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  1. #1

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    Finanzierung Bestandsimmobilie

    Hallo zusammen,

    wir sind eine Familie mit 6 Personen, 2 Erw., 4 Kinder.
    Einkommensituation
    Er (40j): 2.700 Netto (incl. Firmenwagen, ohne Urlaubs u. Weihnachtsgeld)
    Sie(36j): 558 EUR Elterngeld (kann natürlich nicht berücksichtigt werden
    Ki-Geld: 778 EUR

    An festen Belastunge stehen dagegen :
    Kreditrate 200 EUR
    Versicherungen (Rente/Haftpfl./UNfall/AUto usw) ca. 450 EUR
    Kinderhort ca. 210 EUR
    NK für Haus ca. 500 EUR

    Derzeitige Wohnsituation EFH (im Prinzip 3 Wohnungen im Haus 65/65/20qm), 750qm Grund für 650 EUR Kaltmiete. Anhand der Kaltmiete könnt Ihr Euch schon vorstellen, dass wir in einem strukturschwachen Gebiet wohnen und die Immobilienpreise für Häuser Ende 60er Jahre mit 2-3 Wohnungen und um die 150-200qm Wohnfläche bei um die 100-150tsd EUR liegen (für die Häuser, die keinen Renovierungsstau haben, also neue Bäder/Dqächer/Fenster), andere Häuser liegen dann bei 60-80tsd EUR.

    Nun haben wir aufgrund der Tatsache, dass wir in den letzten 10 Jahren öfters berufsbedingt umgezogen sind und vorher in einem recht teuren Umfeld gewohnt haben (Reihenmittelhaus 120qm für 220tsd EUR.... ) nicht geplant was zu kaufen und waren auf ein Leben zur Miete eingerichtet. Vor 4 Jahren dann der letzte Umzug beruflich bedingt (wir werden jetzt auch nicht mehr von hier weg gehen wg. der Kinder) und leider kurz darauf Arbeitslosigkeit, die so die restlichen Reserven aufgebraucht hat.

    An Eigenkapital haben wir nichts flüssig, aber seit 2005 laufen im Rahmen der Altersversorgung kapitalbildende Verträge, die mit monatlich 320 EUR bespart werden (Riester&Co.), diese aber aufzulösen würde doch einiges an Verlusten mitbringen. (ectl. als Sicherheit anbieten ??)

    Die Nebenkosten könnten wir aufbringen aus elterlichen Zuschüssen, wie würde denn die Chance auf eine 100% Finanzierung aussehen ??

    Leider sind die Berater hier in der Gegend der Meinung, wir sollten als allererstes einen BSV abschliessen als Sofortfinanzierung.....

    Gruß
    Altermann
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  2. Finanzierung Bestandsimmobilie

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Ehrliche Antwort?
    Unter den genannten Bedingungen würde ich einen Hauskauf nicht in Erwägung ziehen. Die Zahlen und Rahmenbedingungen sprechen gegen einen Immobilienerwerb, egal wie günstig das Haus wird.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Themenstarter

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    Ahhh, ehrlich Antworten sind doof.... , aber Danke erst einmal, das hatte ich schon befürchtet.

    Habe eben vorhin mit dem Landratsamt wg. Förderungen telefoniert und die Info über das Landesbodenprogramm erhalten. Demnach würde es scih bei einer förderungsfähigen Bestandsimmobilie so gestalten:

    120.000 EUR Gesamtsumme (incl. NK Makler/Notar/Steuer)
    18.000 EUR EK erforderlich (15%)
    6.000 EUR Kinderzuschuss (1.500 EUR pro Kind)
    33.600 EUR Labo-Dalehen 15 Jahre tilgungsfrei (1% Gebühr pro Jahr ??)
    62.400 EUR Bankdarlehen (1. Rang, das Labo 2. Rang)

    Somit würde sich ja das Bankdarlehen mit 700 EUR monatlich bedient in rel. kurzer zeit abtragen lassen.

