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Altbau 1872 verkaufen, sanieren oder abreißen und neu bauen?

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  1. #1

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    Altbau 1872 verkaufen, sanieren oder abreißen und neu bauen?

    Hallo miteinander. Ich bin neu hier im Forum und würde gerne um helfende Meinungen bitten.

    Mir wurde ein 4-Familien Haus Bj. 1872 in Winnenden vererbt.
    Ein aktuelles Gutachten durch einen vereidigten Sachverständigen kommt
    nach dem Ertragswertverfahren auf ca. 370.000.- im aktuellen IST-Zustand,
    bzw. ca. 340.000.- nach dem Sachwertverfahren.
    In den 60ern und 70ern wurde umfangreich renoviert, aber das ist ja schon ein Weilchen her,
    und somit haben wir eine ordentlichen Renovierungsstau.

    Nun ergeben sich hier vier Grundsatzfragen.
    1. Verkaufen?
    2. Kernsanieren?
    3. Abreisen und neu bauen?
    4. Finanzieren?

    Punkt 1.
    Verkaufen: Schwierig, da die potentiellen Käufer die Renovierungskosten
    (ab 150.000.- aufwärts, abhängig von der Bonität des Käufers und seinen Wünschen...)
    die zu investierenden Sanierungskosten vom Kaufpreis abziehen.
    Ist natürlich hanebüchen aber so sind die Finanzinvestoren...
    Und das Haus werde ich auf KEINEN Fall herschenken!

    Punkt 2.
    Selber kernsanieren lassen und anschließend alle 4 Wohnungen (ca. 350m²) komplett vermieten.
    Laut „Kurzauskunft“ würde mich das ab 250.000.- kosten (tuto kompletto Vollsanierung)
    Was an versteckten Dingen zu Tage treten kann, weiß man jetzt natürlich noch nicht...

    Punkt 3.
    Abreißen und neu bauen. Bombensicherer Gewölbekeller könnte als Fundament möglicherweise bleiben,
    stabil ist der Keller auf alle Fälle. Nur was kostet ein 350m² Vierfamilienhaus? Ist natürlich ausstattungsabhängig,
    aber einen Daumenwert wäre hilfreich.

    Punkt 4.
    Das Haus ist komplett schuldenfrei. Was zählt bei Punkt 2 und 3 jeweils als Eigenkapital?
    Wenn mir die Hausbank und die KfW (wer käme als Finanzgeber noch in Frage,?) 250.000 – 300.000.-
    bei der Kernsanierung finanzieren würden, wäre ich spätestens nach 15 Jahren schuldenfrei,
    da der Mietenspiegel in Winnenden bis zu 9.30.- pro m² hergibt.
    350m² x 9.30.- ~ 39060.-Euro "theoretische" Mieteinnahmen pro Jahr.
    Ob ich mit solchen Angaben einen seriösen Geldgeber finde? Und ein Neubau kostet natürlich noch mehr...

    Welche Meinungen hat die Forengemeinde zu diesen meinen Fragen.

    Besten Dank derweil.
    Gruß
    Axel
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  2. Altbau 1872 verkaufen, sanieren oder abreißen und neu bauen?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Meiner Meinung nach ist behalten und Vermieten sicherlich nicht das schlechteste. Ich Persönlich würde mich daher nach Möglichkeit für diese Variante entscheiden.
    Zum Thema Neubauen stellt sich zunächst die Frage ob du das alte Haus einfach so Platt machen darfst da es ja von 1872 ist. Hier könnte sich die ein oder andere Stelle Querlegen.
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  4. #3

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    Sind die Wohnungen denn momentan vemietet?
    Daß der Ertragswert über dem Sachwert liegt, spricht nämlich nun nicht gerade FÜR den von Dir behaupteten enormen Sanierungsstau!

