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Grenze überbaut

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  1. #1

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    Grenze überbaut

    Hallo liebe Experten,

    wir haben vor etwa zwei Jahren ein Grundstück erworben, das wir jetzt bebauen werden. Bei der Vermessung für den Bauantrag hat die Vermesserin festgestellt, daß unsere Nachbarin den von unserem Voreigentümer gesetzten Zaun als Grenze betrachtet hat. Die tatsächliche Grenze liegt jedoch etwa 30 cm weiter. Somit hat die Nachbarin mit dem Schleppdach des von ihr erstellten Geräteschuppens unser Grundstück überbaut. Der Schuppen ist ca. 25 m² groß und hätte somit einer Baugenehmigung bedurft (Berlin). Diese ist nie beantragt worden, da es sich angeblich um eine Garage handelt, was jedoch offensichtlich nicht so ist. Jedenfalls wurde der Schuppen angeblich von einem Vermesser eingemessen, Unterlagen dazu existieren jedoch nicht. Wir haben der Nachbarin nun gemeinsam mit unserer Vermesserin die Grenzsteine gezeigt, um sie auf einfachem Wege dazu zu bewegen, das Schleppdach des Schuppens zurück zu bauen, was unkompliziert möglich wäre. Leider war sie völlig uneinsichtig und verwies uns an ihren Anwalt.

    Meine Frage ist nun folgende: Wie müssen wir weiter vorgehen? Wenn wir den illegalen Bau beim Bau- und Wohnungsaufsichtsamt anzeigen, ist damit aber das Grenzproblem nicht gelöst, da dieses meines Wissens nach privatrechtlich zu klären ist, oder? Falls dem so ist, was müssen wir tun? Anzeige erstatten? Gleich klagen? Oder gibt es noch eine andere Möglichkeit, die das nachbarschaftliche Verhältnis vielleicht nicht auf Dauer zerstört? Kann sie sich möglicherweise darauf berufen, daß wir zwei Jahre lang nichts dazu gesagt haben und auch der Voreigentümer ein Jahr lang etwa nicht? Nur haben wir ja jetzt erst Kenntnis davon erhalten. Würde es sich tatsächlich um eine Garage handeln, die in Berlin ohne Baugenehmigung erstellt werden darf, hätte unsere Nachbarin dann trotzdem die Pflicht gehabt, diese von einem Vermesser einmessen zu lassen oder ist das nur vorgeschrieben, wenn es einer Baugenehmigung bedarf?

    Vielen Dank im voraus für Eure Hilfe.

    Viele Grüße, Nine
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  2. Grenze überbaut

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  3. #2

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    Vorweg - Du musst zwei Dinge trennen:
    a) die baurechtlichen Verfahren
    b) das Katasterrecht

    Jedes Bauwerk in D muss ins Vermessungskataster eingetragen werden. So schiophren das jetzt klingen mag, aber die Vermesser messen auch ein zweites Haus des Nachbarn ein, dass ein kompletter Schwarzbau ist und zu 90 % auf Eurem Grund steht.
    Die interessiert nur, das Gebäude einzumessen und zu kartieren (und die Gebühr zu nehmen)

    Eine Abstimmung über die Einmessungsergebnisse mit den Baubehörden findet völlig blödsinniger Weise nicht statt!

    Dafür darf der Eigentümer dann aber nochmal Austragungsgebühren bezahlen, wenn das Bauamt den Abriss durchgesetzt hat. .

    Das Bauamt wird in der Sache nur tätig, wenn es baurechtliche Relevanz hat. Da bei Euch ja wohl nur Beet ist, kann es sein, dass die Behörde sich als nicht zuständig erklärt. Anruf würde das klären.

    Wenn die Nachbarin schon gleich an ihren Anwalt verweist, dann wird für Euch wohl, wenn das Bauamt nichts macht, nur der Weg zum RA bleiben.
    Würde mich bei einer solchen Haltung aber auch nicht jucken. Wer bei solchen Nachbarn mit Sanftmut agiert, wird meist bis zur Schmerzgrenze hin ausgenutzt und gepiesakt.
    Dann lieber früh Klarheit schaffen!
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  4. #3
    Themenstarter

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    Danke für die schnelle Antwort.

