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Habe ich eine Chance Baufinanzierung

Diskutiere Habe ich eine Chance Baufinanzierung im Forum Baufinanzierung auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

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    Habe ich eine Chance Baufinanzierung

    Hallo @ all,

    lese hier schon eifrig mit und das Forum hat mir schon einige Fragen beantwortet.

    Hier nun eine konkrete frage die unsere Baufinanzierung betrifft.


    Hauskauf ink. Makler,und Steuer und Notar 205.000 Euro
    EK 25.000 Euro

    Finanzierungsumme: 180.000 euro ( 100% Finanzierung )

    Netto gehalt ( doppelverdiener) ca. 4200 Euro im Monat

    1 Kind.

    Keine weiteren Kredite.



    Können mir die Profis hier eine Einschätzung geben ob eine Bank diese Baufinanzierung eher mitmacht oder eher nicht.


    Freue mich auf eure Rückmeldungen.

    vielen dank im vorraus

    Gruß

    Paule
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  2. Habe ich eine Chance Baufinanzierung

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  3. #2

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    Sollte grundsätzlich machbar sein. Auch wenn die Details recht dürftig sind.

    Siehst du das nicht so? Warum?

    Spiele für dich selbst aber mal durch, ob ihr den Wegfall von Einkommen in zukünftiger Lebensplanung aushalten könnt. Das kann nämlich keine Bank beantworten.
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  4. #3
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    Hallo toxicmolotow,

    danke für die erste einschätzung.

    Wir haben eine Auslandsimmobilie die vermietet ist, die aber keine Bank einbezieht.

    Das wir das finaziell stemmen können, dessen sind wir uns sicher, ich mach mir nur gedanken ob irgend eine bank da mittspielt.

    Einige Angebote habe ich auch schon erhalten. eine konkrete schriftliche Zusage aber noch nicht erhalten.

    z.b. beim Vor-scoring grünes licht erhalten.

    Aber bekanntlich kann der Teufel auch ein Eichhörnchen sein.



    Der Notartermin ist in 14 Tage und bis dahin sitzen wir hier wie auf heissen kohlen.

    Daher habe mich entschlossen hier ein paar meinungen einzuholen anhand mann eine tendentz erkennen kann wie hoch die warscheinlichkeit ist ob das klappt oder auch nicht.
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  5. #4

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    Die Auslandsimmobilie soll gerade gekauft werden oder besteht diese "nebenbei"?

    Die tangiert ja zunächst überhaupt nicht, so lange kostenneutral oder zusätzliche Kosten tragbar sind. Mehreinnahmen sind ja auch ganz nett. Anscheinend ist diese Immobilie ja auch abbezahlt. Daher, wo cares...
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  6. #5
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    Ja die Immobilie ist schon abbezahlt.

    Mir geht es darum ob eine 100% Finanzierung eher klappt oder eher nicht klappt mit den Eckdaten von Oben.

    vieleicht kann ja noch einer der Forums user was dazu beitragen.

    Danke.
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  7. #6

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    Kommt auf das Objekt an. Wenn der Preis stimmt, die Lage stimmt, dann ja. Wenn Du deutlich mehr bezahlst, als die Bank dem Haus an Wert beimisst und/oder das Haus auf dem Land irgendwo in sagen wir mal Sachsen-Anhalt steht, dann eher nicht. Den fehlenden Kreditanteil kann dann vielleicht die Investitionsbank oder so liefern. Das kann alles über Deine finanzierende Bank laufen, der Zinssatz wird dann etwas höher. Deine Bonität erscheint mir ausreichend für dieses Volumen.
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  8. #7
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    Guten Morgen,

    vielen dank Minttt für deinen Beitrag.

    Das WE ist rum und eine weitere Woche zittern steht an.

    Das Haus steht in einem vorort von Stuttart, hat ca. 145 m² Wohnfläche und wurde 2005 renoviert. ( Strom, Wasser, Bad und WC Neu )

    Das Grundstück ist ca. 195 m² groß mit einer dazugehörigen Garage.

    Es ist bis auf die Renoviereungen 2005 recht abgewohnt, da diie jetzigen besitzer beide 2 linke hände haben.

    Würde mich über weitere einschätzungen bzgl. einer Beführwortung oder eher ablehnung unserer Finanzierung freuen.

    Wünsche allen mitlesern eine Ruhige sonige Woche.


    Gruß

    Paule
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  9. #8

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    Ich habe letztes Jahr eine Immobilie verkauft und wollte von dem Käufer eine Finanzierungsbestätigung von derm Käufer bei dem Notar Termin.
    Bis den Notar Termin solltest du die Finanzierung geklärt haben ... also ab zu Bank. In meinen Augen sollte es kein Problem sein.

    Bevor man so eine Immobilie kauft, sollte man auf Herz und Niere von einem Sachveständigen überprüfen lassen. Damit man keine teuere Überraschung erlebt.
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  10. #9

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    Generell wird sich sicherlich eine Bank finden lassen, die das macht. Frage ist natürlich immer, zu welchen Konditionen, aber das sollte eigentlich OK sein.

