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Wann mit Tilgung anfangen

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  1. #1

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    Wann mit Tilgung anfangen

    Hi,

    haben eine Hausfinanzierung laufen.
    Enthalten waren neben dem Hauskauf auch Sanierungsarbeiten. Die Kosten hierfür sollte ich (ohne alle Angebote) schätzen.
    Wir haben mitterweile schon mehr ausgegeben als ursrpünglich geplant und mit der Bank kommuniziert war. Aber alles aus eigener Tasche.

    Nun sind wir eingezogen und das obere Stockwerk ist noch nicht bewohnbar.
    Die Bank weigert sich nun die letzte Auszahlung von 5000€ zu tätigen, und was schlimmer ist, wir dürfen erst mit Tilgung anfangen wenn das Stockwerk bewohnbar ist.
    Jetzt muss ich warten bis ich wieder GEnug Geld habe um die Zimmer fertig zu machen. Vorher kann ich nicht tilgen.

    Ist das so rechtens und normales Vorgehen?


    Gruß
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  2. Wann mit Tilgung anfangen

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  3. #2

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    Vermutlich bezieht sich die Bank auf einen konkreten Passus im Darlehensvertrag. Was steht denn genau drin?
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  4. #3

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    Ohne die Finanzierung und die Rahmenbedingungen zu kennen, ist es schwierig hierzu eine Aussage zu machen.
    Ich spekuliere mal.

    Besteht die Finanzierung aus einem einzelnen Darlehen? Dann wäre es üblich, dass die Tilgung erst dann beginnt wenn dieses vollständig ausgereicht wurde. Genaueres findest Du in Deinem Kreditvertrag.
    Ich kann auch verstehen, wenn die Bank die verbleibenden 5T€ nicht rausrückt, denn die Sicherheit hat ja noch nicht den ursprünglich angesetzten Wert. Wenn sie das Geld jetzt raus gibt, und nichts passiert, dann hat sie ein Problem, denn dann liegt der Wert ihrer Sicherheit deutlich niedriger als geplant.
    Zudem frage ich mich (die Bank wohl auch), wie man mit 5T€ überhaupt ein Stockwerk bewohnbar machen möchte. Das reicht doch nur für ein bisschen Tapeten, Farbe und Boden.

    Ich habe den Eindruck, dass die Kostenplanung völlig in die Hose gegangen ist. Wer muss dafür den Kopf hinhalten? Warum wurde die Sanierung nicht ordentlich geplant und die Finanzierung mit einem Puffer versehen?
    Ich sehe nur 2 Möglichkeiten.

    a.) Du besorgst Kapital, sanierst, und wartest bis die Bank das Geld rausrückt, dann beginnt auch die Tilgung
    b.) Du vereinbarst mit der Bank eine Erhöhung des Darlehens, evtl. auch parallel ein Kleindarlehen das kurzfristig wieder zurückgeführt werden kann

    Mich wundert, dass die Bank nicht schon früher die Bremse gezogen hat, aber auch dafür kann es eine plausible Erklärung geben.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ich kann auch verstehen, wenn die Bank die verbleibenden 5T€ nicht rausrückt
    Bei einem Hauskauf und Sanierung? Wir reden hier vermutlich um einen 6 stelligen Betrag und die letzte(!) Rate von 5000 Euro wäre plötzlich nicht mehr gedeckt?
    Das versteh ich eher nicht. Ist es eine Großbank irgendwo oder handelt es sich um eine lokal ansässiges Institut?
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  6. #5

