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  1. #1

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    KfW-Darlehen jetzt umschulden!?!

    Hallo,

    bin derzeit am überlegen, ob ich ein bestehendes KfW-Darlehen vorzeitig vollständig auflöse (Volltilgung) und in ein normales Hypothekendarlehen umwandle.

    Die Daten:
    Finanzierung von Haus ab März 2007 mit
    normalem Hypothekendarlehen, Laufzeit 15 Jahre, 4,5 % Zins, 4 % Tilgung Abtrag seit Jan. 2008, Darlehensbetrag 135.000 € derzeit noch ca. 111.000 € offen. Soll/muss weiter laufen.
    Kfw Darlehen für Kfw40 Haus: Darlehen über 50.000 €, Abtrag seit Sommer 2008, derzeit offen ca. 41.000 €, Rate 885 € pro Quartal, nomineller Zinssatz 3,25 %.

    Ich möchte nun ein neues Darlehen über die 41.000 € abschliesen.

    Bisherige Angebote über einen Finanzierungsvermittler:
    1.
    Bei einer "namhaften" Versicherung: Volltilgerdarlehen mit Laufzeit von 12 Jahren, Sollzinssatz 3,08 (effekt. 3,17), Tilgungssatz 6,9 % monatliche Rate 341 €
    Restschuld 0 Euro

    2.
    Bei einer bekannten Bank, bei der wir auch unser Gehaltskonto haben: Darlehen mit Laufzeit von 10 Jahren, Sollzinssatz 2,38 (effekt. 2,41), Tilgungssatz 7 % monatliche Rate 320 €, Restschuld nach 10 Jahren: 8.633 €


    Ich denke, da brauch ich nicht lange zu überlegen, oder? Angebot 2 hat als einzigen Nachteil, dass es kein Volltilger ist. Aber der Zinssatz ist deutlich niedriger, die anfängliche Tilgung etwas höher 7 % zu 6,9 %, die monatliche Rate rund 20 € niedriger.
    Das abzulösende KfW-Darlehen ist mit nominellem Zinssatz von 3,25 % (war im März 2007 sehr gut) deutlich höher. Also zuschlagen, oder?

    Mit welchen Kosten muss ich denn wegen Änderung der Grundschuldbucheintragung etc. rechnen??? Derzeit sind dort 185.000 € zugunsten einer Direktbank eingetragen.

    Danke fürs Feedback.
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  2. KfW-Darlehen jetzt umschulden!?!

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  3. #2

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    Der Sollzinsatz von 2,38 % ist schon erstaunlich niedrig für so ein kleines Finanzierungsvolumen.

    Wenn man eine gute Bonität hat,
    sind die Hausbanken heutzutage teilweise zu sehr guten Konditionen bereit.

    Ich kann auch nicht genau sagen, wodran es liegt.

    Es kann möglich sein, dass die Märkte nicht mehr richtig funktionieren, und einige Banken zuviel Liquidität haben;
    es kann auch sein, dass einige Banken aufgrund des harten Wettbewerbs, bedingt auch durch das Internet,
    die Baufinanzierung zum großen Teil nur noch als Kundenbindung ansehen;
    um etwa andere Produkte z.B. für die Altersvorsorge (später) anbieten zu können.

    Der Unterschied im Sollzins ist schon ziemlich groß, so dass es keine Rolle spielt, wenn das andere Darlehen nur etwas länger läuft;
    hier müßten es ca. 4 monate sein.

    Kommt ja auch auf die Rahmenbedingungen an, die dann in 12 Jahren herrschen;
    welcher Zinssatz dann für die freien Gelder gilt.

    Müßte man sich eventuell noch mal was genauer anschauen.
    Habe ich jetzt nur überflogen.