    Zitat Zitat von Paule1 Beitrag anzeigen
    Einige Angebote habe ich auch schon erhalten. eine konkrete schriftliche Zusage aber noch nicht erhalten.

    z.b. beim Vor-scoring grünes licht erhalten.

    ...

    Der Notartermin ist in 14 Tage und bis dahin sitzen wir hier wie auf heissen kohlen.
    Vielleicht misverstehe ich Dich irgendwo, aber ein rechtsverbindliches Angebot bzw von der Bank bereits unterschriebenen Vertrag solltest Du vor dem Notartermin schon haben.
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  11. #10

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    sollte man haben, ein muss ist das ja eigentlich nicht

    Mit dem Vertrag kann ich ja normalerweise direkt vollstrecken....
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  12. #11

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    Gibt es eine verlässliche Wertermittlung?

    Für eine Kreditentscheidung gibt es 2 wichtige Kriterien, ich nenne sie mal K.O. Kriterien.

    a.) Werthaltigkeit der Sicherheiten
    b.) Bonität des Kreditnehmers.

    Es gibt sicherlich noch weitere Kritierien, aber diese machen sich dann eher in besseren oder schlechteren Konditionen bemerkbar.

    zu a.)
    Hier wäre zuerst einmal zu prüfen, ob der Preis gerechtfertigt ist, und dazu wäre eine Wertermittlung schon sehr hilfreich. Ein Vergleichsverfahren scheitert in ländlichen Gegenden meist daran, dass es nur sehr wenige bis gar keine Objekte gibt die man sinnvollerweise für einen Vergleich heranziehen kann. Bei einer Wertermittlung eines EFH wird daher üblicherweise das Sachwertverfahren herangezogen.
    Je nach Zustand des Objekts wären dann noch Sanierungskosten oder Renovierungskosten zu ermitteln. Daraus ergibt sich dann das notwendige budget für einen Kauf mit anschließender Nutzung.

    zu b.)
    Es versteht sich von selbst, dass sich der zukünftige Kreditnehmer die Finanzierung auch leisten können muss. Deshalb spielen so Dinge wie Vermögen (nicht gleichzusetzen mit Eigenkapital oder gar EK das in die Finanzierung mit eingebracht werden soll) und Einkommen eine wichtige Rolle.

    Jetzt schauen wir uns Deinen "Fall" mal genauer an. Betrachten wir ihn erst einmal in Bezug auf Punkt a.)

    Du schreibst noch nichts zum Baujahr. Wir wissen nur, dass ein recht abgewohntes Haus mit 145m2 Wohnfläche, das in 2005 ein paar Renovierungen erfahren hat, auf 195m2 Grundstück steht, in einem Vorort von Stuttgart. Damit lässt sich natürlich nicht abschätzen ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Auch was anstehende Sanierungsarbeiten betrifft, kann man nur Vermutungen anstellen. Diese paar Zahlen sind also eine sehr dünne Basis für eine Kreditentscheidung. Hier solltest Du für verlässlichere Zahlen sorgen. Stelle Dir mal vor, die Bank würde 180T€ bewilligen, und dann stellt sich heraus, dass in der Hütte noch 50T€ Sanierungsaufwand stecken. Was dann? Könntest Du das aus Eigenkapital finanzieren? Was machst Du wenn die Bank einer weiteren Finanzierung nicht zustimmt?
    Je nach Alter des Gebäudes ist das Risiko für eine anstehende Sanierung mehr oder weniger hoch, daran ändern auch die paar Renovierungsarbeiten in 2005 nicht viel.

    Nun betrachten wir Punkt b.)
    Du schreibst Nettoeinkommen bei 2 Verdienern 4.200,- €, vermutlich inkl. Kindergeld. Das ist ausreichend um eine benötigte Finanzierung zu bedienen, aber nicht ganz ohne Risiko. Wie teilt sich das Einkommen auf? Wie verhält es sich wenn noch ein 2. Kind geplant ist? Elterngeld?

    Unterstellen wir einmal, dass die 180T€ ausreichen. Dann ergibt das bei 10 Jahren Zinsbindung wohl einen Zinssatz mit einer 2 vor dem Komma. Nehmen wir mal 3% anf. Tilgung, dann wäre das eine monatliche Rate von 750,- €. Bei 15 Jahren Zinsbindung wid der Zinssatz wohl um die 2,5% liegen, macht also eine Rate von 825,- €/Monat. Eine Zinsbindung auf 20 Jahre würde ich nicht in Erwägung ziehen, denn da kann der Zinssatz problemlos 3,5% erreichen, wenn nicht gar übersteigen. Das wäre eine Rate die irgendwo bei 975,- €/Monat liegt, wenn nicht gar etwas höher. Hier würde ich den Zinsaufschlag gegenüber 10 Jahren lieber in die Tilgung stecken. In 10 oder 15 Jahren kann viel passieren, und kein Mensch kann Zinssätze vorhersagen.