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    Zitat Zitat von dimitri Beitrag anzeigen
    Bei einem Hauskauf und Sanierung? Wir reden hier vermutlich um einen 6 stelligen Betrag und die letzte(!) Rate von 5000 Euro wäre plötzlich nicht mehr gedeckt?
    Das versteh ich eher nicht.
    Ist doch ganz einfach, die haben ausgereicht und stellen jetzt fest, dass nur ein Bruchteil der dafür notwendigen Arbeiten erledigt ist. An sich hätte das schon früher auffallen müssen, aber da hat wohl jemand nicht so genau hingeschaut. Deswegen hatte ich ja geschrieben, dass es mich wundert, dass die Bank nicht schon früher die Bremse gezogen hat.
    Hier geht es nicht um den absoluten Betrag, der ist (für die Bank) nebensächlich.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ist doch ganz einfach, die haben ausgereicht und stellen jetzt fest, dass nur ein Bruchteil der dafür notwendigen Arbeiten erledigt ist.
    Keine Ahnung ob sie das gemacht haben. Tatsache ist, dass sie einen Kredit auf Basis einer Laienschätzung (nicht mal ein Angebot) bewilligt haben.
    Und jetzt stellen Sie fest, was auch der TE schon festgestellt hat, dass der Kredit nicht ausreicht. Tja was nun? Der TE hat ja schon mehr EK zugeschossen, und somit das Risiko der Bank verringert ohne das er eine Gegenleistung der Bank dafür bekommen hat. Der Logik der Bank folgend müsste jetzt nachfinanziert werden, also noch mehr Geld fließen, damit die Rechnung wieder stimmt.

    Wieso nicht getilgt werden kann ist auch unklar. Der Tilgungsbeginn wird normalerweise vorher festgelegt, für den noch nicht abgerufenen Betrag werden ab Datum X Bereitstellungszinsen bezahlt.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von dimitri Beitrag anzeigen
    Keine Ahnung ob sie das gemacht haben. Tatsache ist, dass sie einen Kredit auf Basis einer Laienschätzung (nicht mal ein Angebot) bewilligt haben.
    Das ist korrekt. Das war vermutlich ein Fehler der Bank, aber andererseits ist der Kreditnehmer immer selbst verantwortlich. Man könnte sogar so argumentieren, dass er bewusst falsche Zahlen vorgelegt hat, ode irgendwelche Eigenleistung angesetzt hat, oder was weiß ich. Ich sagte ja, ohne die Finanzierung zu kennen kann man nur spekulieren.
    Ich erinnere mich nur an die Diskussionen vor 2 Jahren, wo der TE verschiedene Varianten diskutiert hat. Welche nun wirklich umgesetzt wurde, das kann er uns ja sagen. Evtl. die Variante bei der bewusst der Darlehensbetrag niedriger gewählt wurde? Wer weiß.

    Zitat Zitat von dimitri Beitrag anzeigen
    Und jetzt stellen Sie fest, was auch der TE schon festgestellt hat, dass der Kredit nicht ausreicht. Tja was nun? Der TE hat ja schon mehr EK zugeschossen, und somit das Risiko der Bank verringert ohne das er eine Gegenleistung der Bank dafür bekommen hat.
    Wer weiß wofür das zusätzliche EK eingesetzt wurde. Das muss sich nicht zwangsläufig wertsteigernd bemerkbar machen.

    Zitat Zitat von dimitri Beitrag anzeigen
    Der Logik der Bank folgend müsste jetzt nachfinanziert werden, also noch mehr Geld fließen, damit die Rechnung wieder stimmt.
    Nicht unbedingt. Wer weiß in wie weit die Kapitaldienstfähigkeit mit der Finanzierung schon ausgereizt wurde, evtl. steckt da keine Reserve mehr drin. Es könnte auch sein, dass nun bei einer Erhöhung des Kreditbetrags aus der ehemals 80% Finanzierung eine 100% Finanzierung wird. Was passiert dann mit den Konditionen? Deswegen hatte ich ja das zweite Kleindarlehen in´s Gespräch gebracht.

    Zitat Zitat von dimitri Beitrag anzeigen
    Wieso nicht getilgt werden kann ist auch unklar. Der Tilgungsbeginn wird normalerweise vorher festgelegt, für den noch nicht abgerufenen Betrag werden ab Datum X Bereitstellungszinsen bezahlt.
    Der Tilgungsbeginn interessiert dann nicht, wenn das Darlehen bis dahin nicht vollständig abgerufen ist. Findet sich so oder in ähnlicher Form in fast allen Kreditverträgen.. Mit den Bereitstellungszinsen hat das nichts zu tun.
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  9. #8
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    Hi,

    danke für das Interesse.

