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"Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer

Diskutiere "Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer im Forum Bauüberwachung, Bauleitung auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

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    "Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer

    Hallo liebe Forumskollegen,

    nachdem ich hier im Forum wertvolle Tipps zum Thema energieeffiziente & wirtschaftliche Heizungskonzepte erhalten habe, folgt nun der nächste Schritt in Richtung Neubau EFH.

    Nach langem Überlegen möchten wir massiv bauen, nach Möglichkeit mit einem Bauträger, um den Zeitaufwand während der Bauphase zu reduzieren. Mit einem solchen Bauträger sind nun Termine zur Detailplanung angesetzt (also alles, was neben dem Grundriss von Relevanz ist).

    Hier würde ich mir gerne im Vorfeld Tipps von den erfahrenen Bauherren holen, wo häufig Fehlerquellen und versteckte Tricks der Bauträger existieren, die die Gesamtkosten günstig erscheinen lassen und später evtl. Probleme verursachen.

    Gerade beim Massivbau gibt es hier ja deutlich mehr kritische Punkte als beim Fertigteilhaus.

    Kosten, die m.M.n. in der Baubeschreibung mit auftauchen müssen und wohl häufig unzureichend sind:

    -Bodenarbeiten (Kosten für Bodenplatte)
    -Baugrundgutachten
    -Hausanschlüsse
    -Drainage
    -Perimeterdämmung
    -Details Fasadendämmung
    -Dacheindeckung


    Fragen:

    1. Was sind weitere bekannte Punkte, die abseits von Marketingsprüchen wie "3fach Veglasung und Rollläden inkl." vergessen werden. Wo sind versteckte Kostenfallen zu suchen.
    2. Was mache ich mit der fertigen Baubeschreibung und der Kostenaufschlüsselung des Bauträgers? - ist der Bauherrenschutzbund eine gute Anlaufstelle zur Prüfung der Baubeschreibung und der Kosten? Welche Alternativen gibt es?
    3. Kann ich mit dem Angebot des Bauträger einfach zu einem anderen Bauträger zwecks Vergleichsangebot gehen?
    4. Gibt es weitere Dinge, die vor Vertragsunterzeichnung zu beachten sind?
    5. Wieviel Kosten sind für eine bauträgerunabhängige Bauüberwachung einzuplanen?
    6. Als wie sinnvoll ist der Verkaufsspruch einzuschätzen: "Vor Schlüsselübergabe erfolgt eine unabhängige Prüfung/Abnahme durch einen TÜV Sachverständigen"? ... m.M.n. ist es doch hier schon meist zu spät für eine Beseitigung grober Fehler.


    Ich würde mich über Eure Hilfe sehr freuen.

    Danke und VG,

    klausi
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  2. "Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Kosten, die m.M.n. in der Baubeschreibung mit auftauchen müssen und wohl häufig unzureichend sind:
    dann gucken wir doch mal....

    -Bodenarbeiten (Kosten für Bodenplatte)
    mit Keller/ ohne Keller?

    Aushub, Tragfähigkeit des Bodens, evtl. Abdichtungskonzept sind häufig nicht oder nur für den "Idealfall" ausgelegt. Kann aber auch häufig nicht anders sein, denn um das korrekt anbieten zu können, müßte der Anbietende natürlich um dessen Beschaffenheit wissen!

    daher macht man ja auch ein
    -Baugrundgutachten
    Leitungen auf dem Grundstück (Abwasser, revisionsschächte,..) kann der GU sicher anbieten, die

    -Hausanschlüsse
    eher nicht, denn die kommen von den jeweiligen Versorgungsträgern!

    -Drainage
    geht das auf dem Grundstück? Kann man anfallendes Drainagewasser versickern (--> Baugrundgutachten).

    -Perimeterdämmung
    -Details Fasadendämmung
    -Dacheindeckung
    ..sollte mit drin sein. Ansonsten regnet es ja von oben rein.....Dämmung...wieviel, wie stark, wie gut? Das hängt davon ab, was man erreichen will, wie gut man es gedämmt haben will (EnEV, KfW70,...PH)

    Bitte auch mal schlau machen, ob mit Bauträger oder Generalunternehmer gebaut werden soll (BT: Grundstück + Haus werden erworben. Auf beides fällt die Grunderwerbsteuer an!, GU: baut schlüsselfertig auf dem Grundstück des Bauherren).
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  4. #3

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    Die meisten GU kalkulieren mit 30 cm Bodenarbeiten und das reicht selten. Man sollte vor dem Vertragsabschlus selber ein Bodengutachten machen und gleich die Bodenarbeiten mit aufnehmen.