    Es hat möglicherweise insofern baurechtliche Relevanz, als daß wir an diese Grenze unseren Carport bauen wollen und der nun nicht mehr 3 m breit, sondern nur noch 2,70 m breit sein könnte. Und 2,70 m sind arg wenig zum bequemen Ein- und Aussteigen :-( Aber vermutlich wird das Bauamt das nicht interessieren.

    Und ich habe so gar keine Lust, unseren Bau gleich mit einem Rechtstreit zu beginnen, aber ich befürchte auch, daß wir uns entweder mit dem "Grundstücksdiebstahl" arrangieren (geht gar nicht!) oder klagen müssen.
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  5. #4

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    Direkt Flagge zeigen... Mit der bekommst du sowieso Stress, dann kannst du direkt von vorneherein zeigen, das du stressresistent bist und solche Sachen nicht duldest.

    Aber mach dich drauf gefasst das sie dir bei jeder Kleinigkeit an die Karre pinkeln wird (wird sie warscheinlich sowieso...)
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  6. #5

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    Zitat Zitat von NineBerlin Beitrag anzeigen
    Kann sie sich möglicherweise darauf berufen, daß wir zwei Jahre lang nichts dazu gesagt haben und auch der Voreigentümer ein Jahr lang etwa nicht?
    Ja das kann sie.
    Nach BGB muss ein Überbau nur dann zurückgebaut werden, wenn man den Überbau sofort beanstandet. Ansonsten hat man lediglich Anspruch auf eine Überbaurente, also eine Art Miete. Das dürften in diesem Falle ein paar wenige Euro pro Jahr sein.

    Wenn es aber tatsächlich ein Schwarzbau ist, dann sieht die Sache schon anders aus. Dokumentiere am besten gleich mit Fotos und Zeugen, dass das Teil nicht als Garage genutzt wird.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Corinna72 Beitrag anzeigen
    Ja das kann sie.
    Nach BGB muss ein Überbau nur dann zurückgebaut werden, wenn man den Überbau sofort beanstandet. Ansonsten hat man lediglich Anspruch auf eine Überbaurente, also eine Art Miete. Das dürften in diesem Falle ein paar wenige Euro pro Jahr sein.

    Wenn es aber tatsächlich ein Schwarzbau ist, dann sieht die Sache schon anders aus. Dokumentiere am besten gleich mit Fotos und Zeugen, dass das Teil nicht als Garage genutzt wird.
    Wir machen hier zwar keine Beratung, aber die Stichworte BGB Grenzbebauung werfen in der bekannten Suchmaschine gleich als erstes einen Treffer einer Rechtsanwaltskanzlei aus, wo das BGH einen Rückbau eines 1959 und 1962 überbauten Gebäudes im Jahr 2000 !!! bestätigte.

    Az: V ZR 360/02

    Und dein Verweis auf das BGB (wohl 912) plätten die damit weg :

    ... b) Bösgläubig handelt, wer im Bereich der Grundstücksgrenze baut und sich nicht, ggf. durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs, darüber vergewissert, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehört und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreitet.
    Das wird hier um so schlimmer, als das sie durch die Vermessung sogar wissen mussten, dass sie überbaut haben.

    Da würde ich meinen rechtlichen Beistand mal auf das Urteil verweisen, und ein Anschreiben an die Nachbarn verfassen lassen.
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  8. #7
    Avatar von Geodesy
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    Grundsätzlich sind alle Gebäude einmessungspflichtig, dieses obliegt dem Eigentümer der errichteten Gebäude.

    Wenn baurechtliche Maßnahmen nicht beachtet worden sind, besteht mE keine Duldungspflicht. Der Eigentümer ist verpflichtet baurechtliche Dinge einzuhalten, dazu gehört auch das Gebäude nicht über die Grenze zu bauen. Ist es für den Eigentümer nicht ersichtlich wo seine Grenze verläuft muss eine Grenzvermessung beauftragt werden.

    Da ein Widerspruch nach BGB §912 nicht mehr möglich ist, muss geklagt werden. Ein Abriss nach nach BGB § 1004 muss vom Gericht entschieden werden.

