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  1. #1

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    Frage Finanzierung Haussanierung

    Hallo,

    wir haben eine ziemlich komplizierte Situation und hoffen hier Hilfe zu finden.
    Wir haben ein Haus dass unbedingt dringend saniert werden muss, zumindest eine neue Heizanlage und Fenster müssen her und später Isolierung.
    Bei der Finanzierung der Sanierung haben wir jedoch einige Schwierigkeiten.
    Die Eckdaten vom haus:

    - Mehrfamilienhaus Baujahr 1969
    - im Haus sind 3 Wohnungen, 1ste Wohnung 123qm von uns selbst genutzt, 2te 128qm Wohnung vermietet, 3te Wohnung 80qm (Dachgeschoss, nach dem Kauf ausgebaut) auch vermietet
    - Kauf des Hauses 2003 für 210.000 Euro
    - Dafür wurden 2 Darlehen aufgenommen, das erste 125.000 Euro und das zweite 50.000 Euro ( eingetragene Grundschuld auf die Bank für 175.000 Euro)
    - Das Darlehen für 50.000 Euro wurde bereits abgezahlt
    - Das Darlehen für 125.000 Euro wird nicht getilgt sondern in einer Lebensversicherung eingezahlt bis 2015, dann soll das Gesamte Kapital an die Bank ausgeschüttet werden und evtl. verbleibt eine Restschuld von etwa 30.000 Euro
    - Zinsen von 5,7% werden bis dahin auf die gesamte Summe gezahlt,
    es entsteht also eine Belastung von 600 Euro Zinsen und 670 Euro Lebensversicherung, plus Nebenkosten Haus
    -Zinsfestschreibung bis Mitte 2013
    -für die Sanierung benötigen wir ein Darlehen über 100.000 Euro, 50% über Bank, 50 % über KFW

    So, nun zum eigentlichen Problem:

    Eine andere Bank möchte das Haus ablösen und uns zusätzlich die 100.000 Euro für die Sanierung geben, zu sehr günstigen Konditionen 3,19% auf 15 Jahre, aber die Bank wo das Haus finanziert ist möchte uns aus dem Vertrag nicht raus lassen, auch nicht bei Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
    Auch bietet sie uns im Vergleich viel schlechtere Konditionen, um die 4,5% auf 15 Jahre.
    Die Lebensversicherung dürfen wir auch nicht still legen lassen.
    Welche Möglichkeiten gibt es nun für uns, denn ein zusätzliches Darlehen, möchten wir nicht da die monatliche Belastung dann zu hoch wäre.

    Würde mich sehr freuen wenn jemand einen Tipp hat oder mir sagen könnte was ihr an meiner Stelle machen würdet.
    Die Sanierung muss wie gesagt sehr dringend gemacht werden, also bis Mitte 2013 zu warten wäre fast nicht möglich.

    Vielen Dank schon im Voraus für evtl Antworten
    Simona
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  2. Finanzierung Haussanierung

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  3. #2

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    71732 Tamm
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    @Simona
    Rechtlich ist es so, dass die bisherige Bank Euch nicht raus lassen muss. Auch nicht gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
    Jedoch habe ich hier im Forum schon mal an anderer Stelle geschrieben, dass Ihr folgender Maßen vorgehen könnt:
    a) Beantragt bei der bisherigen Hausbank ein Darlehen für die Sanierung. Diese muss entweder Euch das Darlehen für die Sanierung geben ( nicht Ablösung erstes Darlehen, nur Sanierungsdarlehen ). Oder die Hausbank macht es nicht.
    b) Gibt Euch die Hausbank das Darlehen ist ja alles gut.
    c) Gibt Euch die Hausbank das Darlehen nicht, muss Sie schriftlich ablehnen. Dann habt Ihr einen Grund das Sanierungsdarlehen und das erste Darlehen fremd umzuschulden. Es gibt ein Gerichtsurteil wonach dann die erste Bank euch rauslassen muss.

    Allerdings, wenn die Hausbank Euch das Sanierungsdarlehen gibt, egal zu welchen Konditionen, habe ihr aus meiner Sicht keine andere Möglichkeit es anzunehmen.

    Wobei mir eben einfällt, es gibt ja doch einen Weg:
    - Ihr macht ein Forwarddarlehen mit einer fremden Bank
    - Ihr macht das Sanierungsdarlehen mit der fremden Bank

    Die Hausbank wird dann nach Unterschrift des neuen Darlehensvertrages von Euch jetzt bestätigen müssen im Treuhandwege 2013 dann die besagten Grundschulden zu löschen. Das ist der Grund warum die neue fremde Bank jetzt bei Eintragung der Grundschulden neu auch jetzt schon das Sanierungsdarlehen auszahlen kann. So sollte es ein.

