Schwieriges aber schönes Grundstück, Fragen zur Machbarkeit

Guten Morgen,

zu der jetzt schon mehrfach geäußerten Idee, dass Altegebäude einzubeziehen. möchte ich mal etwas erläutern. Es handelt sich dabei um ein recht altes einfaches Lehmziegelgebäude, dass seit vielen Jahren als Schuppen bwz. Werkstatt genutzt wurde. Vormals war es mal ein kleiner Stall. Es ist also ein sehr einfaches Gebäude, das jedoch seinen Charme hat und zum Teil auch sehr nützlich ist. Aber es ist eben auch etwas brüchig. Es gibt z.B. eine Gebäudeecke, die seit einigen Jahren komplett herausgebrochen ist (ungefähr in der Größe einer Tür), das Dach ist mit Eternit gedeckt. Das ist also bei weitem kein Wohnhaus.

Was die Holzhaus-Idee betrifft, so bin ich dieser nicht abgeneigt. Was Hubschrauber-Einsätze angeht, so bin ich jedoch der Meinung, dass das eher Phantasie ist. Das ist kann ich mir nicht vorstellen - weder finanziell noch praktisch. Ich habe Hubschrauber und Hausbau mal gegoogelt. So etwas scheint hier in der Gegend nicht stattzufinden, da gibt es keine Anbieter.

Wir sind mittlerweile so weit, dass wir das Grundstück mit einem Fachmann (vermutlich Architekt) begehen wollen. Der ist zwar noch nicht ganz gefunden. Aber in die Richtung geht es jetzt.

Ich danke also für eine Menge Ideen und Anregungen bis hierher. Und möchte dem Forum ein großes Lob aussprechen. Hier herrscht eine ganz besonders gute Atmosphäre. Hoffentlich bleibt das noch lange so.

Viele Grüße aus dem Norden

P.S.: Das sollte jetzt nicht heißen, dass ich diesem Thread als beendet betrachte. Eher eine Zwischendurch-Resümee.

 

Ich wollte mich mal wieder melden. Habe ein paar neue Aspekte und eine Antwort, die vielleicht nützen kann. Und zwar hat der Nachbar, der in der Zufahrtskurve den alten Schuppen stehen hat, gesagt, er könne sich vorstellen, diesen vorübergehend zu opfern. Die Dame mit der kaum nutzbaren Spitze (die uns eigentlich viel mehr interessiert) haben wir erst mal in Ruhe gelassen.
Dann gab es einen Termin mit einem Architekten, der Repräsentant einer schwedischen Holzhausfirma ist. Dieser war ob der Möglichkeiten und der Lage des Grundstücks ganz hingerissen. Aber er war angesichts der Zufahrt völlig verständnislos. Er meinte, wir können schlicht fordern, über die "Spitze" zufahrtstechnisch zu erschließen. Die alte Zufahrt mit der Kurve sei nicht ernst zu nehmen. Nun werden wir also versuchen, beim Bauamt diverse Informationen, die er wünscht (ob es ein vorgeschriebenes Baufenster gibt, die GFZ, die GRZ, eine digitale Einmessung) zu erlangen. Um dann die Frage der Zuwegung auch noch mal anzusprechen.
Was nun meine Sorge und Frage ist, betrifft genau das. Seine Überzeugung ist ja schön und gut. Aber hier geht es dann doch um Enteignung, oder? Wenn es auch nur einen Grundstückszipfel betrifft, so ist dieser doch schlicht im Besitz der Nachbarin. Hat jemand dazu Erfahrungen? Zumal das Grundstück pkw-technisch ja erschlossen ist. Der Wunsch, es über die hintere Ecke zu erschließen, ist ja im Grunde ein Luxus. Und vielleicht nur als notwendig einzustufen, wenn man darüber nachdenkt, dort per Tieflader und Kran so ein schwedisches Holzhaus anliefern zu lassen. Aber wenn man in den sauren (und teuren?) Apfel beißt, und doch über die temporär verbreiterte Kurvenzufahrt liefern zu lassen, dann bliebe immer noch die Sorge, dass der Weg der LKWs quer durch den Garten eine ziemlich lange Baustraße erfordern würde sowie den einen oder anderen alten Obstbaum knicken könnte. Das sähe alles eben sehr viel besser beim Weg von hinten aus. Da müsste man nur aufschütten, um durch eine Senke zu kommen. Wobei dieses "nur" womöglich auch viel aufwendiger ist als ich es mir in meiner laienhaften Art ausmale.
Kurz: der lange Weg erfordert den Abriss des alten Schuppens, eine recht lange Baustraße entlang der Grundstücksschräge.
Der kurze Weg erfordert einen Grundstückszipfel, der nicht freiwillig zu bekommen ist, sowie eine Aufschüttung.
Meine bessere Hälfte möchte übrigens unbedingt den kurzen Weg und fühlt sich von der alten Dame verschaukelt.
Aber das rechtfertigt doch alles keine Enteignung, oder wie sehr ihr das?
Oh, ich sehe gerade noch eine Frage ...

