Hauskauf - ja oder nein ?

Mir fehlt da noch ein wenig Fleisch am Knochen, so ganz kann ich nicht folgen.

Völlig unverständlich ist die Aussage, dass die Grundsteuer (?!) nicht steigt wenn du wieder arbeiten gehst.
Was hat das Eine denn mit dem Anderen zu tun?

Auch wie kommt ihr auf das Hausgeld und die Nebenkosten?
Was genau ist vertraglich, nicht die Einschätzung des Verkäufers!, vereinbart?
Bilden die Reihenhäuser eine WEG und teilen dann Fernwärme, Kabel-TV usw. anteilig auf und bilden eine Instandhaltungsrücklage?
Falls WEG: Wie genau ist das bereits jetzt schon vertraglich ersichtlich? Hier lauert Ärgerpotential ab Tag eins! Unbedingt im Detail prüfen!

Gerade bei den monatlichen Nebenkosten hat sich so mancher schon böse die Karten gelegt, wenn er zudem eine recht optimistische Kreditrate am Bein hat.
Fernwärme: Wie lange genau ist der Tarif fixiert? Ich kenne Fälle, da gab es nach 2 Jahren eine "kleine" Erhöhung von 20%. Und bei Fernwärme ist man quasi zwangsverheiratet, dies darf man nicht vergessen.
Strom: Mehr Räume und ein Treppenhaus bedeuten in jedem Fall auch mehr Lampen. Wenn die Kinder älter werden auch einen zusätzlichen PC oder Fernseher usw.
Was genau zahlt ihr denn jetzt?

"Alles drin" kannste übrigens pauschal vergessen. Ich kenne keinen einzigen Häuslebauer der kein zusätzliches Geld verbraten hat, egal in welcher Gehaltsklasse und egal in welchem Bauvorhaben. Fliesen kosten auf einmal mehr weil man entweder wertigeres Material wollte oder auch nur ein anderes Format, Steckdosen sind NIE ausreichend in einer Baubeschreibung, hier haste immer nur die Grundausstattung, die keinem Menschen wirklich genügt. Sanitärobjekte sidn ebenso ein gesunder Geldvernichter...man wundert sich was Kleinigkeiten kosten können.
Was ist mit Antennendosen und Netzwerk? Oder mit zusätzlichen Lichtschaltern oder einer Wechselschaltung?

Sicherlich kann man auch hier eine gesunde Bescheidenheit üben und soltle auch nicht übertreiben, aber so ein paar Euro gehen doch unmerklich für das Minimum drauf.
Wir haben alleine für den Elektriker (mehr Steckdosen, Wechselschaltungen in der Diele und der Wohnküche, zusätzliche Sat-Dosen, Netzwerkvorbereitung....) über 3000Euro an Nachträgen gehabt. Wohlgemerkt mit Standardschaltern und ohne jeden übertriebenen Luxus! 3 Steckdosen im Kinderzimmer, 8 Steckdosen in einer 60qm Wohnküche...das ist alles nicht praktikabel und jede Dose kostet extra. Das Stück ist nicht sonderlich teuer, die Summe...siehe oben

Auch die Außenanlagen: "nur der Zaun"....wieviele Meter sind es denn? Wie erfolgt die Abtrennung der Terassen?

Unmöglich halte ich euer Vorhaben nicht, man sollte jedoch, gerade wenn man eng kalkuliert, genau auf die Details gucken.
Alleine Hausrat und ne vernünftige Gebäudeversicherung kosten schnell mal 600Euro im Jahr. Da sind dann schon 10% der "Nebenkosten" verbraten.


Internet und Telefon: 30
Versicherungen Hausrat & Gebäude 50
Grundbesitzabgaben (Grundsteuer, Müllabfuhr, Entwässerung) 120
Wasser: 40
Strom: 80
Heizung: 100

Alle Zahlen oben anhand meiner Kosten. Gibt regionale Unterschiede, auch die Größe von Haus und Grundstück spielen eine Rolle....aber als realistischer Anhaltspunkt:
Ich komme ohne Winterdienst (der ist selbst zu erledigen), ohne Verwalter und ohne jede Instandhaltung schon auf 420Euro im Monat.
Wir sind aber momentan auch nur zu zweit und haben noch keine Kinder, daher teils sehr geringe Verbräuche. (2300KW/H Strom per Anno beispielsweise)

Ich gehe davon aus das euer Ratenkredit ein vom Finanzberater beigeschummeltes EK ist, wird gerne gemacht. (spricht auch erstmal nichts gegen!)
Hier finde ich aber bei gleicher Rate (!) Volltilger auf 10Jahre. Zinsen gehen ab 4,3% los, ab 5% kriegt man mit durchschnittlich guter Bonität locker was. (DSL-Bank beispielsweise)
Da solltet ihr dringend mal nachfassen. 8% und 15Jahre sind hartes Brot und viel zu teuer.