    Aber Achtung, es wird ein Ertragswert zugrunde gelegt als Beleihungsgrundlage. Da es drei Wohnungen sind.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von cricri77 Beitrag anzeigen
    Die Lebensversicherung dürfen wir auch nicht still legen lassen.
    Was passiert denn, wenn ihr es macht? Kündigt euch dann die Hausbank den Kredit und ihr müsst bei der anderen Bank finanzieren? Ok, einen Schufaeintrag bekommt ihr ...
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  5. #4
    Avatar von GeorgPuetz
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    Hallo,

    wenn die aktuelle Bank ein weiteres Darlehen gibt, habt Ihr kein Recht auf Kündigung. Verweigert die aktuelle Bank die Darlehensaufstockung, habt Ihr ein Kündigungsrecht und die Vorfälligkeitsentschädigung muss nach den vom BGH festgelegten Kriterien berechnet werden.

    Wenn die Sanierung nicht warten kann, bleibt nur die Möglichkeit, die Darlehensaufstockung bei der aktuellen Bank zu machen.

    Aber Achtung! Es ist unbedingte Pflicht, die Zinsfestschreibung beider Darlehen zum exakt gleichen Datum zu setzen. Würdet Ihr die Darlehensaufstockung nun für 5 oder 10 Jahre festschreiben, habt Ihr in 2014 bei Auslauf der Zinsfestschreibung für das erste Darlehen wieder ein großes Problem. Dann seit Ihr wieder von der aktuellen Bank geknebelt.

    Da die aktuelle Bank ihre starke Position offenbar schamlos ausnutzt, würde ich mir überlegen, ob das noch die Bank des Vertrauens ist. In 2014 könnte per Forwarddarlehen bereits heute ein Wechsel zu einer anderen Bank vereinart werden. (Risikohinweis: Forwarddarlehen = Zinsspekulation, Nichtabnahmeentschädigung, erneute Bonitätsprüfung, etc.)

    Gruß
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  6. #5
    Themenstarter

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    Hallo und vielen Dank erstmal für die Antworten!

    Die erste Bank hat uns nun das Darlehen ganz abgelehnt, auch zu den "schlechten Konditionen", mit der Begründung unsere Bonität wäre zu schlecht, obwohl wir immer pünktlich und vollständig unsere Raten bezahlt haben.
    Das allerdings nur telefonisch, soll ich es nun schriftlich verlangen oder wie soll ich jetzt vorgehen?
    Es gibt für mich nun die 2 Möglichkeiten:

    -bei der ersten Bank erstmal das Darlehen für die Sanierung zu nehmen und ein Forwarddarlehen für 2013 zu machen
    - oder wie Bankkaufmann sagte, versuchen da sie uns abgelehnt haben aus dem Vertrag raus zu kommen und mit der Vorfälligkeitsentschädigung das ganze bei der ersten Bank zu finanzieren (muss ich dafür erst ein Rechtsstreit eingehen oder soll ich ein Brief vom Anwalt schicken lassen?)
    Danke nochmal,
    Simona
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  7. #6

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    Zitat Zitat von cricri77 Beitrag anzeigen
    Die erste Bank hat uns nun das Darlehen ganz abgelehnt, auch zu den "schlechten Konditionen", mit der Begründung unsere Bonität wäre zu schlecht, obwohl wir immer pünktlich und vollständig unsere Raten bezahlt haben.
    Das allerdings nur telefonisch, soll ich es nun schriftlich verlangen oder wie soll ich jetzt vorgehen?
    Es gibt für mich nun die 2 Möglichkeiten:

    -bei der ersten Bank erstmal das Darlehen für die Sanierung zu nehmen und ein Forwarddarlehen für 2013 zu machen
    - oder wie Bankkaufmann sagte, versuchen da sie uns abgelehnt haben aus dem Vertrag raus zu kommen und mit der Vorfälligkeitsentschädigung das ganze bei der ersten Bank zu finanzieren (muss ich dafür erst ein Rechtsstreit eingehen oder soll ich ein Brief vom Anwalt schicken lassen?)
    Danke nochmal,
    Simona
    Ich blick´s nicht mehr.....wieviele "erste Banken" habt Ihr denn?

    Gruß
    Ralf
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  8. #7
    Themenstarter

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    Hab mich verschrieben...
    erste Bank ist die die abgelehnt hat, die 2te ist die die das ganze Finazieren würde..
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  9. #8

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    Zitat Zitat von cricri77 Beitrag anzeigen
    ..... denn ein zusätzliches Darlehen, möchten wir nicht da die monatliche Belastung dann zu hoch wäre.
    Zitat Zitat von cricri77 Beitrag anzeigen
    ..... bei der zweiten Bank erstmal das Darlehen für die Sanierung zu nehmen .....
    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ich blick´s nicht mehr....
    Ich auch nicht.