    Hausanschlüssen kannst du dich vorher bei der Gemeine erkundigen und bekommst ungefähre Preise. Meisten sind alles Pauschalpreis mit z.B. max 15 Meter Leitung enthält.

    Drainage ist ohne Keller selten notwenig. Bei mir habe ich das mit dem Bodengutachter abgeklärt.

    z.B. Perimeterdämmung, Fasadendämmung, Dacheindeckung kannst der Baubeschreibung entnehmen. Vor dem Vertragsabschluss über die Aufpreise informieren. z.B. durch Baublobs, direkt Verkäufer fragen, oder schon Musterzenter fahren.

    Bevor du Bauherrenschutzbund und co gehst ... versucht dich wenigsten einwenig schlau zu machen und ein Gefühl für die Baubeschreibung zu bekommen. Dann sollte schon ein paar Firme man anfagen und ein Gefühl für die Preise zu bekommen. Dann wenn einen gefunden hast dem du vertraust und vielleicht wenig negativ im Netz gefunden hast, dann kannst du zu so einem Verein oder Architekten gehen. Dann sagen Sie dir dass die Baubeschreibung absolut lückehaft ist und man nicht nur auf den Preis gucken kann usw. und halten dir einen langen Vortrag.

    zu 3: dann bekommst du kein Vergleich.
    zu 4: verdammt viel. Kannst mehrere Abende mit lesen verbrigen.
    zu 5: man sagt ca. 1 % von Bausumme
    zu 6: Nicht viel, außer dass 700 Euro kostet und im Gesamtpreis mit drin ist. Kann man sich sparen. Ist rein Werbung. Sag denen bitte nehmen sie raus. Ich nehme meinen eigenen.
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  5. #4

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    ah habe noch was vergessen. Problem bei fast alles GU ist, dass die Planung vom Haus kein Architekt macht sonder irgendein Bau Ingenieur. Warum? Keine Ahnung. Und du hast vielleicht 3-5 Stunden zeit mit dem über den Grundriss usw. zu reden. Und was passiert? Du planst den Grundriss mit einem Verkäufer, der absolut keine Ahnung davon hat. Am Ende entstehen dadurch Grundrisse, die dann hier landen und überhaupt nicht zu gebrauchen sind.

    Also wenn du ein Grundstück im Auge hast, dann überlegt dir verdammt gut wie du das haus hin stellen willst und wie der Grundriss aussehen soll. Such dir ein 0815 Grundriss aus dem Netz oder irgendein vernüftigen bei dem GU.

    Am besten du gehst zu Architekten und lässt von im den Grundriss planen. Nur bei dem meisten GU ist das im Preis mit drin.
    Sehr viele machen deswegen z.B. so gehen zu einen Architekten beauftragen LP 1-4 und dann ein Bauunternehmen, dass dir vielleicht sogar der Architekt empfiehlt. Dann kannst du den Architekten gleich für die Überwachung beauftragen.
    oder du lässt den Architekten gleich alles machen.
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  6. #5

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    Häschen würde fragen: Hattu Grundstück?
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  7. #6

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    Zitat Zitat von klausi0815 Beitrag anzeigen

    Nach langem Überlegen möchten wir massiv bauen, nach Möglichkeit mit einem Bauträger, um den Zeitaufwand während der Bauphase zu reduzieren.
    Wenn dir nicht alles egal ist und du am Ende nicht einfach nur ein Haus dastehen haben willst, dann wirst du mit einem Bauträger/GU mindestens genauso viel Zeitaufwand haben, wie mit Architekten, wenn nicht sogar mehr. Ist zumindest mein Gefühl.
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  8. #7

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    Was auch immer Du bauen willst:
    Lass Dir als Planungsgrundlage vor dem ersten Pinselstrich ein qualifiziertes Baugrundgutachten für genau den Flecken Erde, auf dem später Dein Haus stehen soll, machen.