    Würde das nun besser aussehen ??
    (das EK könnte man mit Hilfe der Eltern stemmen....)
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  5. #4

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    Nur das Bankdarlehen zu betrachten genügt ja nicht. Auch das Labo-Darlehen muss irgendwann getilgt werden.
    Zur Vereinfachung der Betrachtungen angenommen zu nimmst 100T€ bei der Bank auf, dann sind bei aktuellen Konditionen mit monatlicher Rate 700€ nach 15 Jahren immer noch ~10T€ übrig. Und die Eltern wirst du evtl. auch ausbezahlen wollen.

    Jetzt lass in den nächsten 15 Jahren noch eine Arbeitslosigkeit dazwischen kommen oder angenommen es werden größere Reparaturen am Haus fällig. Dann wird die Luft sehr schnell dünn. Die letzte Arbeitslosigkeit hat ja schon deine Rücklagen verzehrt.

    Aus meiner Sicht sollte es dir ein Warnzeichen sein, dass du in der Vergangenheit keine dauerhaften Rücklagen aufbauen konntest....

    Sorry, PP
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  6. #5

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    Es wird sich schon jemand finden der Dir das schönrechnet. Ich persönlich halte aber nichts davon wenn selbst zu den aktuell zinsgünstigen Zeiten eine Finanzierung auf Kante genäht wird. Was machst Du in ein paar Jahren wenn die Konditionen sich verschlechtern sollten?

    Ich glaube nicht, dass Du für 120T€ ein Haus kaufen kannst, ohne dass noch xxT€ an zusätzlichen Kosten auflaufen. Die Nebenkosten für den Erwerb (Grunderwerbsteuer, evtl. Makler, Grundbuch, Notar), und die Kosten für Renovierungsmaßnahmen summieren sich ganz schnell.

    Die Bank wird bei 6 Personen mit Sicherheit eine Pauschale für die Lebenshaltungskosten ansetzen, die über 2.000,- € liegt. Ich schätze mal, dass selbst in Eurer Region irgendwas um 2.200,- € angesetzt würden.

    Dann hast Du noch Belastungen aus einem Kredit (Höhe der Restschuld? Laufzeit?) in Höhe von 200,- €, und sonstige Kosten für Versicherungen die durch die o.g. Pauschale nicht abgedeckt sind.

    Weiterhin kein Eigenkapital, was darauf hindeutet, dass das bisherige Einkommen zwar ausreichte um die Lebenshaltung zu decken, nicht jedoch um Rücklagen zu bilden. Das führt jedoch zu schlechten Zinskonditionen.

    Ich sag´s mal so, durch Lebenshaltung und sonstige Fixkosten ist DEIN Einkommen komplett aufgebraucht. Es bleibt das Elterngeld, das ja nicht auf Dauer angelegt ist (was passiert dann?), und das Kindergeld das sich mit den Jahren auch verändern kann (wie alt sind die Kinder?).

    Man könnte jetzt argumentieren, dass das Haus ja auch schon Miete kostet und 500,- € Nebenkosten sind ja auch nicht zu verachten, doch die Nebenkosten werden Dich bei einem eigenen Haus auch treffen (bei einem "alten" Haus noch viel heftiger), und ein Haus für 650,- € monatliche Rate wirst Du nicht bekommen.

    Machen wir mal eine "worst case" Betrachtung.
    Unterstellen wir einen Kaufpreis von 120T€ zzgl. Nebenkosten für Erwerb und Kosten für Modernisierung von insgesamt 30T€. Dann haben wir eine zu finanzierende Summe von 150T€.

    Jetzt müssen wir davon ausgehen, dass Du aufgrund Deines Alters ja nicht ewig einen Kredit abbezahlen kannst. Also setzen wir mal eine Laufzeit von 20 Jahren voraus (anf. Tilgung 3%)

    Aufgrund der Rahmenbedingungen sind die Zinskonditionen nicht gerade berauschend. Wir reden wohl über 5%+.

    Zusammen macht das eine monatliche Belastung von etwa 1.000,- € für die Finanzierung! Rechnest Du mit diesem Betrag, dann solltest Du auf der sicheren Seite sein.

    Frage: Was für ein budget hat Deine Bank ermittelt? Schon mal dort nachgefragt?