    Erst ist ein zusätzliches Darlehen keine Option, da eine zu hohe Belastung entsteht. Dann ist es bei der andere Bank plötzlich doch eine Möglichkeit.
    Ob das Geld für ein zweites Darlehen nun zu Bank 1 oder 2 geht, macht für die Belastung nicht wirklich aus, oder?
    Wie sollen wir das reimen?


    gruß
    Huisje
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  10. #9
    Themenstarter

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    Entschuldigung, hab etwas verwirrend geschrieben.
    Es ist so:
    -Haus finanziert bei Bank A, die keine Aufstockung des Darlehens genehmigt aber uns auch nicht aus dem Vertrag rausläßt, bis Mitte 2013, da bis dahin die Zinsfestschreibung ist.D.H. monatliche Belastung von 600 Euro Zinsen und 673 Euro Lebensversicherung.
    -Bank B möchte das Darlehen von Bank A ablösen und würde uns zusätzlich die 100T Euro zur Sanierung geben, also ein Gesamtdarlehen, auf 15 Jahre mit der gleichen Monatlichen Belastung, wo die Tilgung schon mit drin ist aber die LV würde ich still legen lassen, was die Bank A jetzt nicht einwilligt, da es an sie abgetreten ist.

    Habe die beiden oben genannten Möglichkeiten (im vorigen Beitrag) berechnet und ich würde viel günstiger raus kommen wenn Bank A mich rauslassen würde und ich die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen würde, als wenn ich bei Bank B ein Forwardarlehen abschliesse, für 2013.

    Bei was für einen Anwalt müsste ich gehen um zu prüfen ob ich raus komme, aus dem Darlehen, Bankrecht oder Vertragsrecht, könntet ihr mir nochmal helfen?

    Danke & Grüße,
    Simona
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  11. #10

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    Zitat Zitat von cricri77 Beitrag anzeigen
    Hallo,

    wir haben eine ziemlich komplizierte Situation und hoffen hier Hilfe zu finden.
    Wir haben ein Haus dass unbedingt dringend saniert werden muss, zumindest eine neue Heizanlage und Fenster müssen her und später Isolierung.
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    Irgendwie hast Du nach meinem dafürhalten die falsche Reihenfolge.
    Besser wäre erst die Dämmung mit Fenster und danach die Heizung.
    Alldieweil nach der Außendämmung die Heizlast nach unten geht, Du somit mit einer kleineren, günstigeren Heizungsanlage auskommst.
    Da ja das Haus noch steht - was spricht dagegen erst abzuzahlen und dann in 3 - 4 Jahren zum Rundumschlag auszuholen?

    Gruß Stoni
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  12. #11
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Stoni Beitrag anzeigen
    Irgendwie hast Du nach meinem dafürhalten die falsche Reihenfolge.
    Besser wäre erst die Dämmung mit Fenster und danach die Heizung.
    Alldieweil nach der Außendämmung die Heizlast nach unten geht, Du somit mit einer kleineren, günstigeren Heizungsanlage auskommst.
    Da ja das Haus noch steht - was spricht dagegen erst abzuzahlen und dann in 3 - 4 Jahren zum Rundumschlag auszuholen?

    Gruß Stoni
    Danke für Deine Antwort!
    Es spricht dagegen das ich mit der Einsparung die ich hätte in den 3-4 Jahren, schon fast die Heizanlage finanzieren würde..
    Bei 7000 Liter Ölverbrauch momentan, pro Jahr...
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  13. #12
    Avatar von GeorgPuetz
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    Moin,

    lass dir die Absage der ersten Bank schriftlich geben. Ist wichtig für die Vorfälligkeitsberechnung, die dann nach den Vorgaben des BGH zu erfolgen hat.

    Also, die erste Bank will gar nichts mehr. Du hast ein Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Darlehensaufstockung. Zahle die Vorfälligkeitsentschädigung. Löse die erste Bank jetzt komplett ab, damit das Thema auch wirklich erledigt ist.

    Die zweite Bank will alles, dann mach es bei der. Bei der neue Bank mache ein normales Darlehen, kein Forward. Dein Finanzbedarf: Restvaluta alte Bank + Vorfälligkeitsentschädigung + Grundbuch-/Notarkosten + Sanierungsbedarf. Denke über einen Volltilger nach - Zinsbindung 10 Jahre oder länger. Dann dürfte es auch keine Bonitätsdiskussionen mehr geben (außer bei rückständigen Zahlungen natürlich).
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13
    Themenstarter

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    Vielen Dank für deine Hilfe!
    Könntest du mir vielleeicht noch sagen wo ich dieses Gerichtsurteil finde, den ich bin sehr verunsichert,manche sagen so, manche sagen ich komm trotzdem nicht raus und das das besondere Kündigungsrecht erst nach 10 Jahren besteht, in meinem Vertrag habe ich auch nichts gefunden..
    Wäre schön wenn du mir nochmal helfen könntest...
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  16. #14
    Avatar von GeorgPuetz
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    Zitat aus Wikipedia:
    Recht auf Darlehenskündigungen [Bearbeiten]
    Grundsätzlich sind die Kreditinstitute nicht verpflichtet, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. In begründeten Einzelfällen muss die Bank einer vorzeitigen Rücknahme jedoch zustimmen. Der BGH hat hierzu eine stetige Rechtsprechung entwickelt (BGH XI ZR 197/96, XI ZR 198/96, XI ZR 27/00, XI ZR 285/03). Begründete Einzelfälle sind zum Beispiel die Veräußerung der Immobilie oder der Wunsch nach einer Ausdehnung des ursprünglichen Kredits, den die Darlehensgeberin aber ausschlägt.
    Zitat Ende
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