    Somit könnte man als weitere Alternative nämlich nur das jetzt ggf. tatsächlich Notwendige hineinstecken und dann so (wieder) vermieten.
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  5. #4
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    @Diamand
    Denkmalschutz ist definitiv keiner auf dem Haus. Ob Ensembleschutz greift, müsste ich nachschauen, ich glaube aber nicht.


    @Julius
    Der von mir angenommene erhebliche Renovierungsstau ist momentan nur meine eigene grobe Schätzung. Vermietet sind 2 Einheiten, der Rest wurde von meinem Vater genutzt und seinen Wünschen angepasst und MUSS aufwändig zurückgebaut werden... Der Architekt hat nach dem Ertragswertverfahren berechnet, die Maklerin hat anhand dieses Gutachtens den Sachwert ermittelt/runtergerechnet/geschätzt. Ein Sanierungskonzept müsste noch durch den Architekt erstellt werden.
    Der Dachstuhl selber wäre gefühlt in Ordnung, da das Dach in den 1970ern komplett neu erstellt wurde. Aber nur dämmen und neu eindecken reicht halt nicht. Ich liebäugle mit Heizung, Sanitär, Elektro komplett NEU. Fenster und Dämmung komplett NEU. Innenwände, Türen und Rahmen auch NEU. Lieber jetzt alles in einem Aufwasch machen, dann hab ich die nächsten 40 Jahre prinzipiell mehr Ruhe, als wenn jetzt a bisserle und in 10 Jahren nochmal saniert werden muß. Das Haus hat eine gute Lage, und Winnenden entwickelt sich immer mehr. Riesiger Krankenhausneubau und Industrieansiedlungen im Stuttgarter Speckgürtel lassen die Immobilien- und Mietpreise klettern. Warum dann nicht in die Vollen greifen, und eine rundum Komplettsanierung?

    Da stellt sich aber die Frage nach der Finanzierung. Betrachtet die Bank das Architektengutachten (von einem renomierten Architekten) als Eigenkapital??
    Wenn 200.000.- Euro für die Sanierung errechnet würde, kann bei einem Altbau ein verstecktes Risiko während der Sanierung auftauchen, und die Kosten "könnten" steigen. Dies müsste im Vorfeld der Sanierung bei der Finanzierung bedacht werden. Eine Finanzierungsaufstockung für den Bedarfsfall wäre mit der Bank logischerweise beim aufstellen des Finanzplanes mit einzubeziehen!
    Bei der Vollsanierung erscheint mir die Finanzierung zum jetzigen Zeitpunkt als größter Unsicherheitsfaktor. Ca.350 m² Wohnfläche aufgeteilt in 4 Einheiten stehen zur Verfügung. Nach der Vollsanierung wäre mindestens 8.- Euro m² und laut Mietenspiegel als aktuelles maximum ca. 9,30.- Euro m² erzielbar. Da in Winnenden eine rege Wohnungsnachfrage herrscht, sieht niemand Probleme mit vollsaniertem Leerstand...

    Ist solch ein Finanzkonzept grundsätzlich umsetzbar? 8.- x 350m² x 12 Monate ergibt 33600.- theoretische Jahreskaltmiete.
    Abhängig von den Zinsen (evtl. kann da auch die KfW noch weiterhelfen) wäre die Schuld grob über den Daumen gepeilt nach 10 Jahren vollständig getilgt.

    UTOPIE??
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  6. #5

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    Hinterfrage mal die "Kurzauskunft". 250-300 hört sich sportlich an, wenn Du wirklich das hier vorhast bei einem Vierfamilienhaus:
    Ich liebäugle mit Heizung, Sanitär, Elektro komplett NEU. Fenster und Dämmung komplett NEU. Innenwände, Türen und Rahmen auch NEU.
    der Rest wurde von meinem Vater genutzt und seinen Wünschen angepasst und MUSS aufwändig zurückgebaut werden
    Ich bin bei Julius: Nicht mehr machen als notwendig und vermieten. Dann kannst Du Dir Geld für weitere Maßnahmen ansparen, wenn Du magst.
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