    Gruß Stoni
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  9. #8
    wasweissich
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    vor allem sollte die überschrift geändert werden , denn so wie es sich liest ist es kein bauträger , sondern ein GÜ .
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  10. #9

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    Zitat Zitat von klausi0815 Beitrag anzeigen
    3. Kann ich mit dem Angebot des Bauträger einfach zu einem anderen Bauträger zwecks Vergleichsangebot gehen?
    das ist ja wohl der hammer!
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  11. #10
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    Hallo zusammen,

    danke für die schnellen Antworten. Ich möchte noch einige wichtige Rahmeninfos nachreichen:

    -EFH nach Kfw 70, ohne Keller
    -Grundstück ist bereits in meinem Besitz
    -Baugrundgutachten inkl. Höhenvermessung wird in den kommenden 2 Wochen erstellt
    -Grundstück ohne Gefälle, Südausrichtung, lehmiger Boden mit Sperrschicht in ca. 50cm Tiefe
    -Es liegen keine Leitungen im Grundstück, die den Bau behindern könnten.

    "wasweissich" hat Recht - die Überschrift müsste Generalunternehmer lauten - es soll nur das Haus "gesetzt" werden - sorry. Kann man das noch nachträglich ändern? ist geändert
    Bzgl. der mangelnden Kompentenz in Richtung Architektenberatung bei einem Bauträger / GU kann ich den Forenmitgliedern recht geben. Wir haben trotz mehrfacher Nachfrage bisher noch keinen Planungstermin zusammen mit einem Architekten erhalten - immer nur mit dem Verkäufer. Das macht mich auch nervös, denn genau bei der Planung erwarten wir uns neue, alternative Lösungen / Vorschläge für bestimmte Gegebenheiten. Wir wurden immer nur vertrlöstet mit der Aussage, dass ja der Kunde seine Wünsche vorgeben muss und "kein Architekt ins Freie hinein Vorschläge macht". Uns ging es bisher aber vielmehr um offene Punke im Grundriss bzw. in der Aussenansicht des zukünftigen Hauses, bei denen ein kompetenter Architekt sicherlich mehr Hilfestellungen geben kann als ein Verkäufer, der 10-20 Häuser verkauft hat.

    @ rolf a i b: Warum ist das der "Hammer"? Bei der Kreditierung hole ich doch auch Vergleichsangebote ein und versuche so zu optimieren. Genauso hätte ich gedacht, dass ich mit einer Beschreibung meines Wunschobjektes mehrere Abgebote einholen kann.

    Noch eine Frage: ich habe jetzt ein erstes Angebot erhalten, was den derzeitigen Planungsstand darstellt. Das Vertragswerk für das gesamte Projekt ist gerade einmal 5 Seiten (einseitig bedruckt) stark. Hinzu kommen noch die verschiedenen Zeichnungen für die Außenansichten - mehr nicht. Ist diese Baubeschreibung nicht etwas mager? Der Verkäufer meinte, dass zusätzliche Infos in der Baubeschreibungsmappe der Firma zu finden sind - diese müssen nicht noch einmal in den Vertragsunterlagen aufgeführt werden.

    Ich hoffe, ich konnte genauere Rahmeninfos nennen, um weitere Tipps zu erhalten.

    Ich danke Euch schon jetzt für die zahlreichen und schnellen Antworten - tolles Forum!!

    VG,

    klausi
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  12. #11

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    Zitat Zitat von rolf a i b Beitrag anzeigen
    das ist ja wohl der hammer!
    was ist daran der Hammer? Wir reden von GU und da ist es zumindest hier nicht unüblich, dass die seriösen GU/GÜ sogar selbst vorschlagen (sogar damit werben), dass man Ihre Planung / Ihr Angebot nehmen kann und darauf basierend Vergleichsangebote einholen darf/soll.

    z.B. : Macht man Planung über GU A und baut dann doch mit GU B, dann zahlt man eine vorher vereinbarte Summe für die Planungsleistung. Baut man auch mit A, dann ist diese Planungsleistung im Gesamtpreis mit drin. Wo ist das Problem?