    Jetzt muss man die Lebenshaltungskosten ermitteln. Hier empfiehlt es sich ein Haushaltsbuch zu führen und die Ausgaben über min. 1 Jahr aufzuzeichnen. Hilfsweise kann man auch über die bisherigen Lebenshaltungskosten (Kontoauszüge etc.) versuchen die Lebenshaltungskosten zu ermitteln. Banken rechnen gerne mal mit Pauschalen um einen groben Anhaltspunkt zu haben bzw. um die Zahlen zu verifizieren.
    Bei 2 Erwachsenen und 1 Kind liegen die Lebenshaltungskosten über 1.000,- €, je nach Region irgendwo zwischen 1.100,- € und 1.200,- €, wobei in teuren Stadtgebieten auch höhere Kosten zum Ansatz kommen können. Wichtig ist, dass man seine eigenen Kosten ermittelt, denn diese Pauschalen können wirklich nur einen Überblick verschaffen und niemals die persönliche Situation darstellen. Sollten die selbst ermittelten Lebenshaltungskosten niedriger liegen, dann hat man noch etwas Reserve (eher unwahrscheinlich, da man dazu neigt schönzurechnen und nicht alle Kosten erfasst), sollten die eigenen Lebenshaltungskosten höher liegen dann sollte man diese bei der Berechnung nutzen anstatt der Pauschalen. Es wird auch gerne mal vergessen, dass der Unterhalt einer Immobilie höhere Kosten verursacht, als bei einer Mietwohnung, gerade wenn das Haus schon etwas älter ist.

    Rechnen wir nun mit 750,- € für die Finanzierung zzgl. 1.200,- € Lebenshaltungskosten, dann brauchst Du ein monatlichen Nettoeinkommen von etwa 2.000,- €. Nach Deinen Angaben liegt Euer Nettoeinkommen über 4.000,- €. Da bleibt also ausreichend Reserve. Zu prüfen wären die Einkommensverhältnisse wenn ein weiteres Kinde geplant ist, und ob die von mir angesetzte Pauschale auf Euch passt. Für die aktuelle Berechnung ist das zwar zweitrangig, da genügend Reserve vorhanden ist, aber wenn ein Einkommen auch nur zeitweise wegfällt, oder durch Elterngeld ersetzt wird, dann könnten sich die Verhältnisse schnell ändern. Gut wenn man dann darauf vorbereitet ist.

    Abschließend noch zu Deiner Frage:

    Zitat Zitat von Paule1
    Würde mich über weitere einschätzungen bzgl. einer Beführwortung oder eher ablehnung unserer Finanzierung freuen.
    Ich schließe mich toxic an. Anhand der bisherigen Infos sehe ich nichts was gegen eine Finanzierung spricht.

    Was mich aber wundert, wie kann in 14 Tage der Notartermin sein wenn die Finanzierung noch nicht steht? Willst Du vielleicht einen Kaufvertrag unterschreiben ohne sichere Finanzierung im Rücken? Das wäre.........nicht zu empfehlen (und das war die diplomatische Formulierung)
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  13. #12

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    Nur zu Info. Wenn ihr einen Notar Termin schon habt und jetzt aus irgndwelche Günden, diesen Notar Termin absagt, weil keine Finanzierungsbestätigung oder oder. Dann kann passieren, dass der Notar euch eine Rechnung zu schickt, weil für ihn schon Kosten erstanden sind.
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  14. #13

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    Und ohne schriftliche Finanzierungsbestätigung auf keinen Fall den notariellen Kaufvertrag unterschreiben!
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Hallo,

    wow das sich soviele hier beteiligen..... Hut ab.

    Vielen Vielen Lieben Dank.

    Meine entscheidung ist gefallen.

    Wenns eine verbindliche Finanzierungzusage gibt wird gekauft.

    Ohne Schriftliche Zusage der Bank KEINE Unterschrift beim Notar. ( Terminverschiebung bis zusage vorliegt.) Egal was der Makler sagt. Habs Kapiert

    Habe Folgende Finanzierungsangebote vorliegen.

    1. 15 jahre Sollzinsbindung 130.000 Euro mit eff. 1,87% + KFW 124er mit 10 Jahre Zinsbindung eff.1,31% ( Laufzeit KFW 20 jahre )
    2. 20 Jahre Sollzinsbindung 130.000 Euro mit eff. 2,12% + KFW 124er mit 10 Jahre Zinsbindung ef. 1,31% ( Laufzeit KFW 20 Jahre )

    Bei jedem der beiden Angebote 2% Tilgung und Sondertilgung i.h. von 5% möglich. ( Tilungssatzänderungen auch möglich 2 x kostenlos dann je änderung 50 Euro pauschal)

    Das sind die besten beide angebote von ca. 6 von verschiedenen banken.

    Ist das in der jetzigen Zeit o.k. ?

    Gruß

    Paule
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  17. #15

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    Moment mal, KfW? Sind Sanierungen geplant? In welchem umfang? Von wem geplant? Wie zuverlässig sind die Kostenermittlungen?
    Achte darauf, dass hier nicht noch böse Überraschungen warten die eine Nachfinanzierung erfordern.

    Denke an meinen o.g. Punkt a.)
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