Auch ist die Frage wie hoch genau die Rate ab dem 13. Monat wird. Sind das die 1360Euro?

Falls ja halte ich das schon für arg grenzwertig, man muss immer mal kalkulieren das du aus irgendeinem Grund später arbeiten gehen kannst oder nur noch viel weniger oder was weiß ich.
Wenn bei den knapp 3tsd Euro netto (nur der Mann zählt erstmal, siehe oben!) das Kindergeld auch schon mit enthalten ist, halte ich das für viel zu gefährlich.
Rechne mal über den Daumen mit 2000Euro Belastung im Monat, ohne Auto, ohne Lebensmittel...ohne irgendwas.
Dann habt ihr 1000Euro zum Leben inklusive jeglicher Mobilität, inklusive jeglicher Rücklagen usw. Das ist für 4 Personen zu wenig.

Auch wenn du wieder arbeiten gehst: Was genau haste da gerechnet? Auch die Kinderbetreuung abgezogen?
Das vergessen viele. Bringst du in Steuerklasse 5 und bei sagen wir 25 Stunden in der Woche 670Euro nach Hause, verbleiben abzüglich Kita usw. nicht wirklich erwähnenswerte Reste

Bring mal mehr Details, dann kann man genaueres sagen.
Momentan würde ich sagen: irgendwie machbar JA, empfehlenswert NEIN

 

Das wird eine durch einen Finanzberater verkappte 120% Numemr sein.

Der Privatkredit ersetzt das EK.
12Mille EK plus 33Mille aus dem Kredit = 45Mille EK für die Baufinanzierung

Damit wird der Beleihungswert künstlich gedrückt, da ein Privatkredit unabhängig der Baufinanzierung ist.
(nicht grundbuchlich gesichert, daher auch der hohe Zinssatz)

Ich spreche aus Erfahrung, habe eine ähnliche Nummer gemacht.
Mir fehlten läppische 10Mille um eine Stufe besser im Beleihungswert zu sein.
Die konnte ich aber, Grundstückreservierung lief ab, nicht mehr ansparen.
Also Kredit mit vorfälligkeitsfreier vorzeitiger Rückzahlung genommen, die 10Mille auf dem Sparbuch als zusätzliches EK in die Finanzierung geworfen und alles war gut.
Den Kredit habe ich noch während der Bauzeit getilgt, konnte halt nur nicht noch 6 Monate warten wegen der Reservierung

Ich denke die Grundidee, wenn auch mit 15 Jahren und 8% etwas "bankenfreundlich", wird beim TE ähnlich sein.
Ist übrigens auch legitim und nicht verwerflich, meine Bank beispielsweise wusste das! (die hat mir den Kredit ja gegeben )

 

@Unregistrierter: Super Beitrag!
Jetzt hat Sie ein paar Hausaufgaben mitbekommen. Bin gespannt, ob sie erl. werden.

Mobil gesendet...

 

Hallo Purzelina,

ich schreibe als BH, der in eineren komfortableren Lage ist als ihr, und deshalb glaube ich die Sache muss noch von anderen Seiten beleuchtet werden, bis ihr erkennen könnt, dass "nicht empfehlenswert" viel zu sehr geschmeichelt ist und noch nicht die Ernsthaftigkeit ausdrückt, die hier erforderlich wäre.

Eine solche ehrliche Überlegung könnte sein: Was ist Euer jeweilger Gewinn und was Euer Aufwand, wenn ihr das jetzt angeht? (jeweils ideell und finanziell) Und wie sehen die verschiedenen Alternativen dazu aus? (z.B. noch 5 Jahre sparen, 10 Jahre sparen, was Gebrauchtes kaufen, das deutlich billiger ist, auf Dauer in Miete bleiben ...)

Bitte lasst Euch SOFORT einen vollständigen Tilgungsplan erstellen oder rechnet es selbst grob aus mit Excel. Wie R.B. schrieb: die Restschuld, die Gesamtkosten und Zinssummen, jew. über der Zeitachse (wie alt seid ihr wann ...) immer auf dem Radar haben und das bei allen Alternativen vergleichen. Die Schulden solltet ihr nicht mit in die Rente nehmen! Ich denke sogar, dass es wirtschaftlich gesehen noch Unfug ist, wenn die Schulden nicht innerhalb von 25 Jahren weg sind. Sonst zerbröselt Euch die Hütte vorher unter den Fingern (rein wirtschaftlich ausgedrückt, denn der Wert sinkt schneller als man denkt).