    Es ist ein Ableger der Deutschen Bank. Sollten also schon wissen wie eine Hausfinanzierung abläuft.

    Der Anfängliche Sanierungsbedarf den die Bank wissen wollte hatte ich wirklich nur grob geschätz.
    Das eine oder andere Angebot war auch dabei. Allerdings wurden auch arbeiten gemacht die nicht oder nicht in dem Umfang geplant waren.
    Dies hat den Wert des Hauses ja trotzdem gesteigert. Z.B. Dacheindeckung.

    Ich musste bei JEDEM Abruf der Bank Bilder des Baustandes und alle Rechnungen einschicken.
    Vorher gabs keine Kohle.
    Hier hätte der Sachbearbeiter ja schon fragen gestellt, oder stellen müssen wenn irgendwas nicht gestimmt hätte seiner Ansicht nach.

    Vor kurzem hat die Bank einen Sachverständigen vorbei geschickt. Der hat natürlich in seinem Bericht geschrieben das das Bauvorhaben erst zu 90 % abgschlossen ist.

    Die Frage ist halt wann ist das Bauvorhaben für die Bank abgeschlossen!?.
    Es gibt ja nur den Fresszettel mit den Arbeiten und den Kosten und dem Eigenanteil den ich mal am Anfang erstellt habe.

    gruß
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  10. #9

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Die Frage ist halt wann ist das Bauvorhaben für die Bank abgeschlossen!?.
    Sobald der Sachverständige schreibt "100%".

    Wenn der Ausbau des OG Bestandteil der Finanzplanung war, dann wird er die 100% erst dann schreiben, wenn das OG größtenteils ausgebaut/saniert/bewohnbar ist. Wegen ein paar Bahnen Tapeten macht da niemand einen Aufstand, wenn das OG aber noch im Rohbau ist, dann kann ein SV nicht schreiben, dass alles erledigt ist.

    Er hat 90% geschrieben, das macht bei sagen wir mal 250T€ Summe noch Arbeiten im Wert von 25.000,- €, es wurde aber das Darlehen bis auf 5.000,- € verbraten. Also haben sie bereits theoretisch 20.000,- € die nicht gedeckt sind.

    Dies hat den Wert des Hauses ja trotzdem gesteigert. Z.B. Dacheindeckung.
    Das war aber nicht eingeplant, und die Wertsteigerung entspricht nicht dem was Du für die Dacheindeckung sehr wahrscheinlich bezahlt hast. Zudem war der anfangs angesetzte Wert des Gebäudes jetzt wohl niedriger wenn die Dacheindeckung wider Erwarten ersetzt werden musste.

    Wie ich bereits geschrieben habe, Kapitalbedarf ermitteln der noch notwendig ist, dann schauen wo bzw. wie man das Geld auftreiben kann. Ob die Bank bereit ist das bestehende Darlehen zu erhöhen, da würde ich ein dickes Fragezeichen machen. Üblich ist das nicht. Änderungen an bestehenden Verträgen sind normalerweise ein no-go.
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  11. #10

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    Irgendwo im Vertrag wird vermutlich stehen, dass die Tilgung einsetzt, sobald das Darlehen vollständig ausgezahlt worden ist. Und damit ist die Sache ja relativ klar.
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  12. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  13. #11

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    und wenn das niemals passiert, zahlt man bis zum ende der vertragslaufzeit nur die zinsen?
    das kann ja sogar durchaus vorteile haben.
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  14. #12

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    Zitat Zitat von Villert Beitrag anzeigen
    und wenn das niemals passiert, zahlt man bis zum ende der vertragslaufzeit nur die zinsen?
    das kann ja sogar durchaus vorteile haben.
    Nein, das könnte dazu führen, dass der Vertrag vorzeitig endet bzw. nie richtig in Kraft getreten ist.
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