ich denke auch, es ist schwer genau zu sagen, was ich bekomme, ein makler meinte so 170tsd.

    ist das ziemlich kompliziert oder machen die banken da mit?
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  5. #4

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    Ich denke die Bank macht schon mit, die Frage ist nur, wie sich das auf die Konditionen auswirkt.

    Du könntest einen Teil des Darlehens variabel gestalten oder mit einer sehr kurzen Laufzeit versehen. Dann hast Du x Jahre Zeit um die Wohnung zu veräußern.

    Problematisch sehe ich nur den Erlös durch den Verkauf der Wohnung. Was der Makler sagt ist erst einmal nur eine grobe Richtung, vielleicht auch etwas schön geschätzt damit er den Auftrag für den Verkauf erhält. Kann man später anstatt 170T€ nur 150T€ oder noch weniger erlösen, dann geht die Rechnung nicht so auf wie von Dir geplant.

    Was, wo, wie funktioniert hängt auch von Deiner Bonität ab. Könntest Du beispielsweise die 250T€ Darlehen bedienen, dann wird die Sache nicht so kritisch wie wenn Du auf den Verkauf der Wohnung angewiesen bist.

    Einfach mal mit der Hausbank reden. Die kennen Dich und Deine finanziellen Rahmenbedingungen.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Themenstarter

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    okay, werde ich mal machen,
    ich denke, das mit der bonität müßte klappen und das mit dem verkaufspreis, da lieg ich schon 10tsd unter dem vom makler.
    wie ist den das, wenn ich zuviel aufnehme, kann ich dann vorzeitig nochmals abbezahlen oder muß ich da dann warten bis zum zinsfestbindungsablauf?
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  7. #6

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    Zitat Zitat von tobi2503 Beitrag anzeigen
    wie ist den das, wenn ich zuviel aufnehme, kann ich dann vorzeitig nochmals abbezahlen oder muß ich da dann warten bis zum zinsfestbindungsablauf?
    Das kommt darauf an was für ein Kreditvertrag geschlossen wird.

    Sondertilgungen kann man vereinbaren, aber eine vorzeitige Ablösung ist wieder ein anderes Thema. Mal anders gesagt, wenn Du mit der Bank eine Vereinbarung über 10 Jahre hast, dann möchtest Du ja auch nicht, dass sie nach 5 Jahren bereits aussteigt, oder?

    Deswegen auch meine Überlegung mit der Aufsplittung. Einen Teil, sagen wir mal 100T€, auf 10 Jahre fest (oder länger), und den Rest kurzfristig, so dass man diesen nach Verkauf der Wohnung ablösen kann. In den ersten Teil kann man ja noch eine SoTi Vereinbarung mit reinpacken, so dass bei einem höheren Erlös beim Verkauf der Wohnung, auch dieses Geld noch tilgungswirksam eingesetzt werden kann. Aber übliche SoTi Vereinbarungen bewegen sich, je nach Laufzeit des Kredits, bei 5-10%. Die Bank möchte natürlich vermeiden, dass dadurch der Kredit vorzeitig abgelöst werden kann.

    Wie man die Finanzierung im Detail aufbaut, das solltest Du mit Deiner Bank vor Ort klären. Hier aus der Ferne kann man alle Rahmenbedingungen nicht abprüfen, und somit auch nur grobe Ratschläge geben.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Is in der Praxis kein Problem. Kommt oft vor. Natürlich mußt du erstmal die 250.000 aufnehmen (Bonität is ja kein Problem wie du gesagt hast)

    Würds wie Ralf machen. z.B. 150.000 variabel oder 1 Jahr fest. Kommt drauf an was billiger ist. Die könntest du sogar auf der Wohnung absichern. Muß aber nicht sein. Evtl. besteht ja noch ne Grundschuld für ne Bank in dieser Höhe.

    Die restlichen 100.000 dann langfristig bzw. je nachdem wie lang die Finanzierung geplant ist. Dann auch mit kfw-Mitteln.

    wenn du dann noch 20.000 mehr erlöst halt als Sondertilgung bei den 100.000 oder für unvorhergesehene Ausgaben.

    Gruß Flo
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  9. #8
    Themenstarter

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    also, ich habe nicht geprüft mit der bonität, aber die Wohnung ist ja schuldenfrei, das reicht ja als sicherheit, und ich brauch dann noch ca. 100TSD, denke, das macht jede Bank mit. Ich verdiene auch gut, aber alleine mit 2 kids und frau..
    Danke
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  10. #9

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    Denke auch das es passt.

    Dann mußt du nur schaun (und das wünsche ich euch auch) das ihr guten Zins bekommt und Verkaufserlös für eure Wohnung erzielt
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  12. #10

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    Zitat Zitat von tobi2503 Beitrag anzeigen
    also, ich habe nicht geprüft mit der bonität, aber die Wohnung ist ja schuldenfrei, das reicht ja als sicherheit, und ich brauch dann noch ca. 100TSD, denke, das macht jede Bank mit. Ich verdiene auch gut, aber alleine mit 2 kids und frau..
    Danke
    Schon richtig erkannt. Es gibt hier unter anderem 2 Punkte zu berücksichtigen

    a.) Das Thema Sicherheiten
    b.) Kapitaldienstfähigkeit

    Die Wohnung stellt eine Sicherheit dar, und beim Verkauf fließt das Geld ja in den Hauskredit, so dass die Restschuld nur noch bei ca. 40% liegt. Das ist eine komfortable Position.

    Punkt b.) darf man aber auch nicht unterschätzen, denn es muss vom Einkommen, nach Abzug der Kreditrate, noch ausreichend Geld übrig bleiben um die Lebenshaltungskosten zu decken. Dafür ziehen Banken gerne Pauschalsätze heran, wobei eine eigene Aufstellung der Lebenshaltungskosten immer vorzuziehen ist. Die Pauschalsätze stellen mehr eine Untergrenze dar.

    d.h. Selbst wenn die Sicherheiten ausreichend sind, Du brauchst erst einmal einen Kredit über 250T€, und dessen Rate muss jeden Monat bedient werden. Ist das nicht möglich, dann müsste man über eine Konstruktion nachdenken wie man die Wohnung kurzfristig in Kapital umwandelt damit die monatliche Rate nicht zu hoch wird.
    Sollte die Rate zu hoch werden, dann könnte man einen Teil tilgungsfrei stellen bis die Wohnung verkauft ist. Die Zinsen dafür fallen aber auf jeden Fall an.

    Es gibt viele Möglichkeiten die Dir ein guter Berater ausführlich erläutern kann, nachdem er die Rahmenbedingungen abgeklärt hat. Dabei sollte man auch überprüfen, ob und wie man sinnvoll Fördermittel einsetzen kann.

    Gruß
    Ralf
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  13. #11
    Themenstarter

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    Danke schön,
    das werde ich auch machen, war hier nur mal ne vorab info, ich habe auch überlegt, die Wohnung zu behalten, aber das gefällt mir einfach nicht so, jetzt wird sie versilbert und ich bin auch bald wieder schulden frei, hoffentlich.
    danke
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