Ein weiterer Aspekt dabei ist noch, dass ihr wohl in keiner Weise "wettbewerbsfähige" Angebote für eine Finanzierung erwarten könnt, solange ihr auf solche Konstrukte wie Privatdarlehen angewiesen seid. Soweit mir bekannt kommt es (wenn aufgrund des Ausfallrisikos der Bank eine reine Bankfinanzierung nicht mehr angeboten wird) zuerst mal zu Konstrukten mit Bank + BSV, damit die BSK das Risiko für die Bank abfängt. Das kostet aber immer eine Risikoprämie über die Gesamtlaufzeit (das hab ich rechnerisch schon mal für Bekannte durchexerziert), umso mehr hier, wenn schon keine BS-Kombi mehr debattiert wird! Es geht also nicht wirklich um Zinssätze und Konditionen, sondern immer nur darum, ob eine Bank dafür überhaupt ein Angebot macht oder nicht. Dass Ihr dabei immer ("eigentlich" unnötig) bluten müsst, dürfte nachvollziehbar sein.

Also überlegt Euch das mal unter dem Aspekt der Verantwortung für Dich, Deinen Partner und Eure Kinder ... , ob es das alles wert sein kann. Ihr werdet m.E. unter diesen Umständen nicht mehr frei atmen können. Lasst es lieber bleiben und bleibt freie und handlungsfähige Menschen!

Herzliche Grüße
Seev

 

so, ich hab mir das Gute Stück in Marzahn jetzt mal angesehen...(wenn es denn das ist)
Ich konnte nicht glauben, dass man in Berlin ein REH (egal wo) für 250.00€ inkl. allem bekommen kann.
Jetzt mal ab von den "Kleinigkeiten" (12€ Bodenbeläge, 20€ Fliesen, keine Netzwerkverkabelung, Sanitärausstattung ist selbst in der Werbung nicht als "hochwertig" beschrieben) die man so oberflächlich schon ablesen kann und noch etliches an Aufpreis verursachen werden, ist das schon ein erstaunlicher Preis, v.a. bei 350m² Grund. Selbst wenn der m² in Marzahn nur 120€/m² kostet, bleiben fürs Haus nur noch 210.000€ inkl. allem (ok, ohne Keller). Und der BT will was verdienen...
Ist eigentlich die Grunderwerbsteuer schon berücksichtigt? In Berlin ab 2014 6%! Das sind bei 250.000 allein 15.000€!

Zum Wert erhalt: Berlin ist zwar eine Boomstadt, aber die Entwicklung wird in den einzelnen Bezirken sehr unterschiedlich verlaufen. Marzahn gehört jetzt nicht zu den besten/beliebtesten Mikrolagen. Ich denke, der Wertverlust wird nicht enorm sein, aber Wertsteigerungen sind auch nicht großartig zu erwarten.

Zur Finanzierung an sich: Auch von mir, ganz klares Nein. Das geht sehr wahrscheinlich nicht gut, gerade bei Euren Rahmenbedingungen. Das mindeste wäre, soviel echtes EK zu haben, dass man keinen zusätzliche "Privatkredit" mit 8% Zinsen braucht. Euer bisheriger Lebensstil zeigt klar, dass Ihr Euch eben nicht so einschränken könnt, um das über Jahrzehnte so auf Kante genäht zu stemmen.
Ich empfehle einen Mieten vs. Kaufen Rechner anzuwerfen und ehrlich zu befüllen.
Mit ehrlich meine ich, dass man den z.b. Wohnwert realistisch vergleichen muss. Bei einem so geringen Kaufpreisen, bekommt man sicherlich auch für 1000€ Kaltmiete einen vergleichbaren Wohnwert. Die einfache Rendite würden Investoren grob mit 5% ansetzten. Wären bei 250.000€ Kaufpreis also 12500€ Kaltmiete/a. Viel mehr wird nicht drin sein. Und wenn man jetzt die 12500€/a oder 1041€/Monat Kaltmiete vs. Kaufen mit Instandhaltungskosten von 300€/Monat ansetzt, sieht man schnell, wo die Reise hingeht.

Nein, tut Euch das nicht an. Sucht Euch ein Mietobjekt für die nächsen Jahre und schaut, ob Ihr Euren Lebensstil tatsächlich über ein paar Jahre so runterfahren könnt und damit zu sparen, dass Ihr ausreichend EK habt, um wenigstens eine 80% Finanzierung zu bekommen. Diese Faustregeln gibt es nicht grundlos.