Dazu werde ich mal einen anderen Teil der Flurkarte suchen. Kommt im nächsten Post. Aber um es eben zu beantworten. Da schließt sich ein kleiner Sackgassen-Wendeplatz an. Und was Grundstückstausch mit der Nachbarin zur Linken angeht, das geht eben nicht. Weil da Ruhe erwünscht wird.

Beste Grüße und schon mal Danke vorweg, falls jemanden noch was brauchbares einfällt.

 

Im Luftbild sind die Grundstücksgrenzen per Hand eingezeichnet. Besser bekam ich es nicht hin :-(
In der Topografie habe sind leider die Grenzen der Zufahrt nicht eingezeichnet.
Aber vielleicht erhellen diese beiden Bilder die Sache ja trotzdem.

 

Also, auf den Schwedenhausaner war ich gekommen, da das ganze Projekt möglichst günstig werden soll. Aber das kann ich mir wohl allmählich abschminken. Günstig und dann auf diesem Grundstück geht wohl nicht zusammen.

 

Tja, ich habe lange Zeit nichts mehr von mir hören lassen. Entschuldigt bitte meine Treulosigkeit. Ich / Wir sind dem Rat nachgegangen und haben mit einem Architekten geplant. Alles wurde ganz wunderbar. Über die Ecke "alte Dame" bekamen wir zwar keine Baustraße, aber Leitungsrechte. Und so haben wir munter drauf los die Finanzierung angefragt, eine Baugenehmigung beantragt, gerodet, den Abriss des Altgebäudes in Angriff genommen und alles lief recht gut. Bis. Tja, bis das Bauamt uns mitteilte, dass unsere Kurve nicht nur für eine Baustraße zu eng sei (die denen ja an sich wurscht ist), aber natürlich war sie zu eng für einen Rettungsweg. Da dass geplante Haus mehr als 50 m von der öffentlichen Straße geplant war, seien hier die Nachbarn der Kurve anzugehen in Punkto Baulast.
Die "guten" Nachbarn also. Einfach, dachten wir. Da wir mittlerweile aber (ich weiß nicht, ob ich es oben schon mal erwähnt hatte) eine Teilung dieses recht großen Grundstücks vorsahen (um bei der Finanzierung nicht ohne Not alles der Bank zu unterjochen), waren unsere Nachbarn jetzt aber gar nicht mehr ganz so gut. Im Gegenteil, sie sahen in unserer fast kostenlosen "Kreditversicherung" eine massive Beeinträchtigung ihrer Idylle. Denn der abzuteilende Grundstücksteil liegt wie ein Keil zwischen ihrem Hausgrundstück und ihrem Gartengrundstück.
Da wir zur Verhandlung aber nicht mit leeren Händen gehen mussten - schließlich fehlt besagten Nachbarn für jedes ihrer zwei Grundstücke ein Wegerecht über unsere Auffahrt - hofften wir, dass die Sache sich fügen müsste. Tat sie aber nicht. Wir wurden zum einen damit konfrontiert, dass sie an den Wegerechten kaum Interesse hätten, schließlich würden sie ja geduldet bzw. per Notwegerecht auf die Grundstücke gelangen. Zum anderen wurden wir mit dem unabdingbaren Wunsch nach einer wirksamen Veto-Möglichkeit gegen zukünftige Verwertungen unserer "Kreditversicherung" konfrontiert.
Da wir alle schlicht nicht wussten, wie wir so etwas realisieren sollen, übergaben wir die Geschichte unserem Architekten. Dieser verhandelte folgende Lösung:
Dem "Kreditversicherungsgrundstücksteil" wird der Teil Auffahrt abgenommen, der ihm bei einer schlichten Mitten-durch-Grenzziehung gehört hätte und wird dem hinteren zu bebauenden Grundstück zugeschlagen - Stichwort Pfeifenstiel. Und die Baulast wird dann nur dem zu bebauenden Pfeifenstiel gewährt. Fanden wir zuerst gut. Leider hatten wir zu dem Zeitpunkt allerdings keine Zeichnung dieser Lösung bekommen. Und so fiel uns erst Wochen später auf, als es wegen eines kleinen Fehlers im Bauamt zu Irritationen gekommen war, dass diese Lösung der "Kreditversicherung" etwas schadet. Ich erwähne dazu noch mal, dass das Grundstück hügelig liegt. Und durch das Abschneiden des Zufahrtswegteils geriete ein zukünftiger Bauherr wegen der 3m-Abstand-zur-Grundstücksgrenze-Regel deutlich in den tiefer (und feuchter) gelegenen Teil des Grundstücks. Da er zudem für eine Bebauung in die gleiche Baulast-Situation wie wir geraten würde, kam uns diese Lösung plötzlich als etwas sehr eine Verwertung verhindernd vor.
Zudem war uns wegen der erwähnten Irritation bei der Durchsicht alter Grundstücksunterlagen ein Dokument in die Finger geraten, in dem wir eine Baulast über die gesamte Zufahrt in einer Breite von hier üblichen 3.20m der neben den Nachbarn liegenden Schwägerin zuschanzen. Da dort ohnehin bereits ein grundbuchliches Wegerecht existierte, gewährten wir diesen Antrag in 2007 anstands- und gegenleistungslos. Nett von uns, oder ;-) Dieses Dokument, in dem von amtlicher Vermessung die Rede ist, und das letztlich doch voraussetzt, dass wir in voller Länge der Zufahrt über eine Breite von 3.20m verfügen, brachte uns auf die Idee, dass das Bauamt u.U. einen Fehler gemacht hat, als es uns aufforderte unsere Engstelle mittels Baulast zu verbreitern.
Telefonate mit dem Amt folgten. Gesprochen wurde mit dem Bearbeiter unseres Antrags, mit der Baulastverzeichnisstelle, mit der Vorgesetzten der beiden. Und nach Prüfung der Vorgänge kam die Antwort: Damals (2007) hatte man anderes (ungenaueres) Kartenmaterial zur Verfügung als heute. Und da jedes Bauvorhaben für sich geprüft wird, wird unseres mit den genaueren Karten von heute geprüft. Daher sei die Sache für uns zwar oberflächlich betrachtet unfair, in der Sache jedoch einwandfrei. Eine Rückfrage unsererseits bei einem Anwalt ergab den für uns entmutigenden Verweis auf einen Rechtsgrundsatz, der da besage, ein Unrecht darf nie ein weiteres Unrecht begründen. Schade für uns. Zwar kam man uns noch entgegen, und veranlasste eine Prüfung der Zufahrt durch die örtliche Feuerwehr, aber natürlich ergab diese nur, dass die tatsächlich zu schmal sei. Das sei nichts zu machen. Und unsere naives Ansinnen, dass man uns doch von der Grundstücksecke der "alten Dame" aus retten, löschen, bergen können, wurde natürlich gar nicht weiter erwogen, denn dort seien wir ja nicht mal Anlieger. Fertig. Aus.
Jetzt hieß es, die Kröte schlucken oder abbrechen. Denn auch nach einer Nachverhandlung mit den Nachbarn ergab sich keine Änderung mehr. Die seien mit der bisher verhandelten Lösung tadellos zufrieden und diese Lösung habe im Übrigen unser Architekt vorgeschlagen. Dass er dies natürlich nur tat, weil darunter nichts akzeptiert wurde, änderte nichts.
Wir haben das Projekt dann nach reiflicher Überlegung ad acta gelegt.
Was ich u.U. nie erwähnt habe:
Die "guten" Nachbarn waren die, die uns im Sommer 2015 mit großer Geste willkommen geheißen haben, die uns in der Sache Baustraße keinerlei Steine in den Weg legen wollten. Diese "guten" Nachbarn hatten ihre Haltung unserem Projekt gegenüber gewandelt.
Die Teilung hatte ich ihnen gegenüber aber letzten Sommer bereits erwähnt, da unser Architekt die Idee gleich zu Beginn der gemeinsamen Arbeit eingebracht hatte und ich von seiner Klugheit so beeindruckt war, dass ich es gleich beim nächsten Zusammentreffen mit den Nachbarn erzählt habe.