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Du willst natürlich etwas positives hören. Das kann ich verstehen. Aber die ehrliche Antwort ist: Lass die Finger davon. Ich stimme allen Vorschreiben zu. Ich befürchte zudem, dass Du gerade versuchst, das Ganze zu retten, indem Du es Dir rosarot malst, z.B. indem Du jetzt von Gesamtkosten (incl. Nebenkosten) von 120 TEuro ausgehst. Auch in strukturschwachen Regionen dürfte das grob der Preis sein, den man für ein Haus aus den 60ern mit 150-200qm Wohnfläche an Sanierung ausgibt (oder glaubst Du tatsächlich, dass dies gerade jemand gemacht hat und Dir das dann zum Preis der Sanierungskosten verkauft). Eigenkapital von den Eltern (doch nicht etwa auch nur geliehen), hohe monatliche Fixkosten, Schulden sind auch noch vorhanden. Ich kann nur dringend abraten. Sorry für die Direktheit, aber dafür ehrlich.
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  8. #7
    Themenstarter

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    Also,

    150.000 EUR Gesamtkosten
    - 6.000 EUR Kinderzuschlag
    - 22.500 EUR EK
    - 43.000 EUR Landesbodendarlehen
    = 79.000 EUR Bankdarlehen

    Mit 5% Zins und 700 EUR Gesamtrate wäre das Bankdarlehen nach 12 Jahren und 9 Monate getilgt und nur noch das Labo offen.
    Das EK würden wir in 50EUR-Raten an meine Eltern zurückzahlen.... Das hätte Zeit....

    @PP

    Die evtl. Arbeitslosigkeit als Gegenargument zu sehen, da dürfte keiner mehr was kaufen/bauen. Meine ALG-Zeit kam nach einem Arbeitgeberwechsel, dummerweise kurz vor der Wirtschaftskrise. Bin jetzt wieder beim vorherigen Arbeitgeber zurück. (seit 1998 dort beschäftigt gewesen...)

    Und wir haben ca. 18tsd EUR angespart, nur eben nicht flüssig sondern in kapitalbildende Verträge.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von altermann Beitrag anzeigen
    Also,

    150.000 EUR Gesamtkosten
    - 6.000 EUR Kinderzuschlag
    - 22.500 EUR EK
    - 43.000 EUR Landesbodendarlehen
    = 79.000 EUR Bankdarlehen

    Mit 5% Zins und 700 EUR Gesamtrate wäre das Bankdarlehen nach 12 Jahren und 9 Monate getilgt und nur noch das Labo offen.
    Das EK würden wir in 50EUR-Raten an meine Eltern zurückzahlen.... Das hätte Zeit....

    @PP

    Die evtl. Arbeitslosigkeit als Gegenargument zu sehen, da dürfte keiner mehr was kaufen/bauen. Meine ALG-Zeit kam nach einem Arbeitgeberwechsel, dummerweise kurz vor der Wirtschaftskrise. Bin jetzt wieder beim vorherigen Arbeitgeber zurück. (seit 1998 dort beschäftigt gewesen...)

    Und wir haben ca. 18tsd EUR angespart, nur eben nicht flüssig sondern in kapitalbildende Verträge.
    Dann darfst Du diese auch nicht mit einbeziehen. Ich habe nun den "Vorteil" selbst direkt an deine Region aus Arbeitsgründen angzugrenzen und somit auch ein gewisses Augenmerk auf die Immobilienpreise. Sicherlich gibt es hier die Möglichkeit Immobilien zu solchen Preisen zu erwerben, dort fehlen dann aber definitiv die Sanierungskosten. Selbst in unserer sächsischen Hausgegend sind vernünftige Immobilien (einzugsfertigt) nie in diesem Budget zu finden. Als Alternative wäre zu überlegen eventuell Richtung Nord/Osten- Bereich Hirschberg/Gefell/Tanna etc. auszuweichen. Dort hat man bis nach Hof in etwa 20 Minuten Fahrzeit und die Bestandsimmobilien sind noch einen ganzen Zacken preiswerter.