 

Zusätzlich zu den anderen Unsicherheiten ist der oben zitierte Satz m.M.n schon mehr als genug Grund, mit dem Hausbau noch zu warten. Wenn man sich für eine 20-30 Jahre währende Investition entscheidet, sollte man sich schon sicher sein.

 

zumal man nicht vergessen darf:
was passiert am ende der zinsbindung?

das langjährige mittel der zinsen liegt im bereich 6%.
man sollte also durchaus so kalkulieren, dass man 8% im jahr (6% zinsen + 2% tilgung) stemmen kann.
die zeit der niedrigen zinsen muss zum tilgen genutzt werden und nicht um sich ein haus vs. 1200euro miete schön zu rechnen.

wer ganz ehrlich, nebenkosten klar ausgenommen, einen reinen kapitaldienst von 8% stemmen kann, darf weiter planen.
wer "stand heute" mit den belastungen klar kommt, ist ein böser zocker.....

zumal etwaige kostensteigerungen nicht immer nur am ende der zinsbindung lauern.
fern jeder energiepreiserhöhung kommen da zwischendurch gerne mal andere "geschenke".

wir sind 02/2013 eingezogen und im januar 2014 hat die stadt den hebesatz der grundsteuer mal eben von 490% auf schlanke 700% (!) angehoben und bereits angekündigt, dass mit einer erhöhung in 2015 auf 825% (!!!) zu rechnen ist, sofern sich die haushaltslage nicht bessert.

zusammen mit diversen anderen kleinigkeiten hat sich unsere belastung innerhalb von nicht mal einem jahr monatlich um 50Euro erhöht.

soll keinem angst machen, ist aber realität. kann immer und in jedem jahr passieren. "stand heute" ist halt wenig zukunftsplanbar.

wie heißt es doch so schön? "was juckt mich mein geschwätz von gestern"

dieses credo verfolgen banken, finanzberater, bauträger und gemeinden mit großer leidenschaft

 

Abgesehen davon, dass Du IV/IV meinst, wieso diese Kombination? Dein Mann verdient dann in etwa das 3 fache, also wäre III/V wohl die bessere Wahl.

und wo stecken die in Deiner obigen Liste? Sind die dann in Deinen 670,- enthalten?

Und womit willst Du den befüllen? Du hast doch schon 1.360,- € Belastung pro Monat.

Die 219T€ sind denkbar, kann ich jetzt aber nicht nachvollziehen. Deine Variante mit dem BSV ist anscheinend mit Tilgungsaussetzung konstruiert, die angegebene Rate (422,- €) erschließt sich mir nicht. Das wäre in etwa die Regelbesparung eines BS-Tarifs, Zins für die Zwischenfinanzierung fehlt dann noch.

Auch wäre zu prüfen, wie die KfW Darlehen gerechnet wurden, denn wenn diese mit 15 Jahren angesetzt wurden, dann hätte man allein aus Programm 153 eine monatliche Belastung von 343,- €, aus Programm 124 eine Belastung von 358,- € und das Privatdarlehen schlägt noch einmal mit 310,- €/Monat zu. Rechnet man dann nur noch den Zinssatz für die Vorfinanzierung des BSV hinzu (um die 422,- €) dann liegt bereits das über den o.g. 1.360,- €, und dabei ist der BSV noch nicht einmal bespart. Also wurde irgendwo die Laufzeit gestreckt. Das wiederum würde dann aber nicht zur geplanten Restschuld passen.

und während wir hier bereits an Details der Finanzierung basteln, ist noch nicht einmal klar, ob die 274T€ überhaupt ausreichen.

 

ich bin völlig entsetzt, wenn ich lese, dass man 274.000€ aufnimmt und nach 10!!!jahren noch 219.000€ schulden hat.
das ist doch völlig gaga.. wie lange will man das haus dann abzahlen??

 

@ coco77, so etwa, wie so oft 30 Jahre!!!!!!!!

 

Ach, ich kann mich noch an eine Zeit erinnern, da wurden sogar anf. Tilgungen unter 1% vereinbart. Man hat die Probleme einfach in die Zukunft geschoben, auf die tollen Gehaltserhöhungen gehofft, und zur Not durften dann die Kinder den Kredit für´s Haus abtragen, schließen "durften" sie ja auch erben. Dazu hat man dann mit Wertsteigerungen beim Haus gerechnet, damit die Bank nicht vorher den Hahn zudreht weil die Restschuld die Sicherheiten überstieg.

Möchten wir zu solchen Zeiten zurück? Ich würde sagen, nein.