Warum erzähle ich diese ellenlange Geschichte jetzt heute hier? Nun, gestern mussten wir das Altgebäude zu Ende abreißen lassen, denn das Eternitdach war bereits entsorgt, und Teile der Wände waren zwecks Gewinnung kostbarer alter Ziegel auch bereits abgerissen.
Und es geht mir alles sehr nach. Wir hatten Geld, Arbeit und viel Hoffnung und Vorfreude in das Projekt gesteckt. Und diese kleine Genauigkeitsverbesserung bei den Karten hat uns in eine Zwingsituation mit Menschen gebracht, die knallhart ihren eigenen Vorteil nutzen wollten und die wir so ganz anders kennen gelernt hatten. Dass zu allem Überfluss auch noch heraus kam, dass meine Schwägerin (die Nutznießerin der Baulast von 2007) gemeinsame Sache mit den Nachbarn gemacht hatte (gleiche Interessenlage - Bauverhinderung auf dem vorderen Grundstück), macht die Verdauung der Geschichte nicht einfacher.
Eine Frage möchte ich hier gern loswerden: Kann es wirklich sein, dass die Bauverwaltung in 2007 über schlechtere Karten verfügt hat als sie es heute tut?
Daneben darf natürlich jeder gern seine Meinung sagen, ob wir uns zu doof, zu egoistisch, zu wenig flexibel verhalten haben. Alles Vorwürfe, die ich mir auch schon allein mache. Oder ob hier vielleicht etwas passiert ist, das eben einfach nur ganz normal ist.

 

Hallo Jodler,

Danke für die kurze Antwort. Also, schneller war die Schwägerin nicht, eher früher, nämlich 2007. Das ist ja das Phänomen. Irgendwie hat ihr Planer ihre Sache so eingereicht und bearbeitet bekommen, dass die Zufahrt als 3,20m breit erachtet wurde. Unser Bauantrag jedoch wurde wegen der auf Nachfrage
benannten neusten und genaueren Karten anders beurteilt: Zufahrt zu schmal. Aber wie kann ich da nachhaken? Wen muss ich was fragen? Brauche ich einen Anwalt?

 

P.S. Nicht einmal unser Architekt sah hier die Möglichkeit, "einfach" oder sonstwie zu klären. Wie meinst Du das also?

 

Hallo Jodler,

das mag wohl sein, dass ich mit der Frage hier falsch und in einem Jura-Forum richtiger wäre. Mir ging es aber zunächst mal schlicht darum, diesem Phänomen mit derart unterschiedlichen und zugleich entscheidenden "Vermessungen" beizukommen. Also, ob es schon mal vorkommt, dass eine Bauamt in einem Fall so misst, und ein paar Jahre später ganz anders. Ob es, wie gesagt, tatsächlich in dem Zeitraum 2007 bis jetzt, zu derartigen Verbesserungen im Kartenmaterial kam, das den Bauämtern zur Verfügung steht. Ob es Recht sein kann, die gleiche Zufahrt einmal so und einmal so zu messen. Wohlgemerkt, stets nur auf der Karte gemessen. Das Bauamt lehnte es auch im offenbar strittigen Fall ab, die Sache vor Ort zu messen.

Etwas anderes, was evtl. besser hier ins Forum passt: Eine weitere Schwägerin, der ich die Geschichte gestern erzählte, und die Architektin ist, sah hier ganz klar ein Versäumnis unseres Architekten. Dieser hätte den Beantrag nicht ohne geklärte Zufahrt einreichen dürfen. Sprich, er hätte im Vorfeld klären müssen, wie wir "um die Kurve" kommen. Er hat, wie wir dann bei einem Blick auf den Plan feststellten, der dem Bauantrag anliegt, die Zufahrt schlicht nicht mit umrandet (farbig). Er hat das Grundstück praktisch als Insel dargestellt. War das tatsächlich ein derartiges Versäumnis?
Er hat, im Gegenteil, uns, den Bauherren, immer wieder zu verstehen gegeben, dass wir uns darum zu kümmern hätten, Er würde höchstens assistieren. Irgendwann hieß es sogar, der Aufwand für die Zufahrtsverhandlungen hätte nun schon so viel Zeit gekostet, er müsse es allmählich extra in Rechnung stellen. Da waren wir natürlich gut eingeschüchtert.