    Ansonsten...wie alle das hier sagen...Finger weg, besonders bei 4 Kindern.
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  10. #9

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    Das wird eine heiße Nummer.

    Noch einmal meine Frage, was passiert mit dem Elterngeld in absehbarer Zeit?
    Wie alt sind die Kinder/wie lange noch gibt es Kindergeld?
    Wie lange läuft der Kredit mit den 200,- € (Restschuld)?

    Und wir haben ca. 18tsd EUR angespart, nur eben nicht flüssig sondern in kapitalbildende Verträge.
    Das ist auch OK, eine Not-Reserve braucht jeder, gerade bei 6 Personen. Ich würde eine Reserve aber nicht in "kapitalbildenden" Verträgen ansparen, schon gar nicht wenn diese langfristig gebunden sind. Soll es als "Rente" gedacht sein, dann wäre es etwas anderes.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10

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    Leider bestätigen Deinen neusten Rechnungen meine Vermutung, dass Du Dir das schönrechnest. Wenn Du jetzt nicht nur ehrlich zu Dir selbst, sondern auch zu den Banken bist und denen sagst, dass Du gar kein EK hast, sondern Du Dir das auch von Deinen Eltern leihst, ist die Sache eh gestorben.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Das wird eine heiße Nummer.

    .
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    .
    Das ist auch OK, eine Not-Reserve braucht jeder, gerade bei 6 Personen. Ich würde eine Reserve aber nicht in "kapitalbildenden" Verträgen ansparen, schon gar nicht wenn diese langfristig gebunden sind. Soll es als "Rente" gedacht sein, dann wäre es etwas anderes.

    Gruß
    Ralf
    Dazu hätte ich eine kurze Frage. Die 18tsd können einfach so kurzfristig entnommen werden, ohne zusätzliche Kosten? Ich hab da keine absolut keine Ahnung, aber ich dächte, dass bei einer kapitalbildenden Rente nicht alle Beiträge, sondern nur der momentane Wert der Versicherung ausbezahlt (Rückkaufswert) wird. Kann da aber voll auf dem Holzweg sein. Denn ich lese das so, dass er insgesamt die 18.000 € in Riesterverträge reingeschossen hat und nun davon ausgeht, diese auch voll wiederzubekommen. Ich dächte das wäre nicht so.
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  13. #12
    Themenstarter

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    Hier ein Beispiel:

    http://www.immobilienscout24.de/expo.../2258360/-/-/5

    Ja, klar Erbbaurecht, das wäre mir aber egal und Sanieren, bzw Renovieren muss man da auch nicht groß.

    oder:

    http://www.immobilienscout24.de/expo.../2258360/-/-/5

    Keine Frage, die geäusserten Bedenken sind berechtigt.
    Die Bankberater hier vor Ort sehen kein Problem () sofern man mal erst einen BSV abschliesst...
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  14. #13
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    Zitat Zitat von Neuling80 Beitrag anzeigen
    Dazu hätte ich eine kurze Frage. Die 18tsd können einfach so kurzfristig entnommen werden, ohne zusätzliche Kosten? Ich hab da keine absolut keine Ahnung, aber ich dächte, dass bei einer kapitalbildenden Rente nicht alle Beiträge, sondern nur der momentane Wert der Versicherung ausbezahlt (Rückkaufswert) wird. Kann da aber voll auf dem Holzweg sein. Denn ich lese das so, dass er insgesamt die 18.000 € in Riesterverträge reingeschossen hat und nun davon ausgeht, diese auch voll wiederzubekommen. Ich dächte das wäre nicht so.
    Nein,
    das ginge nur über den Rückkaufswert, somit uninterresant...
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von altermann Beitrag anzeigen
    Nein,
    das ginge nur über den Rückkaufswert, somit uninterresant...
    Ich blick´s immer noch nicht, sorry. Die 18 tsD sind der Rückkaufswert, oder die eingezahlten Beträge?
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  17. #15
    Themenstarter

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    Die 18tsd EUR sind ungefähr der jetzige Vermögensstand, der Rückkaufswert liegt niedriger. Somit wäre dies zu teuer.
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