    @ TE: neben den genannten großen Punkten die zu Mehrkosten führen können, sind es im Baualltag viele "kleine" die in Summe auch zu großen Mehrsummen führen können/werden.
    Überlegt Euch so gut wie irgend möglich im Detail vor Unterschrift, was Ihr auch beim Innenausbau genau wollt und lasst Euch das in den Vertrag mit Preisen aufnehmen.
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  13. #12

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    Zitat von rolf a i b
    das ist ja wohl der hammer!

    was ist daran der Hammer? Wir reden von GU und da ist es zumindest hier nicht unüblich, dass die seriösen GU/GÜ sogar selbst vorschlagen (sogar damit werben), dass man Ihre Planung / Ihr Angebot nehmen kann und darauf basierend Vergleichsangebote einholen darf/soll.
    Der Hammer ist Folgender.

    Natürlich darf (muß?) man sich Vergleichsangebote einholen. Das ist natürlich legitim.

    Aber: Der erste GU macht hier eine aufwendige planung, ein Architekt hirnt, entwirft, verwirft, kalkuliert, Bauherr ändert,....ein manchmal recht langwieriger und deshalb natürlich auch kostenintensiver Planungsprozess (auch wenn dieser bisher noch nicht stattgefunden hat).

    Mit der Essenz dieser Arbeiten geht man dann hausieren. Die anderen Anbieter sparen diesen Prozess. Ein anderer bekommt nachher den Auftrag. Der, der die meiste Arbeit hatte, der überhaupt erst die Grundlagen für die Alternativangebote geschaffen hat, geht leer aus.

    Doch....das ist der Hammer!
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  14. #13

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    z.B. : Macht man Planung über GU A und baut dann doch mit GU B, dann zahlt man eine vorher vereinbarte Summe für die Planungsleistung. Baut man auch mit A, dann ist diese Planungsleistung im Gesamtpreis mit drin. Wo ist das Problem?
    Das wäre in Ordnung.

    Steht aber so nicht da.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Baufuchs
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    Zitat Zitat von Zellstoff
    Macht man Planung über GU A und baut dann doch mit GU B, dann zahlt man eine vorher vereinbarte Summe für die Planungsleistung.
    Die Realität sieht anders aus.

    Wie auch hier. TE beklagt sich, dass er noch keinen Architekten zu Gesicht bekommen hat, nur mit Verkäufern spricht, wo er doch gern seine Wünsche mit einem Architekten besprechen möchte, von dem er Vorschläge etc. erwartet.

    Glaubst Du ernsthaft, der TE will dafür zahlen?
    Ich nicht.

    Was glaubst Du, wie blöd manche Interessenten gucken, wenn sie zwar Angebot/Baubeschreibung für ummesünst mitnehmen dürfen, Zeichnungen aber nur gegen ggf. später anzurechnendes Honorar.

    Manche sind sich dann nicht mal für so einen Spruch zu dumm: "Wie soll ich denn jetzt Vergleichsangebote einholen, wenn ich keine Pläne habe?"
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  17. #15
    wasweissich
    Gast
    Zitat Zitat von Zellstoff Beitrag anzeigen
    was ist daran der Hammer? Wir reden von GU und da ist es zumindest hier nicht unüblich, dass die seriösen GU/GÜ sogar selbst vorschlagen (sogar damit werben), dass man Ihre Planung / Ihr Angebot nehmen kann und darauf basierend Vergleichsangebote einholen darf/soll.
    vergleichsangebote einholen ist beine sache (da ist eine detailplanung noch nicht gelaufen , da wird (zurecht ) standart angeboten .

    eine tieferliegende detailierte planung erwarten (die haufen kosten verursacht ) um damit vergleichsangebote einzuholen ist dann schon wesentlich mehr verlangt .

    und klar , dass dann die vergleichsangebote günstiger ausfallen , die brauchen die planungskosten ja nicht mehr abdecken , und der , der geplant hat in die röhre guckt .

    also doch hammer .
    sowas wird gerne falsch verstanden , und der hinweis darauf als frechheit gewertet ....

    wenn ich nur die hälfte der kosten (bei unserem durchaus überschaubaren betrieb), die sinnlose/zum zwecke der suche nach dem billigsten/als planungshilfe für schwarzarbeit/als planungshilfe für eigenleistung erstellten angebote verursachen , bekäme , bräuchte ich eine hälfte des jahres nicht zu arbeiten ...
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