Im obigen Fall ist es zwar nicht so krass, aber die Restschuld ist trotzdem nicht zu ermitteln, weil die Daten der Förderdarlehen nicht bekannt sind. Es hat aber den Anschein, dass die Laufzeit ziemlich gestreckt wurde damit man das noch irgendwie hinbiegen kann. Ein altbekanntes Problem wenn Finanzierungen bis zum Anschlag ausgereizt werden müssen. Mein Geschmack ist das nicht, aber wie man sieht, gibt es anscheinend noch (oder wieder?) Banken die so etwas offerieren.

 

Na, nun mal wieder runter vom Thron. Es gibt auch Menschen die können ihr Haus nicht in 10-15 Jahren abbezahlen. Das ist aber auch nicht schlimm. Meine Eltern hatten damals einen Zinssatz von 9% nach der ersten Zinsbindung. Was meinst Du was die für eine Tilgung hatten? Bestimmt keine 3-4%.

 

na ja, aber richtig ist schon, dass man in Zeiten niedriger Zinsen viel in Tilgung stecken muss.
2,5% Zinsen und 1,5% Tilgung (nicht in diesem Fall, aber allg) passen einfach nicht zusammen. Wenn Deine Eltern 3% Zinsen gehabt hätten, hätten sie 4% oder 5% tilgen können...allerdings wären dann auch die Baupreise teurer gewesen.
Hier geht es eher um die Frage, ob überhaupt bei so wenig EK...

 

Zinsbindung nur 10 Jahre?

Nach 10 Jahren stehst Du dann mit über 200 t€ Schulden dar und musst auf einmal 8% Zinsen zahlen. Das sind dann 1333,33 Euro monatlich! Da bleiben dann für die Tilgung nur noch 26,52 Euro über.

Bei 9% Zinsen ergeben sich 1500 Euro Zinsen im Monat. Neuverschuldung statt Tilgung. Du musst neue Kredite aufnehmen, um die Zinsen der alten Kredite bezahlen zu können.

 

och bitte...mal ganz kurz den Mietmarkt angeworfen.
Neubau RMH ums Eck von Eurem geplanten Kaufobjekt.

990€ kalt + 200€ NK...

Wie vorher gesagt. Die Mieten können bei den Kaufpreisen nicht so hoch sein..

Ich merk schon, Du bist genervt von den ablehnenden Antworten und ich verstehe, dass einem das schwer fällt, wenn man sich in eine Idee so hineingedacht hat. Aber es ist ganz einfach: das Ganze ist mehr als hochriskant. Warum meinst Du wohl, dass Euch auch die Banken nicht wirklich 100% BauFi anbieten, sondern noch den Schlenker über das Privatdarlehen machen?
Ihr habt Verantwortung, auch für Eure Kids. Und das was Ihr da vorhabt, könnte ich noch irgendwie verstehen, wenn es ein Pärchen ohne Kinder ist, einer auf Arbeitssuche der andere festes Einkommen. So jemand kann den möglichen Ruin besser kompensieren als Ihr mit 2 Kinder.

Meine ganz einfache Meinung ist, dass eine komplette Hausfinanzierung immer so ausgelegt werden sollte, dass sie im worste case von einem Einkommen auf Dauer (auch wenn die Zinsen in 10a mal um 2% steigen) gestemmt werden kann. Das zweite Einkommen kann dazu dienen, die Laufzeit zu verkürzen oder einen höheren Lebensstandard zu finanzieren.
Alles andere halte ich für zu riskant...

 

Wir haben im entfernten Bekanntenkreis ein Paar (mittlerweile Ehepaar) welche vor 2 Jahren gebaut haben. Die waren bei sage und schreibe 15 Banken und haben wegen einer Finanzierung angefragt. Irgendwie einer hats dann durchgeboxt.

Die liegen bei monatlich rund 1.600 - 1.700 € Belastung zzgl NK. Heißt, da gehen mal locker 2.000 € jeden Monat nur fürs Haus weg.

Sie haben jetzt noch Nachwuchs bekommen ..................

Da wird mir ganz übel ..............

Bezüglich Eurer Finanzierung, rechnet mal locker mit einer Endsumme von ab 300.000 €. Darunter wirst nicht liegen.

Fangt doch erstmal klein an und schaut Euch Bestandsimmobilien an. Vielleicht findet ihr was nettes kleines zu einem stemmbaren Preis und wenn Dein Mann handwerklich geschickt ist und ihr Freunde habt die mit anpacken kriegt ihr Euer Häuschen.

Rom ist auch nicht an einem Tag gebaut worden.

Zu Eurem Plan mit dem Neubau sage ich NEIN, das ist unkallkulierbar.

Schöne kleine Bestandsimmobilie warum nicht?

Gruß vom

Tom