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  1. #1

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    Finanzierung einer Bestandsimmobilie + Sanierung

    Hallo

    wir wollen eine Immobilie kaufen und sanieren. Wir sind beide Fest angestellt (er 31J, sie 25J). Zusammen verdienen wir 3850€. Wir verdienen beide etwa gleich viel.
    Dienstwagen ist bei mir schon mit dem Gehalt abgegolten und meine Freundin finanziert noch ein Auto mit 300€, dass in 2,5 Jahren abbezahlt ist. Nächstes Jahr wollen wir heiraten und in 3 bis 5 Jahren sind dann Kinder geplant.


    Kaufpreis 55000
    Modernisierungskosten 133.000
    Eigenleistungen 10000
    Notarkosten 1100
    Grunderwerbssteuer 1350 (Ich muss nur auf meine Hälfte Grunderwerbssteuer zahlen)
    Gesamtinvest 200450


    Benötigtes Darlehn 162.000 Euro

    Bestandteile
    1. Annuitätendarlehn 112.000 Euro
    (3,38 effektiver Zins, 3,25 Tilgung, 5 Prozent Sondertilgung, 15 Jahre Zinsbindung, 2 mal kostenfreier Tilgungswechsel)
    Restschuld 41300 Euro

    2. KFW 124 50000 Euro
    (1 Jahr Tilgungsfrei, 35J, 10 Jahre Zinsbindung)
    Restschuld 40500 Euro

    macht eine Rate von 800€

    Was meint ihr dazu? Passt das?
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  2. Finanzierung einer Bestandsimmobilie + Sanierung

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  3. #2

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    Das sieht plausibel aus.

    Risikofaktoren: Modernisierungskosten, Heirat bzw. Kinder

    Ich hoffe die Modernisierungskosten wurden sorgfältig geplant, damit hier keine weiteren Überraschungen warten. Bei einem Kaufpreis von 55T€ kann man wohl davon ausgehen, dass das Gebäude umfangreich saniert und modernisiert werden muss. Zum Baujahr und Zustand hast Du nichts geschrieben. Da sollte man also im Hinterkopf immer eine Reserve einplanen.

    Heirat, ist eine tolle Sache, kostet aber Geld. Bei 2 Einkommen kein Problem, ich würde aber darauf achten, dass Ihr nicht jeden Cent an EK in die Immobilie investiert, sondern Rücklagen behaltet. Unverhofft kommt oft, und dann braucht man Geld.

    Kinder, die stellen Dein Leben auf den Kopf, aber ich möchte die Zeit nicht missen. Um so wichtiger ist es, dass man gut darauf vorbereitet ist. Also die Einkommenssituation mal genauer betrachten wenn anstatt 2 Einkommen halt 1 Einkommen + Elterngeld ausreichen müssen. Euch werden dann unter´m Strich ein paar Euro jeden Monat fehlen, während gleichzeitig die Lebenshaltungskosten steigen. Kindergeld ist zwar schön und gut, kann das aber nicht kompensieren.
    Eure Belastung durch die Finanzierung ist im Verhältnis zum Einkommen moderat. Das sollte also passen, aber sicherheitshalber noch einmal durchrechnen. Ich hab´s jetzt nur ganz grob im Kopf überschlagen.
    Euch sollte klar sein, dass nach der Elternzeit beide wieder arbeiten müssen, denn mit einem Einkommen ist das nicht zu schultern. Da stellen sich dann noch so Fragen wie, "wo bringt man das Kind unter? zu welchen Kosten?"

    Das sind alles "Problemchen" die man lösen kann. Man sollte sich halt rechtzeitig damit befassen.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Themenstarter

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    Die Moderniesierung ist gut geplant und mit einem Architekten abgestimmt. Das Haus selber hat eine gut Substanz und ist von 1962. Aber es muss trotzdem komplett saniert werden, da große Modernisierungen nie gemacht wurden. Aber es können trotzdem böse Überraschungen auftauchen.
    Wir halten noch ca. 10.000 Euro zurück. In den Modernisierungskosten ist auch eine Sicherheit eingeplant und ein Carport. Das Carport kann man im Notfall verschieben oder später bauen.