    Ich würde mal mit dem zuständigen Bauamt über die Möglichkeiten sprechen. Vorher einen Katasterauszug beim zuständigen Katasteramt besorgen und gucken ob das Gebäude auch eingemessen wurde. Ein Blick in den Einmessungsriss und man sieht ob es sich um eine Grenzüberbauung handelt.
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  9. #8

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    @Ralf
    Eine Abstimmung über die Einmessungsergebnisse mit den Baubehörden findet völlig blödsinniger Weise nicht statt!
    Das überrascht mich jetzt aber. Ich dachte, die Einmessung habe gerade den Sinn, dass durch die Vermessung ein Abgleich des Istzustandes mit dem genehmigten Bau vorgenommen werden kann.
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  10. #9
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    Dafür gibt es z.B. in NRW eine Regelung in der Bauordnung.

    §81
    Der Bauaufsichtsbehörde ist die Einhaltung der Grundrissflächen und Höhenlagen der baulichen Anlagen nachzuweisen. Wenn es die besonderen Grundstücksverhältnisse erfordern, kann sie die Vorlage eines amtlichen Nachweises verlangen.
    In den Baugenehmigungen wird auf diesen Punkt hingewiesen, i.d.R. ist eine diesbezgl. Vermesserbescheinigung bereits nach Betonierung Sohle resp. Kellerdecke vorzulegen.
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  11. #10
    Avatar von Geodesy
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    Richtig, das ist die sog. Sockelabnahme.
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  12. #11

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    NBauO 2012
    Zitat Zitat von §76
    (3) Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass ihr von der Bauherrin oder dem
    Bauherrn ein Nachweis einer Vermessungs- und Katasterbehörde, einer anderen zu
    Vermessungen für die Einrichtung und Fortführung der Landesvermessung und des
    Liegenschaftskatasters befugten behördlichen Vermessungsstelle, einer Öffentlich bestellten
    Vermessungsingenieurin oder eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs darüber
    vorgelegt wird, dass die Abstände sowie die Grundflächen und Höhenlagen eingehalten sind.
    Gilt ab 01.11.12
    Sinngleich auch in der noch gültigen Fassung
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  13. #12
    Themenstarter

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    "Az: V ZR 360/02

    Und dein Verweis auf das BGB (wohl 912) plätten die damit weg :



    Das wird hier um so schlimmer, als das sie durch die Vermessung sogar wissen mussten, dass sie überbaut haben.

    Da würde ich meinen rechtlichen Beistand mal auf das Urteil verweisen, und ein Anschreiben an die Nachbarn verfassen lassen.."


    @BJ67: Ich danke Dir sehr! Ich habe mir das Urteil mal zu Gemüte geführt, und es scheint ziemlich gut auf unseren Fall zu passen.
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  14. #13
    Themenstarter

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    @Geodesy: Kannst Du mir sagen, wo ich das finde, daß alle Gebäude einmessungspflichtig sind? Ist das in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt? Da konnte ich in der Berliner Bauordnung jedenfalls nichts finden.

    Im Katasterauszug ist das Gebäude nicht drin.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Baufuchs
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    Guckst Du "Gesetz über das Vermessungswesen Berlin":

    § 19
    Fortführung und Erneuerung
    (1) Das Liegenschaftskataster wird durch Eintragung von Veränderungen in die Verzeichnisse und
    in die Flurkarte fortgeführt.
    (2) Sind auf Grund eines Vertrages, einer Erklärung oder aus anderen Gründen Grenzen
    neuzubilden, fallen Grenzen weg, wird ein Grundstück bebaut oder baulich verändert oder ändert sich
    die Nutzung eines Grundstückes oder Gebäudes, so haben die Grundstücks- oder
    Gebäudeeigentümer die für die Eintragung von Veränderungen in die Verzeichnisse und die Flurkarte
    erforderlichen Unterlagen auf ihre Kosten anfertigen und der zuständigen Behörde einreichen zu
    lassen,
    es sei denn, daß sie die Veränderungen nicht zu vertreten haben.
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  17. #15

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    Bedeutet das, wenn ich ein Gebäude von Aussen dämme und somit 20 cm auf jede Wand draufpacke das ich das Gebäude eigentlich neu einmessen lassen muß?
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