    Wobei der Sollzins von 3,08 % für so ein kleines Finanzierungsvolumen m.E. sich schon eher im marktüblichen Bereich befindet.
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  4. #3

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    Wie soll das funktionieren, zwei Darlehen bei zwei verschiedenen Banken mit
    dem gleichen Objekt als Sicherheit? Da müßte sie sich ja mit einer nachrangigen
    Besicherung zufriedengeben.
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  5. #4
    feelfree
    Gast
    sagmal BerndR, musst Du eigentlich zu jedem Finanzthema deine Unwissenheit so hinausposaunen? Welche Frage hast Du hier noch gleich beantwortet?

    Ich würde auch umschulden. Grundschuldumbuchung hatte ich kürzlich selbst über 80.000€. Kosten 120€. (50€ für die Bank und 70€ für Notar/Grundbuchamt).
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  6. #5
    feelfree
    Gast
    Zitat Zitat von ReihenhausMax Beitrag anzeigen
    Wie soll das funktionieren, zwei Darlehen bei zwei verschiedenen Banken mit
    dem gleichen Objekt als Sicherheit? Da müßte sie sich ja mit einer nachrangigen
    Besicherung zufriedengeben.
    Und warum soll sich die Bank damit nicht zufriedengeben? Ich habe auch so ein Konstrukt, das ist nicht ungewöhnlich.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von feelfree Beitrag anzeigen
    Und warum soll sich die Bank damit nicht zufriedengeben? Ich habe auch so ein Konstrukt, das ist nicht ungewöhnlich.
    Dann hab ich was dazugelernt, danke. Hängt sicherlich sehr von der Beleihung + Bonität ab.
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  8. #7

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    Dann hab ich was dazugelernt, danke. Hängt sicherlich sehr von der Beleihung + Bonität ab.
    Da die "gesamtschulden" ja nurnoch ~150k sind und das Haus+Grundstück vermutlich auch bei einer Zwangsversteigerung deutlich mehr abwerfen würde besteht ja kein Risiko leer auszugehen wenn man auf zweiter stelle steht...

    Wenn jemand jetzt natürlich eine 100% Finanzierung hat wird er schwerlich eine Nachfinanzierung bei einer anderen Bank bekommen, da hier der zweite platz nicht gedeckt wäre, im falle einer Zwangsversteigerung unter Marktwert...
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  9. #8

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    Zitat Zitat von ReihenhausMax Beitrag anzeigen
    Dann hab ich was dazugelernt, danke. Hängt sicherlich sehr von der Beleihung + Bonität ab.
    Genau das ist der Knackpunkt, und diese Infos fehlen um abschätzen zu können, ob die 2. Bank da mitspielt. Nach meiner Erfahrung lehnen Banken ein Engagement im Nachrang ab sobald die Gesamtbeleihung die 50% überschreitet. Bausparkassen ziehen meist bis ca. 80% mit, wobei die Grenzen nicht starr sind. Wegen 1% oder 2% mehr oder wenig wird sich keine Bank in die Hosen machen, vorausgesetzt die Bonität passt und man ist am Kunden interessiert.
    Das Gesamtbild muss halt passen.

    Ich gehe mal davon aus, der TE hat dieses Thema bei der Angebotsanfrage bereits berücksichtigt. Banken fragen solche Punkte normalerweise ab bevor sie sich die Mühe machen ein Angebot auszufertigen (ausgenommen irgendwelche unverbindlichen online-Angebote).

    Gruß
    Ralf
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  10. #9
    Themenstarter

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    Danke fürs Feedback.
    Ja, der Finanzierungsvermittler und somit auch die Bank wissen, dass sie mit den 41.000 € nur nachrangig ist Grundbuch kommen. Finanzierung liegt dann bei insgesamt um 50 %. 111.000 + 41.000 = 152.000. Objekt ca. 300.000 € wert.
    Bekomme noch ein Angebot von der Direktbank, bei der wir damals die Kredite abgeschlossen haben. Da die ja jetzt wohl nix mehr an dem KfW-Kredit verdienen, müssten sie ja auch Interesse an einer Finanzierung haben.