    Kinderbetreuung dürfte kein Problem sein, da die Schwiegereltern und Verwandschaft in direkter Umgebung wohnen.

    Mein Gehalt dürfte durch den Wechsel der Steuerklasse nach der Heirat auch deutlich steigen. Aber damit rechnen wir nicht.
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  5. #4

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    Wieso für die Modernisierung nicht den billigen Sanierungskredit der kfw oder ist in der Modernisierung keine energetische Sanierung enthalten? Also Dämmung, Fenster, Heizung...
    So man denn auf mindestens 115-Standard käme, würde ich die 0,7% Zinsen doch mitnehmen (oder was der Kredit grad kostet, bei uns warens 0,7%).
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Koempy Beitrag anzeigen

    Mein Gehalt dürfte durch den Wechsel der Steuerklasse nach der Heirat auch deutlich steigen. Aber damit rechnen wir nicht.
    Steigt genau um 0 €

    Mobil gesendet...
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  7. #6

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    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Steigt genau um 0 €

    Mobil gesendet...
    Exakt.

    Dieses Märchen vom Steuerklassenwechsel hält sich hartnäckig, dabei kann heute jeder problemlos das für seinen Fall durchrechnen und vergleichen.

    Um es noch mal deutlich hervorzuheben. Ob beide in Steuerklasse I oder IV sind, ist völlig unerheblich. Der Steuervorabzug bleibt gleich. Ob bei gleichen Einkommen nun einer in Steuerklasse III, der andere in V ist, ist auch egal. Was derjenige mit III weniger abgezogen bekommt, wird bei dem anderen mit V halt mehr abgezogen. Unter´m Strich ergibt sich sogar ein kleines Minus, aber auch das ist irrelevant, denn zusammengerechnet wird am Jahresende.

    Eine Veränderung ergibt sich beim Bezug von Elterngeld, aber da hat man unter´m Strich sowieso weniger Einkommen zur Verfügung.

    Zitat Zitat von Koempy
    Aber damit rechnen wir nicht
    Damit würde ich auch nicht rechnen, denn der Schuss könnte nach hinten losgehen.
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  8. #7

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    Anders gesagt, die gemeinsame Veranlagung bringt nur eine Steuerersparnis wenn einer deutlich mehr verdient als der andere. Da das bei euch nicht der Fall ist, ändern sich nur wenige Euro. Die Einbuße durch das Elterngeld kann ggf. durch den Wechsel der Steuerklasse abgemildert werden. Zumindest wechseln da einige lustig hin und her, einmal direkt mit Schwangerschaft, dann wieder nach der Geburt/ bzw. so schnell wie möglich danach. Scheint noch so zu gehen?
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  9. #8
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Steigt genau um 0 €

    Mobil gesendet...
    Das war darauf bezogen, wenn meine Freundin in Elternzeit geht und nicht mehr verdient.
    Und außerdem liegen wir bezogen auf dem Nettoverdient nicht weit auseinander. Das kommt aber durch die Versteuerung meines Dienstwagen. Brutto sind wir weit auseinander.
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  10. #9

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    Ist immer noch zulässig.
    Das Elterngeld wird nach dem monatl. Nettolohn ermittelt, daher macht der Wechsel vorher Sinn, am besten noch vor der Zeugung.
    Passt i.d.R. auch gut nach der Geburt, wenn dann durch das Elterngeld zuwenig Steuern gezahlt werden im Verhältnis. Gleicht sich dann mit den zuvor monatl zuviel gezahlten Steuern etwas aus.
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  11. #10
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Shanau Beitrag anzeigen
    Wieso für die Modernisierung nicht den billigen Sanierungskredit der kfw oder ist in der Modernisierung keine energetische Sanierung enthalten? Also Dämmung, Fenster, Heizung...
    So man denn auf mindestens 115-Standard käme, würde ich die 0,7% Zinsen doch mitnehmen (oder was der Kredit grad kostet, bei uns warens 0,7%).
    Das Dach soll neu gemacht und gedämmt werden und die Fenster und Türen sollen gewechselt werden. Sowie die Heizungsanlage.
    Da bräuchte man aber einen Energieberater, der die Maßnahme begleitet oder? Und denen traue ich nicht so, bzw bringt der Zinsvorteil wirklich soviel? Im Prinzip habe ich doch auch mehr Kosten, die dadurch doch nur ausgeglichen werden.
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  12. #11

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    Guten Morgen,

    mal eine ganz andere Frage. Wie viel Zeit habt Ihr denn für die Kernsanierung eingeplant?
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  13. #12
    Themenstarter

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    Plan ist März/April nächstes Jahr fertig zu werden. Wir wollen den Größten Teil von Firmen machen lassen. Wir machen auch einiges selbst. Aber die großen Sachen werden gemacht.
    Eine Doppelbelastung wegen Miete wird es nicht geben, da wir in der kritischen Zeit bei Schwiegereltern in den Keller ziehen werden.
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  14. #13

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    Hallo,

    1 Jahr für eine Kernsanierung. Sehr optimistisch wie ich finde. Eine Kernsanierung ist immer aufwendiger als wie Neubau. Plane besser mal ausreichend Zeitreserven ein.

    Gruß

    Tom
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    Das ist auch eher der Wunsch :-) Einen konkreten Zeitplan erstellt dann hoffentlich der Architekt dann. Es muss auch nicht komplett fertig sein. Es muss nur von 2 Personen wieder bewohnbar sein. Und der größte Dreck müsste dann erledigt sein.
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Koempy Beitrag anzeigen
    Das Dach soll neu gemacht und gedämmt werden und die Fenster und Türen sollen gewechselt werden. Sowie die Heizungsanlage.
    Da bräuchte man aber einen Energieberater, der die Maßnahme begleitet oder? Und denen traue ich nicht so, bzw bringt der Zinsvorteil wirklich soviel? Im Prinzip habe ich doch auch mehr Kosten, die dadurch doch nur ausgeglichen werden.
    Man braucht einen Energieberater das stimmt. Mehr Kosten: nicht unbedingt. Unser Energieberater hat sowohl das Antragsformular kostenlos ausgefüllt als auch kostenlose Begehungen gemacht zwischendrin. Das wird nicht die Regel sein, man muß sicherlich im Normalfall was bezahlen für die Baubegleitung durch den Energieberater aber diese Kosten kann man nochmal extra ansetzen und bekommt diese über den Kredit gefördert sowie zusätzlich nochmal einen Zuschuss. Auch das über die kfw (mußt mal googlen, kfw - Baubegleitung).
    Im Grund braucht man den Energieberater mindestens zweimal: anfangs für das Formular, das man ausfüllen lassen muß um den Sanierungskredit zu beantragen und am Ende für die Bestätigung, daß die angepeilten Werte auch erreicht wurden. Das Honorar dafür dürfte nicht gerade horrend ausfallen.
    Also ich zumindest finde bei einem Kreditbetrag von 60k (75k pro Wohneinheit wären möglich gewesen, bei uns also 150k) - macht sehr wohl einen Unterschied ob man 0,7% oder 2,5% Zinsen zahlt.
    Hinzu kommen beim Sanierungskredit unbegrenzte Sondertilgungsmöglichkeiten und wiederum tilgungsfreie Anlaufjahre. Plus ein Tilgungszuschuss je nach erreichtem Standard. Meiner Meinung nach lohnt sich das auf jeden Fall!
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