    Gut zu wissen, dass die Kosten für Grundschuldeintragungen sich in Grenzen halten.
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  11. #10
    Themenstarter

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    Habe jetzt das Vergleichsangebot von der Bank, bei der die beiden Darlehen derzeit laufen.
    Zur Ablösung des KFW-Kredits von 41.000 € wurde ein Volltilerdarlehen mit Laufzeit von 12 Jahren mit Zinssatz von 2,80 %, anfängliche Tilgung ca. 7 %, mtl. Rate 338 €.
    Habe mal die beiden Angebote verglichen und zwar auf den Zeitraum von 10 Jahren (Zinsbindungsende des Angebots mit Zinsstz von nur 2,38 %).

    Unterschied monatliche Belastung 15 € (338 € zu 323 €)
    Unterschied Zinsen auf 10 Jahre: 7.152 € zu 6.133 €
    Restschuld nach 10 Jahren 8.607 € zu 7.152 €

    Die Zahlen sprechen ja logischerweise klar für das Darlehen mit Laufzeit von 10 Jahren und nicht für das Volltilgerdarlehen.

    Für das Volltilgerdarlehen sprechen die Zinssicherheit über 12 Jahre (also für das 11. und 12. Jahr), d.h. man müsste dann nicht nochmal für 2 Jahre ca. 8.600 € finanzieren. Weiterhin keine Änderung beim Grundbuch, da ja alles bei der bisherigen Bank bleibt. Kann allerdings die Kosten für eine Abtretung/Löschung und Neueintragung eines nachrangig besichertem Darlehen von 41.000 € nicht einschätzen.

    Wie sind eure Meinungen?
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  12. #11
    feelfree
    Gast
    Zitat Zitat von Gina Beitrag anzeigen
    Kann allerdings die Kosten für eine Abtretung/Löschung und Neueintragung eines nachrangig besichertem Darlehen von 41.000 € nicht einschätzen.
    http://www.vergleich.de/informatione...g-rechner.html

    In meinem Fall haben das die Banken untereinander geregelt, die Gebühren (siehe #4) waren etwas kleiner als nach diesem Link berechnet.
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12

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    Zitat Zitat von Gina Beitrag anzeigen
    d.h. man müsste dann nicht nochmal für 2 Jahre ca. 8.600 € finanzieren.
    Jetzt mal Hand auf´s Herz, Du wirst dann in 10 Jahren doch wegen 8T€ (bzw. 7T€) nicht eine erneute Finanzierung machen, evtl. noch durch Grundschuld besichern usw.

    Mir wäre wegen der paar Euro die Zinssicherheit, sprich für das 11. und 12. Jahr, völlig egal. Bei dem geringen Betrag könnten die Zinssätze auf 10% steigen und es würde sich kaum bemerkbar machen. Wir reden hier von einem Risiko von vielleicht 30,- € pro Monat, im schlimmsten Fall.

    Schau mal ob Du durch SoTi oder sonstiges Ansparen die paar Euro in 10 Jahren zusammen bekommst, das sollte ja nicht so schwierig sein, und dann drücke die Restschuld einfach ab. Sollten noch 3,50 € fehlen, dann zieht man die halt für ein paar Monate über den Dispo und die Sache ist gegessen.

    Ich kann solche Überlegen verstehen wenn es um 100T€ oder 200T€ geht, aber bei einer Restschuld von 7T€ oder 8T€, dafür macht man keine neue Finanzierung auf.

    Gruß
    Ralf
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  15. #13
    Themenstarter

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    @feelfree: Danke für die Info. Gehe mal davon aus, dass die Grundbuchkosten sich im Rahmen halten, so dass das Darlehen mit den niedrigeren Zinsen klar die 1. Wahl ist.

    @RB: Gehe auch davon aus, dass ich denn dann verbleibenden Restbetrag ablöse und keine erneute Anschlußfinanzierung benötige.
    SoTi oder sonstiges Guthaben werde ich aber vorrangig in das Hauptdarlehen stecken (siehe Post 1), denn hier zahle ich 4,5 % Zinsen, Laufzeit bis März 2022, mit Sonderkündigungsrecht etwa Anfang 2018 (Vollauszahlung Darlehen Anfang 2008).
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